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『郊區化是國際化大趨勢,更是我國全面建設小康社會,加快城市化進程的必然結果。由此實施郊區化戰略不僅不能減速,反而應該加速。但要正視和切實解決郊區化進程中出現的問題,從而保證郊區化在正確的軌道上健康快速發展。』中國房協副會長顧雲昌在『中國(成都)2003房地產高層論壇』上講這番話的時候,語氣不容置疑。
近段時間,城市郊區化進程中出現的問題成為業界爭論的一大焦點,不少人明確表示對郊區化持懷疑和否定的態度。顧雲昌以客觀的態度來看待這個問題,並明確指出,『郊區化是我國城市化進程中的一個大趨勢。』
一方面,隨著我國城市化水平的提高,每年都有大批農村人口進城,每年都需要增加大量城市住房。2001年我國城市化水平為37.7%,2002年增長1.4個百分點,達到39.1%,全國一年中新增城市人口達1700萬到1800萬。這麼多的人是不是一下子全都擠進城市裡來呢?事實上,多數人進入了中小城鎮,其中相當一部分就是被大城市的郊區『攔截』了。正是因為郊區住宅的發展,在一定程度上舒緩了大批農村人口進城和對城市住宅建設造成的巨大壓力。另一方面,城市中心區寬度過大不堪重負的問題日益突出,於是出現居住向郊區轉移的趨勢。城裡人越來越多住到郊區去享受空氣、陽光、綠色,加上『農轉非』而又選擇在郊區居住的大量購房者,兩股力量匯合成巨大的郊區住宅市場,這是近幾年郊區住宅開發持續昇溫的根本原因。目前這種趨勢還只是處於開始階段,隨著我國城市化進程的深入,郊區化趨勢不僅不會改變,而且還將進一步強化。我國的郊區化方興未艾,郊區住宅建設任重道遠,郊區地產開發前景廣闊。
顧雲昌同時指出,近幾年郊區化進程中確實出現不少偏差和問題,需要引起高度重視,並采取切實措施加以解決。主要是:許多郊區住宅開發缺乏科學合理的整體規劃,開發項目過於分散,布局不當,開發商跑馬圈地,各自為戰,到處可見郊區住宅項目稀稀拉拉地分布在公路兩旁或山水之間,未形成整體效應;市政配套設施嚴重滯後,生活網點不足,尤其是交通不便,買了郊區住宅的,也無法正常居住,紛紛回歸城市,投入『新都市主義』的懷抱;郊區開發功能單一,大多數地方僅把郊區化視為單純的住宅開發,而沒有相應地考慮如何解決郊區居住人口的就業問題,影響了需要就業的購房群體在郊區購房的熱情;郊區開發大盤成風,大量佔用耕地,造成土地資源浪費;一些郊區住宅項目密度太大,大搞人工造景,造成對自然環境的破壞,丟失了郊區環境中最具價值的東西,損害了郊區住宅特有的優良品質。等等。
如何有效解決上述諸多問題,使郊區化走上健康快速發展的軌道?顧雲昌開的『藥方』是:建造具有綜合功能的新型衛星城鎮。
顧雲昌認為,建造郊區衛星城鎮,有別於遍地開花的郊區開發建設,而是強調綜合功能,相對集中區域,進行開發建設。不僅要有優良建築品質的各類居住區,還要有完善的市政配套設施,交通、上學、就醫、購物、健身、娛樂都十分方便;同時有產業支橕,能為郊區居民提供充足的就業崗位,讓更多的人工作、居住、度假都能在郊區三位一體地同時解決。這樣就能使郊區留住人,形成人氣、商氣,獲得持續發展。具有綜合功能的郊區衛星城鎮,既有利於吸引、分流農村進城人口,避免大量農村人口擁入城市中心區形成新的『城市病』;也有利於引導、疏散城市中心區人口,進行城市結構調整,更好地發揮城市功能作用,從而實現城市和郊區資源的合理利用。
顧雲昌強調,建造郊區衛星城鎮,最重要的是做好規劃,按照新型衛星城鎮的要求,構建完善的綜合功能。眼光要看得遠一點,要學習借鑒國外的成功經驗,謀劃好長遠發展,做到適度超前。要突出創新,形成自己的特色和風格,反對簡單地照搬克隆別人的東西。對衛星城鎮的定位要准確。住宅產品結構不合理的問題,在郊區住宅中也同樣突出,應認真研究市場需求,找准目標客戶,提供適銷對路的郊區住宅產品,不要一味追求大規模,做大盤。規模要與市場相適應,過量的供應會損害脆弱的郊區住宅市場。也不要一味追求做高檔住宅市場。在我國,任何時候中低收入家庭都是最大的購房群體。戶型也不能一味求大,在大多數郊區,套型面積最暢銷的是100平方米左右的中小戶型,總價則在30萬?50萬元左右為宜。
顧雲昌還強調郊區住宅開發要突出『三性』,即『舒適性、健康性、文化性』。要繼續做好生態概念文章,營造『把家輕輕放在大自然中』的意境,讓居住在郊區有回歸自然的感覺,充分享受空氣、陽光、綠色。過去的口號是『小康不小康,關鍵看住房』,現在應該改為『住得好不好,健康最重要』。要把郊區開發與治理郊區污染結合起來,重視對郊區環境資源的保護,營造出無污染、節能環保、清新宜人的大環境。住宅建築要體現出民族文化和地方文化特色,歐陸風不要再刮了。要創造條件增加鄰裡間的相互交流,形成良好和諧的新型鄰裡關系,體現社會主義大家庭的溫暖。
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