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一方暗度陳倉一方公開叫板
經營性國有土地使用權的掛牌出讓本是一件極嚴肅的事情,但在浙江省玉環縣,一塊面積達25.9434公頃土地的掛牌出讓卻演成了一場鬧劇,並最終鬧上了浙江省高院。實際上,業內對經營性國有土地使用權公開交易中的貓膩兒一直是心知肚明的,但被人逮個正著的目前還僅此一例。
掛牌停牌視同兒戲
此事緣起於2002年11月7日《玉環報》的一則公告,在這則公告中,玉環縣國土資源局鄭重向社會各界公告:根據《中華人民共和國土地管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的規定》的規定,經縣人民政府批准,該局定於2002年11月21日上午8時到2002年12月4日下午3時止,在玉環縣地產交易窗口掛牌出讓位於珠港鎮坎門漁港花岩礁填海開發工程區域一塊面積為25.9434公頃用途為商住的國有土地使用權。該公告設定了受讓人的資格,並只在本地報刊上發布,原以為不會引起太大的反響,但事有湊巧,此公告不僅被注冊地在臺州的時間房地產建設集團有限公司看到了,而且還引起了他們的關注,經測算,時間集團如能通過掛牌獲得這塊土地的開發權,將從中獲益2億多元,這樣有利的生意當然是能做就做,決不會放過。
11月20日在玉環縣國土資源局規定的報名截止時間之前,時間集團按照公告規定的條件到土地交易窗口報名。據時間集團方面稱,當時,該地塊交易的經辦人曾明確告知對方:『該地塊已經定給他人,你們不要再報名了。』經過據理力爭,玉環縣國土局纔同意時間集團報名,時間集團當即按規定交了2000萬元的保證金,玉環縣國土局根據其制定的《國有土地使用權掛牌出讓須知》的規定,給時間集團送達了相應的文件。
第二天是該地塊掛牌出讓的第一天,當天下午,在停止接受報價前20分鍾時,時間集團掛出5000萬元的報價,據時間集團稱,這是當時為止的最高報價。讓時間集團沒想到的是,僅過了一個晚上,玉環縣國土局即通知時間集團,稱:根據省國土資源廳意見,該地塊未經省廳批准前,不得進行掛牌出讓。故決定停止該地塊的掛牌出讓。
據事後成為被告的玉環縣國土局的律師調查,時間集團因報價當天未能拿到該地塊的使用條件纔向省廳舉報縣國土局暗箱操作的,省國土廳接報後即向縣局要資料,後因縣局提供資料並不完備,停止了該地塊的掛牌出讓。但問題是縣局作為國家土地管理部門,理應知道該地塊的出讓應報省廳審批同意方可進行,縣局未按國家政策規定履行必要的報批手續違軌操作,但其公告已表明,此舉是根據國家相關法規並經縣政府批准後所為,其過錯造成的後果不應該由作為善意第三人的時間集團來承擔,而應由它自己承擔;省局要求停止掛牌出讓,只是因為資料不全、縣局越權,並不是因為該地塊不具備掛牌出讓的條件,如果縣局及時補辦必要的手續,依然可以兌現已掛牌出讓的結果;更讓時間集團不平的是,該地塊已停止掛牌出讓,從法律上說,該地塊的使用權仍在縣局手中,但不可思議的是,該地塊事實上已有一家公司在建設,並已開始公開發售房屋!
掛牌到底為誰而掛
時間集團認為,他們已完成了整個掛牌程序,縣局發布的公告及接受掛牌保證金和時間集團的掛牌報價行為是民事法律行為,對雙方是有法律約束力的,由於縣局對此未能滿足時間集團的要求,時間集團一紙訴狀把玉環縣國土局告上了浙江省高院。要求對方繼續履行合同,將掛牌地塊出讓給他們,雙倍返還保證金,並承擔訴訟費用。
法庭上,雙方圍繞公告的法律性質、雙方之間糾紛的性質、掛牌出讓與招標拍賣的區分、停止掛牌行為的性質、2000萬元保證金的性質等問題展開了辯論。被告辯稱,其掛牌是有底價的,時間集團的出價不是最高價。但該地塊掛牌出讓公告中只有起拍價而無底價,掛牌出讓須知雖提到了底價,但一直沒向競買人公開。為了證明是有底價的掛牌出讓,縣局出具了一份無抬頭的白條,請公證處公證,公證處2003年4月8日在上面蓋章並寫上了『與原件相符、原件存玉環縣公證處』的字樣,並沒出具正式的公證書,法庭上,被告在屢遭原告詰問的情況下,也未能提交所謂的原件及正式的公證書。
在此案審理過程中,除原被告外,還有一個未出庭的當事人,即正在該地塊上加緊建設金港灣項目的浙江渝匯置業有限公司。據被告方稱,掛牌當天,該公司掛出了5100萬元的報價,比時間集團高出100萬元。但原告對該公司提出兩點重大質疑:一是被告方提供的該公司的保證金,並沒有交給縣土地儲備中心,一次性匯入縣土地儲備中心的只有280萬元,其餘的都是在掛牌前就以土地轉讓訂金、土地出讓金、海域使用金等多種名義匯到了漁港開發中心、縣財政等單位,這至少說明,在掛牌前該公司同縣裡已就該地塊有過交易行為;二是被告出示的該公司報價單與時間集團所用的報價單打印手寫字體字號明顯不同,並且上面並無縣局收到報價單後的記載、收到時間和公章,其真實性值得懷疑。
生米早已做成熟飯
浙江渝匯雖未出庭,但該公司已成為理解本案是否暗箱操作的關鍵。原告提供的相關資料顯示,早在2002年2月初,受省計委委托,浙江渝匯已就在此次掛牌出讓地塊上開發建設高檔住宅區召開過項目可行性研究論證會,會上,臺州市及玉環縣有關部門都表示要積極支持該項目。由於開發用地部分需填海圍地,浙江渝匯為此專門組織了軟基礎處理的專家組。3月,浙江省計委批復臺州市計委,同意合資經營浙江渝匯置業有限公司,並批准了該項目可行性研究報告。同月18日,浙江渝匯取得用於圍海造地的400.08畝海域70年的使用權。4月5日,縣規劃局向浙江渝匯發出規劃條件和意見文件,7月,浙江省環保局提出環境影響報告書審查意見。這些材料從各方面證明,此次掛牌出讓的地塊實際已是浙江渝匯的囊中物。因此,在掛牌出讓被省國土局叫停後,浙江渝匯在該地塊的工程仍在夜以繼日地進行中,2003年2月13日,縣政府還為此專門成立了工程建設領導小組,其中成員單位就有縣國土資源局和浙江渝匯公司,事後縣政府辦還為此發了文件。
這樣一個生米已成熟飯的項目,其實已無掛牌必要。但既然掛了,就應承擔後果;既然對誰是競得者有爭議,並已打上法庭,就理應停止工程以待判決;既然上級國土部門已叫停,縣政府相關部門就應該帶頭遵守國家法規,而不是站出來公開支持沒有合法手續的建設項目,畢竟,這是一個公司獲利的商品住宅開發項目而非社會公用事業。
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