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2002年,注定將成為永載西安房產史冊的輝煌之年。有人說,今年是別墅年,南有秦嶺北麓的紫薇山莊、高山流水、鴻禧山莊、碧華利山莊,北有未央湖畔的藍水假期、碧雲天、雅荷度假山莊,大雁塔腳下的曲江開發區還有湖濱花園、鑽石王朝,再加上經濟開發區城運村旁邊的紫薇苑·歐洲世家、城運花園,可謂別墅林立;有人說,今年是大盤試驗年,紫薇田園都市一炮走紅,緊接著便有八九個千畝以上大盤應運而生;也有人說,今年西安的寫字樓市場挺火,不信就沿著南二環和高新區看一看,高新國際商務中心·天幕闊景、老三屆世紀星、華融國際,等等;還有人說,今年是『房產泡沫論戰』年……不管怎樣,房地產業在以近30%的投資增幅下告別了馬年。羊年,西安的樓市將呈現何種態勢?哪些問題將成為開發商關注的焦點?
城市南擴
按照今年10月份展出的西安城市規劃(1995-2010年),城市發展方向主要向南,在韋曲至秦嶺北麓的范圍內,延西邊的西萬路至灃峪口、中部的長安路至秦嶺和東邊的長鳴路至引鎮的三個軸向發展。但這只是一個框架,有許多的細節尚未最終敲定,諸如:政府行政新區到底坐落何處、電視塔周邊的CBD范圍及實施計劃、曲江項目的全面上馬,等等。隨著城市規劃的進一步細化,這些懸念將逐步得到解決,從而帶動整個片區的房地產開發。
房地產業對政策和城市規劃反應極為敏感,可以說政府的一舉一動,開發商都十分關注,尤其是新一屆市委市政府下決心通過經營城市來實現『中國西安·西部最佳』的構想。可以預見,明年,西安南郊將成為眾多開發商兵家必爭的熱土。
記者還記得,在長安撤縣設區之前,有位開發商通過競拍以每畝近75萬元的價格購得一塊開發用地(當時的長安縣地價僅30萬元/畝),很多開發商不甚理解。可後來,緊接著長安撤縣設區、城市中心南移等利好消息不斷,長安區的土地價格也開始一路飆昇。
大盤開發
簡直出乎意料,甚至難以置信,眾多開發商對西北第一大盤——紫薇田園都市馬年的表現如是評價。截至目前,紫薇田園都市共售出6637套,佔規劃總戶數52.6%,這著實令全國大盤開發商刮目相看,一些有實力的開發商在眼紅的同時也紛紛挺進西安的大盤開發中。地產航母北京萬通集團與立豐集團在戶縣圈下9000餘畝,開發草堂新新小鎮;珠江房地產投資公司准備開發一個佔地4000餘畝的房地產項目,據說,土地已基本搞定,正在做詳細規劃,明年有望投放市場;世家新城在馬年末特別引人關注,認購場面十分火爆,該項目佔地也在850畝左右;西二環延伸到北二環的10萬人中央居住區『尚華城』項目雖然近段時間相當低調,但也不容忽視;另外,高新地產的楓林綠洲和6000畝周至生態園、中銀萬泰的幾千畝滻河花園……
明年,大盤決戰在所難免。紫薇田園都市雖然搶佔了先機並完成銷售過半,但他們的任務依然艱巨,因為剩下的主要是高層住宅這個難啃的骨頭,同時還要受到眾多大盤的挑戰。不過,相對其他大盤而言,紫薇的配套系統屆時可是現貨,而其他大盤只能是期貨,這個開發周期差對紫薇的銷售依然有利。同時,我們也應該認識到,能夠做大盤的開發商絕非泛泛之輩,紫薇明年要想一枝獨秀極其困難。業內人士認為,明年對紫薇田園都市衝擊最大的可能是珠江地產的4000畝大盤和西方股份的世家星城,而萬通集團9000畝草堂新新小鎮由於其地理和開發模式的不同,可能衝擊性不大。
房改房上市
