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北京房價降不降?什麼時候降?降多少?自去年底以來,關於北京房價下降的消息和報道不絕於耳。去年的統計數字已明確了北京房價在下調的事實,可今年北京的房價會繼續『走下坡路』嗎?落差將會有多大?媒體稱:『北京商品房大幅降價』
去年年底,一些媒體曝出『北京商品房年末大幅降價』的消息,引用的是北京市統計局新發布的數據:去年前11個月,全市商品住宅平均價格為每平方米4084元,與前10個月的每平方米4469元下降了385元,降幅將近10%。
今年年初,更全面的統計數據來了:2002年北京市商品住宅價格出現穩中有降的趨勢,全年每平方米平均售價為4467元,比上年下降249元,降至1997年以來的最低點。
多年來幾乎是犯了『眾怒』的北京的高房價,似乎已向大眾低下了那高昂的頭。許多人相信這個進程纔剛剛開始,支橕這一信念的還有這個數字:去年北京空置房為710萬平方米,多年來房屋空置率一直保持在20%左右,而國際經驗表明,空置率為5%銀行就要提出警告了,政府就要采取手段了。
空置率突破了『國際警戒線』?
但是在這個時候,奇怪的消費心理又開始折磨人了。誰都知道『買漲不買落』這個理兒,現在買了價又降了豈不冤枉?買了之後,資產貶值了更是讓人無法接受。看來房價漲也不是,降也不是。可是,這會兒讓大家投票,選擇房價降的人肯定居多。這時,統計數字又把人搞糊涂了:去年北京市商品住宅施工面積比上年增長24.1%,銷售卻增長42.3%,這明擺著是產銷兩旺呀。怎麼大家購房的勁頭這麼大,空置率還突破了『國際警戒線』?難道統計數字在打架?
問題恰恰出在這兒。我們跟國際上算空置率的辦法不同,我們是拿空置房的數量除以近三年房屋竣工量的平均數,可人家是除以存量房的總數。北京市一年竣工房屋是1000多萬平方米,可存量房有2億多平方米。要是按照國際通行的算法,這2億多平方米的存量允許的空置房上線應是1000多萬平方米,可北京市纔710萬平方米,而其中空置一年以上的纔334萬平方米。
這樣看來,北京的房價還遠遠沒到崩盤的程度。
北京的房價將會變得更加真實
單從產銷方面的情況看,我們可以得出北京的房地產市場正在走向理性的推斷。統計數字表明,去年北京房價下降的一大原因是中低價位商品住宅銷售比重上昇,在商品住宅銷售的全部中,售價在每平方米5000元以下的已佔66.1%,比上年上昇3.7%。銷售價格相對偏低的四環路以外商品住宅銷售增加較快,經濟適用住房銷售面積,都有力地推動了房價下調。
與此相適應的是,公寓別墅銷售比重及價格同時下降,銷售比重下降了1.1%,售價下降了9.8%。
市場選擇的結果,必然是中低價位的商品住宅要成為投資的熱點。而眼下這已成為了現實。由此,我們對北京房價的走勢,能夠作出穩中有降的判斷,但肯定不會讓人大跌眼鏡。因為,降房價的聲浪裡本來就包含著強勁的購房需求,而市場這雙看不見的手,已在施展法力了。
大局漲勢難改,局部回調可期,是業界對今年上海樓市比較一致的判斷。
上海市統計局對今年第一季度房地產業的統計顯示,上海房地產業繼續保持著快速發展的慣性態勢。主要表現為三大特征:第一,全市新開工的商品房面積明顯加快。一季度為686.31萬平方米,同比增長43.4%;第二,在房價繼續推高的情況下,供不應求局面仍在加劇。第三,在前兩個因素下,房價自然借著市場運行的慣性被繼續推高。一季度,上海每平方米商品住宅平均售價為4205.22元,比去年增加197.97元。連帶著二手房價也持續上揚,3月份,上海二手房指數為1102點,比上月上昇12點。
