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政策背景
北京市現狀城市土地(特別是舊城區土地)是從城市產生到土地使用制度改革以來長期積累形成的,存在著宗地單位分散、土地權屬交錯的局面,即:除了國家直接控制土地使用權的土地之外,還存在大量的私人房產、宗教房產、軍產、海外華僑(或外國人)房產等,以及已經辦理了土地劃撥(或出讓)登記手續的單位用地等。
然而,目前房管部門的許多人對土地管理的法律程序還缺乏了解,在辦理土地劃撥(或出讓)時,基本上都延續以往計劃經濟時期的做法,既沒有按照法律規定對上述用地中非國家佔有使用權的土地權屬辦理變更手續(即收回國有土地使用權),也沒有按照法律規定,組織房地產開發商與這些房地產權利人商定補償、安置方案,便簡單地將土地直接劃撥(或出讓)給開發商,並在沒有辦理房地產權利變更的情況下允許開發商拆除屬於其他房地產權利人的房屋。
按照北京市有關房屋拆遷的管理辦法(包括1998年12月實施的新辦法),房地產開發商(所謂『拆遷人』)在獲得建設用地批准書以後,不需要與被拆遷人商定拆遷安置方案,也不需要辦理房地產的轉讓或變更等,就可以得到政府頒發的拆遷許可證並實施拆遷,而該土地上現有的其他房地產權利人(所謂『被拆遷人』)則被要求在15日內與開發商簽定補償協議,按期搬遷,否則將被房地產管理部門裁決直至強制拆遷。
如此一來,『拆遷人』與『被拆遷人』之間的關系實際上變成了行政隸屬關系,『被拆遷人』作為房屋拆遷這項民事行為的當事人之一,卻被要求必須執行另一當事人——『拆遷人』單方面制定的補償、安置方案,違反了民法中當事人在民事活動中地位平等的原則。同時,開發商拆除尚屬於其他房地產權利人的房屋,也是對『被拆遷人』財產權的公開的直接的侵犯。這些是造成『拆遷糾紛』和『拆遷官司』不斷的主要原因。
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