今年,已購公房上市;明年,房改房、經濟適用房將上市。屆時,西安房地產的二級市場將全面開放,高中低消費梯隊正式形成,西安的房地產行業正式駛入健康發展軌道。二級市場的全面啟動,將加速西安的住房產品更換,極大地將住房消費勢能釋放出來,通過賣舊房換新房刺激以及市場的開發和需求。對於剛畢業幾年的大學生來說,目前要想購置新房往往連首付款都付不起,可又面臨著結婚生子等諸多現實問題,尤其是那些家在異鄉的年輕人,在一個城市裡有了自己的住房基本上就等於有了在這個城市長久發展的根基,房產二級市場正好解決了這個問題;對於那些住房比較緊張的中低收入者來說,就可以通過舊房變現換新房的方式改善居住條件。
西安的房產二級市場開發已經呼吁了好幾年,明年終於有了大規模實質性的進展,這項政策要比降低契稅、減少交易費等對房地產的影響大得多。
房產泡沫
大約是去年底,有一位地產界權威專家教授大聲疾呼:2002年,將是我國房地產的冬天!由此產生的泡沫大戰整整爭論了一年。今年下半年,朱鎔基總理接受記者采訪時也曾指出,我國局部地區存在房地產過熱現象;隨後一些調查機構對全國大中城市的房價家庭收入比進行調查發現,西安市的這個比例為10.6,也就是說,一般家庭的收入不吃不喝需要10年半方能買得起一套住房,這遠高於國際標准(國際公認合理比例為4-6倍)。
明年,伴隨著開發量的急劇膨脹,可以預測,『房產泡沫』的論調與今年相比,有過之而無不及。不過,要分析西安的房地產現狀有兩個因素必須要重視:第一,房價之所以高是因為目前購房者主要是社會的高收入者,並非最普通的工薪階層;第二,西安市的房產二級市場尚未完全開放,還有35萬家庭需要購置房產。
城中村改造
年初,西安市政府下發10號文件,要求進行『城中村』改造;10月份,政府確定了14個試點村,一場轟轟烈烈的城市美化工程——『城中村』改造拉開序幕。『城中村』主要是指那些已完全或基本失去農田、被城市包圍的農村,這些村民們基本上不依靠農業作為生活來源。由於歷史及政策面等諸多原因,『城中村』已成為全國大中城市發展的一塊『心病』,在深圳、廣州、珠海等城市也都在進行大規模的『城中村』改造。
西安市的『城中村』改造思路基本是『自籌資金、自主經營、自我改造』,但是由於村集體經濟的實力有限,離開了開發商的資金支持,『城中村』改造舉步維艱。據了解,目前,相當多的『城中村』都采取與開發商合作的方式,開發商出資金和管理,『城中村』出土地,共同組建開發公司實體。由於『城中村』改造是以村集體經濟為主體的,所以其土地成本非常少,這就造成了『城中村』改造的房子以超低價入市搶佔市場的局面。其他一些開發商也看到了『城中村』改造的商機,紛紛出面要求與『城中村』合作開發,有的沒有被列為試點村的也在積極努力申請。
據統計,西安市二環以內的『城中村』約50個,三環以內的『城中村』400餘個,如果『城中村』改造項目有了自己的合法名分,這將對商品房市場產生不小衝擊。
中小企業突圍
地產少帥林少洲在首屆西部房產高峰論壇上談到,房地產行業正在由老虎階段向獅子階段過渡,最後進入大象時代。老虎各立山頭、各自為政,一山不能容二虎;獅子講究群居,互助捕獵;而當大象時代到來的時候,食量驚人,連低處的草、高處的樹葉通吃,首先餓死的當然是馬牛羊,然後連獅子老虎都沒得吃,目前香港的房地產就僅存下屈指可數的大象。
西安的中小房地產企業面對大象時代的即將到來,應該采取何種對策。部分地產專家認為,應該先做獅子,聯合起來生存,然後謀求發展成為大象。有人悲觀地認為,明年的一般房地產尤其是小項目,可能會淹沒在幾個大盤的狂轟濫炸下。大盤走的是規模效益,無論是在產品開發還是在整合營銷、媒體宣傳、市場反應等方面都要比小盤發揮的餘地大得多。
以上只是部分開發商和專家的觀點,僅供參考。但有一點是不容置疑的,那就是明年的西安樓市將更火,開發量將更大,二級市場將更活躍。
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