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2003年2月18日,國土資源部發布緊急通知(45號令),對別墅用地供應叫停。這一消息立刻牽動了樓市神經,包括townhouse在內的別墅市場陡增變數。那麼,今明兩年的別墅市場將會呈現什麼樣的態勢呢?
叫停別墅只因佔地多
國土資源部在『清理園區用地、加強供應調控』的緊急通知中明確規定,停止別墅類用地的土地供應,過量供應的地方,要認真進行清理。
據了解,不符合用地政策是別墅類土地供應的主要原因。國土資源部有關人士表示,我國是一個地少人多的國家,人地矛盾日益突出,而別墅類居住用地一般容積率較低,佔用土地多。據他們調查發現,近幾年來,一些地方別墅建設過多,而滿足中低收入者購房的住宅供應壓力還很大。
對此,作為房地產業界的人士又如何看待呢?北京藍石顧問公司總經理李春平認為,應當冷靜看待。我國人均土地資源較少,人口密集,政策上不會大力倡導這種低密度、低容積率的住宅,特別像在北京這樣的大城市裡,在現有土地緊張的情況下,不主張建更多的別墅應該是正確的。但同時也應該看到,它的確有市場需求,所以可以在城鄉接合部建造一批,建太多了可能會賣不動。
眾人關注封殺令影響
國土資源部的封殺令對townhouse市場帶來多大影響?康城的開發商董青認為,這將取決於北京市房屋土地管理局如何轉發這一政策。據了解,某些城市在轉發國土資源部文件的時候,明確規定,容積率在0.5以下的別墅項目用地暫不供應。這樣一來,對市場反而影響不大,因為純townhouse社區的容積率通常都在0.5至0.65之間。董青的意見代表了目前京城樓市絕大多數業內人士的觀點。
美林香檳小鎮的開發商韓莉進一步分析,這一政策的出臺,很可能對已經獲批並上市的town鄄house是一大利好,因為新政策的實施,將使純別墅類項目逐漸進入奇貨可居的狀態,其價格也有望持續上漲,一些客戶有可能轉頭瞄向townhouse市場。
有別於董青和韓莉的另一種聲音是,45號文件不會對今後兩年的樓市產生較大的影響,因為北京至今已經獲批的別墅類用地數量已經足夠多,這些地塊在今後兩年將陸續進入開發銷售期,所以說,今後兩年townhouse市場仍將持續供銷兩旺的局面。
已批別墅用地成香餑餑
45號令的發布,使得已批別墅用地頓時成為了香餑餑。
康城的發展商董青告訴記者,由於康城的規劃用地是100萬平方米,而目前只開發了近一半,因此45號令發布後的短短數周內,就先後有中國期貨公司以及山東、上海等地的投資或是開發企業來找她談合作開發事宜。但董青卻表示,目前她們還是想自己開發。這是因為從現在的開發速度和開發量來,每年推出20萬平方米左右,應該沒有問題,而且從市場來講,消費者的反應和接納能力還可以,再加上資金方面也不存在特別大的問題,因此項目整體運作比較順暢。
李春平分析說,減少了別墅的增量,一些購買者會將目光轉向現有的別墅,甚至轉而購買中高檔公寓產品。而目前這些恰恰是空置率較高的住宅產品,有利於降低空置率。一個有力的佐證是:據華潤置地旗下翡翠城項目的營銷總監姜鵬介紹,45號令發布後的一周內,他們單日的銷售量是往常的近乎3倍。
不少握有別墅土地出讓合同的開發商也認為這意味著新的市場機遇的到來。記者了解到,一些房地產開發商已經准備啟動原定繼續擱置的別墅項目。
價格總體漲幅不會太大
董青表示,什麼東西一叫停或者是不批了,無形加給它的價值就增上去了。如果別墅叫停,或者是0.5容積率以下不批的話,對我們整體townhouse項目來講應該是一個利好的消息,但不應該因為考慮到會叫停,而把價格叫高。
另外,不能孤立地看town鄄house項目,還要看整個的樓市。從整體上來講,北京的樓市供應量還是很大,從這一點上來講,雖然是有利好消息,但也不宜把價格拉深得過高,認為別墅可能奇貨可居。康城不會因為這個文件,而把價格無限制地上漲。
姜鵬也表示,別墅除了改善生活方式,還可以使購房者在土地擁有方面產生滿足感。雖然,土地逐漸成為稀缺資源,但供求關系變化不大,因此價格短期內也不會出現太大變化。由於別墅的客戶群是比較固定的,數量也有限,他們都比較理性,不會因為一點點價格調整就衝動購買。
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