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12月3日,由本報和陝西房地產研究會聯合主辦、華奧地產承辦的『西安房地產發展走勢研究會如期召開,來自政府有關部門、西安房地產專家學者、金融行業、房地產開發企業、房地產中介機構等業界相關人士會聚一堂,從客觀的角度對西安房地產的現狀和未來走勢進行了科學地論證,大家一致認為西安房地產泡沫一說基本上不存在,這一結論令人欣慰,也為西安房地產業健康發展提供了極具價值的參考。
現實狀況還不足以形成泡沫
縱觀西安房地產市場,雖然存在著不少問題,但與會的各方人士認為還不足以形成西安房地產泡沫現象的出現,值得我們注意的問題主要有以下幾個方面:
1、房價收入比位於全國前列
2001年全國35個大中城市大部分成套房屋銷售價格(按每套房屋100平方米計算)與戶均年可支配收入(按戶均3.4人計算)比率都超過6,平均為7.8,其中北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率都超過了10。西安的房價收入比高居全國第五位,西安房價在西部地區最高,約是西寧的2倍。據調查資料顯示,西安市的商品住宅價格均價,磚混結構為2400元/平方米,鋼混結構為4300元/平方米,經濟適用房(磚混結構)為1480元/平方米。而2001年,西安城市居民人均可支配收入只有6705元,大多數普通百姓靠自己的正常收入買不起房。
根據世界銀行的研究資料,當一套住房售價與家庭年收入之比為3:1至6:1時,居民纔能負擔得起一套住房。而西安的房價與家庭年收入比約為10:1左右,超過了正常比例的近一倍,因此西安市房屋價格偏高是制約西安市房地產為發展的一個重要因素。
2、供求結構存在不合理現象。
各類型房屋所佔比例不合理。據統計,目前西安市寫字樓的比例佔到西安市各類房屋比例的23%左右,現有的寫字樓和在建高檔寫字樓足以滿足今後幾年西安市場的需求;別墅、高檔公寓的比例也已經達到7%左右,由於此類型房屋的售價和定價較高,容易導致房屋的滯銷。
住宅部分的中檔價位樓盤不足。目前西安市的不少開發商仍把注意力放在高收入家庭上,位置稍好的樓盤單位均價都在每平方米3000元以上,而廣大中等收入家庭能夠接受的每平方米2000元左右的樓盤卻較少。因此造成了中高檔價位的樓盤供大於求,而中檔價位的住宅供不應求的現象。
單套面積過大。西安市目前銷售及在建的房屋單位面積普遍較大,100平方米以下的單套房屋較少,中等收入家庭因房屋面積過大、經濟負擔過重無法購買住房。
3、樓盤的在建手續在不同程度上存在不規范現象。
另外,西安房地產市場還存在著以下現象
土地價格上漲較快。土地價格是房地產價格的重要組成部分,一般要佔到房價的20%以上。1999年西安高新開發區西群賢莊的項目用地,每畝價格為76萬;2002年,與群賢莊毗鄰的土地則賣到293萬元/畝。韋曲地價也拍賣到75萬/畝,較去年相比上漲了200%!西安土地價格上漲較快,主要是政府儲備不足,另一方面是房地產走勢趨好,房地產商對土地的需求增加。
投資高速增加。有資料顯示,2002年上半年西安市商品房完成投資17.3億元,較去年同期增長了69%;商品房平均銷售價格3776元/平方米,較去年同期增長15.9%;銷售面積較去年下半年下降了9.9%。
住宅空置率不高。空置為竣工面積與銷售面積的差,空置率高意味著供給與需求的不匹配,房屋空置積壓,房地產投資無法收回,佔壓銀行資金,增加銀行的壞賬。西安商品住宅空置率很低,西安的商品房空置率在15%以上。
市場信息不對稱仍較嚴重,利用市場機制優化配置房地產資源的效率有待進一步提高。
總之,西安房地產業的繁榮得來不易,對於促進西安經濟增長發揮了顯著作用,各方人士應倍加珍惜。但也應清醒地看到經濟泡沫增多的局部現象,不能掉以輕心,應及早采取措施加以控制。
西安房地產的未來是春天
從目前的經濟形勢來看,國家對住宅消費的鼓勵,金融機構對購房者的支持以及物業管理逐步規范(如近期由建設部起草,國務院法制辦起草的物業管理條例(草案)已經向社會發布),居民收入的逐步增長,為房地產業的發展提供了一個良性的發展通道。城市經營戰略啟動實施,城市基礎配套設施建設速度將進一步加快,連續幾年來,西安市的基礎設施建設投資成倍增長,城市環境和承載能力提高加快。城市規模的迅速膨脹、城市配套日益完善以及城市居民收入的不斷增加,而日益發生的巨大變化。西安城市正處於不斷改造過程中,城市結構日新月異正是對房地產開發的大好時機,僅從日前長安撤縣設區後城南區商用房再次回熱就足以證明,而西高新區建設CBD、大西安都市圈的實施無疑將對房地產市場的發展帶來更大的動力及發展契機。
不論是從房地產本身的發展周期,還是從外部環境好轉的情況看,中國房地產業正進入發展的大好時機。而且全國房地產形勢還有望繼續看好。首先從房產自身的發展規律看,近兩三年中國房地產市場正進入了新的發展周期。這個周期和經濟發展周期一樣,屬於事物發展內在規律,都有蕭條、復蘇、景氣和回落期。根據對這些年房地產統計數字的規律分析,大概6-7年為一個波動周期。這一周期是從1999年開始,可以延續到2005年左右,從現在的情況來看,目前處於一個上昇期,或者是昇溫階段。所以,房地產就目前的景氣狀態至少可以持續兩年時間。
而對於西安來說,相對於深圳、廣州、上海等房地產發展較早的城市還稍顯滯後,可以說正處於房地產發展的春天,春天總是美好的、欣欣向榮的,也是給人帶來無限期望的,我們期望西安的房地產市場在發展的歷程中也將走向美好、走向欣欣向榮!
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