|
||||
主持人寄語:當前,西安房地產市場已經進入了一個開放和快速發展的時期,經營城市的起動也為房地產未來的市場空間帶來了很多變量,如何纔能認清房地產發展大勢,應勢而為,進入良性發展的軌道,是人們關心的問題。『不識廬山真面目,只緣身在此山中』。為此,記者特別采訪了中國著名房地產策劃機構、廣州TUT本日公司總經理周勇先生,相信他在全國各地的實戰經驗,對市場高屋建瓴的理論水平,超然的視角,能夠點透罩在西安市場未來發展空間上的疑團。
主持人:你認為西安市的房地產市場同全國其他城市相比,發展程度如何?有什麼特點?
周勇:房地產市場是隔山如隔行,每—個地方的房地產發展市場都有不同特點。我自己跑的城市多,有一個經驗性認識:我把全國各大城市的房地產發展情況作了一個排列,分了六大方陣:
第一方陣:深圳、廣州、上海、北京;
第二方陣:成都、杭州、寧波;
第三方陣:昆明、大連、南京;
第四方陣:西安、重慶、沈陽、哈爾濱、長春、天津;
第五方陣:武漢、南昌、長沙、石家莊、鄭州、貴陽;
第六方陣:南寧、太原、蘭州、烏魯木齊、呼和浩特、銀川、西寧。
排列原因:不是因為城市大、購買力強、人口多、收入高,而是因為排在前面的那些城市好的樓盤數量比較多。
西安處在第四方陣。
我覺得西安市房地產市場的起步大約在1998年,比廣州晚了6年。所謂起步,就是說找到了一些做產品的感覺,並開始學會做廣告了。但西安市房地產市場的競爭發展很不平衡,像你們都知道的紫薇地產發展得就很快。例如:申報國家康居工程的全國有50多家,而全面通過驗收合格的紫薇城市花園,在全國是第一家。而且,在今年的全國房地產創新奪標評比中,送去的三個項目全部榜上有名(紫薇田園都市、紫薇山莊、紫薇城市花園)。
西安有六七百家房地產公司,而紫薇地產的銷售量今年能佔到西安市年銷售量的60%以上,這在全國的省會城市中絕無僅有,這是一個相當奇特的經濟現象。紫薇田園都市當年的開工量180萬平米,這也是奇跡。一般省會城市房地產的首期開工量都控制在10萬平米-15萬平米,上海1000多萬人口,那裡的萬裡小區建築面積是225萬平米,號稱上海市區第一大盤,其首期開工量也只有60萬平方米,而且當年只賣掉20萬平米。紫薇地產,不僅開工量180萬平米,一個月賣掉了近一半,這個銷售紀錄今後恐怕無人打破。
為什麼說西安房地產市場先說紫薇呢?因為紫薇現象本身就是西安房地產市場的特點,概括起來就是:西安房地產市場起步晚,發展空間大,個別品牌發展極快,而且品牌市場壟斷性極高,優秀『運動員』太少,西安房地產市場更需要一個群體去推動它,百花齊放纔是春。
主持人:您剛纔說到西安房地產市場發展空間大,您是怎麼看待這個問題的?
周勇;我認為,衡量一個城市的房地產發展空間有幾個考量,第一個考量是城市的房地產有效銷售的市場總量。這個市場總量可以劃分為兩個不同的購買群體,即外地購買群體與本地購買群體,並通過兩組購買群體兌現銷售總量。目前,西安市房屋年銷量大約在150萬平米。
我認為這種銷量與西安自身形象和西安在外界的影響是不相符的。一般的省會城市,其當年有效銷售面積與人口比例大約是1:1,如昆明、天津、成都、廣州、南京等。而西安是1:3,反過來,中等城市的寧波是3:1,即銷售量達180萬,人口纔60萬,西安和寧波這幾乎是兩個典型的案例。
主持人:請您再分析一下,為什麼會是這種現象呢?
周勇:我認為,西安是—個政府欠百姓房債很高的城市。實際上在城市規劃上設定了一個指標:如果每平方公裡居住兩萬人,擁擠度是不可忍受狀態。西安城牆內大約10平方公裡,人數至少超過20萬,已經達到不可忍受的狀態了。
但由於商業問題、規劃問題、政府辦公問題、觀光旅游問題、拆遷成本問題等,又不能大面積開發商品房,所以城裡欠下的房債要到牆外去還。西安城牆外是國家『一五計劃』的規劃格局,佔地面積大的全是國防企業,全是同計劃經濟有『血緣』關系的企業。過去國家對這些企業的住房理念要求是『先治坡,再做窩』,就是先搞好革命與生產,再考慮住房。解放45年,截止到1995年,兩代人了西安幾乎沒蓋多少住宅,房債欠得太多。而現在這些企業,又幾乎拿不出大量資金去投資房地產開發,還欠下乾部、職工的房債。欠房債只說明一個問題,西安房地產市場的容量很大。
主持人:有什麼辦法把潛在容量激活,變成現實的銷售量呢?
周勇:一般說來,本地市場的購房者,如果他們購房動機是為了滿足居住,那麼,這種需求就是一種恆量需求,這種恆量需求的遞增方式是算術級的,就是說年年有遞增但很緩慢。還有兩個變量的存在:一種變量是本地區購房者,購房是為了投資;另一種變量是外地區購房者。這兩種變量對購房市場的衝擊與啟動是幾何級的,就是說大幅度上昇,讓你意想不到。這是考察一個城市房地產發展空間的另外兩個考量。
主持人:您的意思是不是主要說明,要撬動激活西安市的房地產銷售總量,讓它迅速遞增,主要靠這兩個變量或者說考量吧?
