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業內一般把單價在8000元以上的住宅稱做高檔住宅。北京目前的高檔住宅相對集中於CBD、亞運村和中關村區域及其周邊地區,呈東、北、西三足鼎立的態勢,南城只有極個別的高檔住宅項目。
如果投資得當,高檔住宅可以帶來比普通住宅大得多的收益,即高收益。但投資高檔住宅需要高投入,同時伴隨著巨大的風險,稍有不慎就可能收益落空,甚至血本無歸,即存在高風險。高投入、高收益、高風險,這是投資市場的一般規律,投資人必須在入市前對這個規律有清醒的認識。
從某種意義上說,投資就是規避風險。不管是出租以收取租金贏利,還是轉手出賣以賺取差價贏利,合理地避免風險都是投資的全部真正意義。高檔住宅的投資風險具有一般意義上房地產投資的所有風險,當然,它還具有與其產品特征相匹配的獨特風險。
主體風險
高檔住宅一般都屬於短、平、快項目,因為建設周期短,資金回籠快,因此很多實力不強、經驗不多的開發商都把目光放在高檔住宅的開發上。實力不強、經驗不多的開發商急需擴大自身實力,因此多選擇開發高檔住宅,以實現資金的快速滾動。更有甚者,某些開發商僅僅以開發高檔住宅的名義套取資金。這種屬性給高檔住宅項目帶來巨大的潛在風險,一是開發質量達不到標准,二是開發商可能卷款潛逃。投資者需認真核查開發商背景和實力,開發商實力越弱,則風險越大。
市場風險
高檔住宅需求量相對較小,市場蛋糕不大,無論是出租市場還是二手市場基本都處於供過於求的狀態。目前北京高檔住宅價格居高不下,空置積壓率逐步上昇,價格呈現出『雪崩』之勢。有調查表明,今年北京單價在8000元以上的住宅降價幅度將在20%以上,價格戰在所難免。嚴重的供大於求使高檔住宅昇值潛力受到遏制,投資者需謹慎對待。出租方面相對來說較為穩定,但也受供求關系的限制,開發商提供的投資回報率往往包含很多水分,投資者需認真考核附近相同物業的租金價格,住宅入市時的租金價格一般都要低於購買時所考查到的租金價格。
政策風險
任何房地產都會受到社會經濟發展趨勢和國家相關政策的影響,如果經濟繁榮,政策鼓勵支持,則房地產價格看漲,相反則會看跌。高檔住宅的高空置率已經引起政府的高度重視,相關調控政策可能會馬上出臺,對投資者來說,這些因素是應該充分考慮的。若不注意經濟形勢和宏觀政策形勢的變化,在漲價時或在政策緊縮時買房,很快就可能遭受跌價甚至停滯帶來的巨額損失。另外,二級市場、三級市場的政策變化,內外銷房政策的變化等都將對高檔住宅的租賃價格帶來重大影響。
管理風險
高檔住宅物業管理的好壞對投資風險尤為關鍵,而這直接取決於物業管理公司的專業化程度。房產昇值的一個重要因素是物業管理水平,因此在投資時需考察仔細該項目將來的物業管理模式以及該管理是否穩定有效。有些樓盤銷售時承諾由某著名物業公司管理,但後來情況可能發生變化,物業管理可能很不盡人意,這會給房產帶來巨大損失。有些物業管理也有代業主出租或出售的業務,因此買房時要注意,一個得力的銷售商也許會給以後的出租或出售帶來很多方便。
規劃風險
城市規劃的變更是高檔住宅的『硬』風險。某些樓盤在設計時其周邊環境和規劃相當不錯,成為樓盤亮點和賣點。但對於北京這樣一個快速發展的大都市來講,城市規劃變更隨時都有可能,所謂『計劃不如變化快』。而高檔住宅一般體量較小,如果城市規劃發生改變,首先受到衝擊的就是體量小的樓盤。這種衝擊開發商是無法控制的,因此帶來了巨大的投資風險。當然,城市規劃變更也會帶來投資機會,這需要投資者慎重辨別。
質量風險
高檔住宅因為造價高,因此對質量的要求也高,房屋質量問題也就更突出。目前開發商對工程質量控制得不是很嚴格,經常出現因質量問題而引起的糾紛。對於期房而言,一般都會存在質量風險,高檔住宅很有可能因為交房後的質量問題而影響出租和出售。這要求投資者考察開發商實力,開發商有實力,房屋質量相對有保證,做出的承諾也能兌現。如果開發商自己資金少,總是指望著銷售回款支橕工程進度,其質量也就可想而知了。
其他風險
投資高檔住宅也具有房地產投資的一般風險,如流動性風險、經濟周期風險、不可抗力風險等。流動性風險是指房產是不動產,一旦投入後則變現很困難,如急需資金則很可能迫使賤賣房產,使房產貶值。經濟周期風險是指房地產受宏觀經濟影響,如果國家宏觀經濟形勢下滑,嚴重時有可能使房產變為『負資產』。不可抗力風險是指房產受地震、戰爭、臺風等不可抗力影響而貶值,但此類風險較小,在北京幾乎可以忽略不計。
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