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這幾天對西安幾個大的房地,產中介機構的領導層進行采訪,得到的答復幾乎都是:你沒聽說西安的二手房市場就要放開了嗎,我這正忙著籌劃呢!『前幾次采訪你們不都說萬事俱備,只欠政策東風廠嘛,』記者調侃道。說歸說,這機會真到了眼前,還是讓人有點不自信。何況有那麼多中介對這塊蛋糕虎視眈眈很久了。等政策一出臺,這第一仗可不能輸——許多中介這樣認為。最近,西安的街頭巷尾也淨是二手房的話題,雖然政策出臺到現在也就短短幾天,但老百姓的耳朵這一次好像格外靈。
政府緊鑼密鼓敲定政策
副省長潘連生最近針對我省住宅建設中,低價房供應量不足、房價太高、建築面積過大等情況,明確表示:陝西省各地的房改房、經濟適用房的二級市場還沒有完全啟動,省政府決定開放二級市場。各市、縣政府要結合實際情況,解決好房改房和經濟適用房的上市問題,特別是上市手續繁瑣的問題.取消不必要的審批權和原產權單位蓋章等程序,進一步降低入市的『門檻』。這是陝西省最高領導層第一次關於放開房改房和經濟實用房等二手房市場的明確意思表示,意味著陝西省的二手房相關政策已基本成型。西安房地產管理局房改運行管理處副處長濮斌鋒在接受記者采訪時說,《已購公有住房上市出售暫行辦法》《公有住房出售管理辦法》的政策已經出臺,公房已經可以到房屋交易中心交易,只是在登記備案等交易流程設計方面還需完善,但無論怎樣,西安二手房的春天來臨已是不爭的事實。
西安二手房市場蛋糕有多大
有關資料顯示。西安二手方存量將近30萬套,每套按60平方米汁算,每平方米1200元的價格,可能達到的交易金額達216億,這樣大的潛在市場份額對於西安市政府、房地產開發公司、房地產中介能否變成現實呢?
城市化進程的快速發展使西安市外來的就業人員與日俱增,同時加上現在就業的不穩定性,使得這部分人95%以上都以租房居住為首選;一部分本地的青年人成家後,有70%的人不會跟父母住在—起,這部分人中有不少於65%的入要租房住。同時,西安的商品房價格穩定增長但有所趨緩已是事實,不少人雖然有改善住房條件的願望,但購買商品房的經濟實力不足。而大部分二手房因建造年代較早,建築面積較小,加上價格低,因此有些講求實際的中低收入者,將改變住房的希望,寄托在二手房上;由於西安市正處於西部大開發的實施階段,城市的規劃、道路的擴寬等基礎項目的建設,就會產生很多家庭面臨拆遷安置。其中有一部分居民不願意買郊區的房子,而市區商品房因價格過高又承受不了,因此轉而購買二手房;流動人口的增加,西安市租房消費者已佔很大數量。如果二手房市場開放之後,就會有相當一部分租房而居者准備變租為買。為投資獲利。絕大部分二手房處於市區的黃金地段,具備了得天獨厚的投資前景,因而一些頭腦靈活、具有一定經濟實力的人將投資轉移到了二手房上。由於這些投資購買二手房的人,其目的就是獲利,所以他們對二手房的挑剔程度遠遠高於購房居住者。從以上信息來看,二手房的需求是相當大的,潛在交易轉化為現實購買的比例較高。但考慮到居民對政策的理解,中介銀行等相關部門對業務流程的熟悉,大量的二手房交易估計在一年後纔能出現。
銀行中介厲兵秣馬搶佔商機
銀行和房地產中介原來沒多大關系,但已紛紛綁定合作伙伴,共同開拓這一巨大市場。西安市商業銀行與陝西通騰置業、西安市房產超市聯合出擊,工商銀行朱雀路支行和陝房置換、房屋銀行等結成了對子。雖然幾家銀行都表示現在政策剛出臺,上級主管部門的政策文件剛到手,具體的操作流程還需—段時間擬定,但各種跡象表明:厲兵秣馬搶佔先機即將到來。西安幾家大的房地產中介更是顯示出了苦盡甘來的喜悅,正使出渾身解數紛紛出擊。房屋銀行的師生告訴記者:所有西安中介對二手房這塊蛋糕垂涎已久,還有不少外地中介也在打主意。他同時表示,房屋銀行會充分考慮消費者的要求,會與更多的銀行合作,以方便交易者享受到更少的首付和更長的貸款期限,以靈活性應對市場的競爭。據工行朱雀路支行從事房屋信貸的油衛國透露,基於共同將市場做大的考慮,銀行與銀行之間有可能就二手房業務進行合作。
居民躍躍欲試跂足而望
最近,讀者紛紛打進來電話詢問有關公房交易的具體操作問題。一位姓丁的先生說:『我家人口增加,需要換更大的房,但就收入而言,也只能以舊換新,看著新建的商品房,過去只能望房興嘆,現在終於可以去選自己所需要的房子了。』另一位廖女士表示,過去公房都不能出租,自己雖然有兩套房,但公房一直空置。自己的親戚沒房子想租住,『可我就是不能答應』。對此,新興地產肖根祥副總經理認為,西安低價位的房源供給一直不旺,雖然提出開發經濟適用房,但仍然改變不了低價房需大於供的局面,現在公房的上市,增加了低價房的供給量,滿足了一部分居民的家居,也為房地產市場中高端產品助了一把力。西安房地產市場將因公房的上市交易再一次昇溫。
讓二手房渠道暢通起來
有關業內人士指出,二手房沒有政策不行,僅有政策也是不行的。二手房原來在房源方面存在的問題得到了解決,但其他相關問題依然存在,中介行業誠信問題,如何履行自己的承諾和增加自己的公信度,是首當其衝的問題。另外二手房信息發布和采集渠道暢通便是解決的問題,在廣州,二手房出售已經像商品房開發一樣打起了條目廣告,在廣州日報上,幾個大的中介僅二手房信息就佔了一個整版.使得消費者獲知二手房信息更方便更全面,當然成交率也更高。二手房熱並不代表著二手房應該有較高的價格,而熱的背後恰恰是它較低的價格。借二手房獲取暴利,不利於二手房市場的真正啟動和整個西安房地產業的健康發展。只有讓二手房渠道暢通起來,政策纔能最大限度的發揮作用。
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