周勇:有這個意思,比方說廣州、上海、杭州、北京、大連。廣州的外地區購房者在廣州買房佔有相當的比例,當你走進廣州的麗江花園(總建築面積100萬平方米),好像到了北方,幾乎都說普通話。外地區購房者在廣州買房的主力軍是白領階層,這一點好像西安不具備,西安的許多優秀白領人纔,不是東去上海,就是南下廣州、深圳,北上北京。
廣州房地產一直火爆,跟白領購房的主力軍這個變量很有關。
北京的外地區購房變量,除了白領外,還有外地企業、外地老板及來華的外籍人士,這是北京房價全國平均最高的一個重要原因。
上海的變量如果說其他因素與廣州、北京相同外,那麼她的二級市場開發得比廣州、北京好,激活出了投資購房的變量,所以,上海的樓價昇幅、銷量遞增,強於廣州與北京。
杭州是兩個變量,都激活得不錯,所以,杭州是全國房地產賣得最火爆的城市。
大連,經營城市一直在全國領先,她的外地區購房者這個變量,不像廣州是白領主力軍,跟北京也不一樣,主要是東三省的有錢人。
主持人:那麼,你談談西安怎樣激活這兩個變量呢?
周勇:我覺得,可以走大連的路子,因為西安目前想像廣州那樣形成外地區白領購房主力軍還不大現實,但可以通過經營城市,提高西安市的形象影響力、形象號召力,起碼對西北五省地區有吸納作用。
大連是東三省,西安是西北五省,這個變量激活得好,西安房市的房地產銷售總量變化就會大幅度提高。我覺得西安目前正在全面啟動經營城市,力度很大,年初曾和栗書記交談過經營城市的問題,能感受到新一屆政府經營城市的決心。曲江新城的啟動就是西安市打出城市品牌經營的第一面大旗。我說房地產被經營城市綁上戰車就是這個意思,這個變量的激活主要靠政府。就在上個月,大連市政府派了一個代表團到北京參加房展,打著大連的城市名片去北京爭搶客戶,你看人家政府多麼重視這個變量。
第二個變量是激活西安市房地產的購買投資市場。投資買房能掙錢,這個變量如果激活了,那麼西安市房屋銷量也會起幾何變化。西安人不缺錢,居民存款有900個億,平均每戶大約9萬。如果西安再冒出幾個紫薇品牌,這個市場就有希望。目前紫薇城市花園、紫薇大廈的房租真不低,完全可以同北京、廣州比。
我們公司年前在紫薇大廈看好一套房子,月租3500元,結果過完年回來就被別人租掉了。買紫薇地產房子的有相當部分是投資客戶,因為租房既有市場,又能賺錢。但是離紫薇花園不遠的社區房租就成倍下跌。這說明產品品質的不平衡性,導致了租金的不平衡。這反過來提示我們:蓋房子把產品品質放在第一,社區環境放在第一,這樣不僅產品能賣好,將來還能租個好價錢,給投資購房者信心。如果西安有一大批發展商把房子蓋得品質高,環境做得好,那麼激活投資這個變量就有希望。另外,購房的投資市場又與房地產的二級市場密切相關,二級市場放得開、活躍,又能擴大投資購房市場的份額,這一點要學上海。
主持人:您剛纔提到了做產品,提高產品品質,那麼怎樣能把房地產產品做好呢?
周勇:你問的這個問題就不是—兩句話能說清楚的,我給你舉兩個城市的例子,你自己可以得出一些結論,北京市房地產產品形式的發展軌跡:
第一代:高塔;
第二代:中小高層;
第三代:歐陸式建築(高層);
第四代:簡代板樓;
第五代:多層帶電梯;
第六代:復式、錯層、錯躍式;
第七代:低層低密度城市住宅;
第八代:住宅創造新說法,倡導健康住宅,注重環保材料,提高住宅的科技含量,如打出了告別空調時代的廣告語,還有像什麼雙廚房,生態陽臺,空中花園,SOLO戶型等。
廣州市房地產產品賣點發展軌跡:
1993年強調地段;1995年強調配套;1995年強調物管;1996年強調環境;1997年強調規模;998年強調市場細分,形成主題概念(如奧林匹克概念);
2000年強調康居工程,新技術、新材料、新設備、新工藝;2001年強調健康、生態、環保;2002年強調健康舒適、人居人聚並行。
主持人:未來房地產競爭還講什麼賣點呢?
周勇:在競爭上,應該是比房屋產品的科技貢獻率、環保貢獻率,最後等到大家都會做產品了,就比管理;比軟件了,向管理要利潤,這是硬件笑到最後的賣點,可以說是有限競爭的頂嶧。軟件呢,就是社區文化的競爭,這個賣點可以延伸無數個系列,可以說這是無限競爭。
主持人:聽完您的分析,我感到西安市的房地產發展空間很大,市場容量很大。但要激活這個市場,迅速提高年銷售量僅僅靠本地的恆量市場是不夠的,要在兩個變量市場上下功夫,即要提高外來人口的購房率,主要是靠政府搞好城市經營,要提高本地市場投資購房率,主要靠本地發展商做足產品的功夫,給投資者投資回報的信心,不知總結的正確與否,謝謝!
特邀嘉賓簡介:
周勇:中國著名房地產策劃機構,廣州TUT本日公司總經理,中國首屆房地產EMBA研究生班客座教授,2002年建設部全國房地產創新奪標專家評委。所著《成事在人》1998年被中國圖書發行協會評為全國暢銷書。《房地產開局與殘局策略》以初版兩萬冊的銷售量,再執中國房地產理論書發行之牛耳,並被北京大學房地產專業指定必備參閱書。在業內被認為房地產產品主義代表,著有專著《產品主義——北京康堡花園審美解讀》。該公司在北京、廣州、西安、武漢、寧波等地設有分支機構。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||