旺盛的需求推動著上海樓市以空前的熱度向上運行,這就是上海樓市當前的現實。上海社會科學院張泓銘教授分析:目前在上海廣泛存在著投資性購房。大量個人投資者湧入,導致虛擬需求擴大了總需求。因此,在這種被虛擬需求不斷擴大了的總需求保持強勁的增勢下,指望今年的上海樓市改變去年的漲勢,無疑是不切實際的。這一購買力來源面十分廣大,而在短期內看不到衰減的跡象:其一,中國的宏觀經濟和上海的地方經濟持續向好;其二,上海作為中國最大的經濟中心城市,近10年來大規模的城市建設創造了一個新上海;其三,我國成功申辦上海2010年世界博覽會也給投資者投資房地產業以無限的想象空間。
但是,市場有不測風雲。何況當前上海樓市表現出來的一些結構性矛盾已經讓這個市場面臨著風險的聚集。上海社會科學院房地產研究中心的顧建發認為,今年的上海樓市在穩中有昇的同時,不排除區域性、結構性的調整,足以讓投資者引起注意。去年風光佔盡的高價樓盤,今年在上海的前途難以預料。
廣州:房價下降時比拼『內力』
新華社記者陳冀由於供過於求,今年廣州市房價將呈現溫和下降態勢,這對於想購房的消費者來說無疑是個利好的消息。廣東省統計局統計數字顯示,房地產投資增速明顯回落,從投資看,去年第四季的增速比前三季回落11.5個百分點;從銷售看,2002年商品房銷售額731.70億元,由前三季度增長26.5%回落到全年基本持平;銷售面積2226.25萬平方米,由前三季度增長19.4%回落到3.8%。
房地產界專家分析認為,今年房價無疑將延續『往下走』的趨勢,除個別樓盤外,整個市場難以出現火爆行情。
有關數據表明,去年前11個月,全國土地購置面積同比增長45.3%。房地產專家們預測,前幾年銷售旺勢引發了房地產投資和開發量的增長,今明兩年將會出現供給高峰。據估算,廣州在建和待建大盤若全部完成,足以讓廣州市民消化5年。
廣東省房地產研究協會副會長許紹基分析認為,廣州市房價穩中有降的趨勢是正常的。許多房地產界專家對此也持肯定態度,他們認為,房子作為一件商品,必然要遵循價值規律,任何一個產品都會從賣方市場轉變為買方市場,價格下降是必然的,手機、電腦、汽車這些消費品都是『素質』越來越高,而『身價』卻越來越低。
但對於持幣待購的消費者而言,房地產專家們則認為,房子與其它商品又有不同,它是區域性極強的商品,不可能全國流通,所以它的價格也絕不可能像手機那樣,降得那麼快,它會找到其合適的位置,然後就基本趨於穩定。房價下降的態勢不僅對於消費者利好,同時還能促進優勝劣汰,使房地產從整體上的『粗放型』向『精作型』轉變,從原先的拼設計、價格,轉為拼服務,從而盡顯各自的真功夫。
-專家觀點
『城市房價的高低好比掛在樹上的苹果的高度,人人都能摘到苹果是不可能的,但大部分人通過翹腳、蹦跳夠得著,那就比較合理。』中國房地產協會副會長顧雲昌日前接受記者采訪時如是說。
前段時間有人為了說明城市房價過高,在媒體上說:『現在我國城市房價收入比是國際平均水平的6倍。』顧雲昌分析說,國際上的房價收入比是一套中等水平的房子的價格與一個中等收入家庭的年收入之比,現在國際水平為3至6倍。如果說北京、上海、杭州等城市達到了8倍或者是10倍,都有可能的。但要說是我國的房價收入比是國際平均水平的6倍,照此算來,我國的房價收入比就達到了18至36倍,這顯然是不合實際的。
實際上,收入比的計算本來就是一個模糊概念,很難做到精確。另外,從收入水平上看,現在我們只計算可支配收入,但除此之外,我們的家庭收入還有其它來源。我國城市家庭八成以上有政府分配的房子,他們都以相對較為便宜的價格買了下來,如果到市場上折算,是一筆較大的家庭收入。顧雲昌說,現在有許多人開始置換自己的房屋,舊房子出租或者出手可為他們購買新房提供財力支橕。
據了解,上海市統計局今年第一季度房地產業統計顯示,上海房地產業繼續保持著快速發展的慣性態勢。今年一季度,上海全市商品房銷售面積與竣工面積的絕對差額達75.36萬平方米,其中商品住宅銷售面積總量超出竣工面積總量76.59萬平方米。
在房地產業快速發展的同時,『我們現在房價問題的根源是產品結構不合理,中高低價位的房子供大於求,中低價位的供不應求。』顧雲昌說,開發商熱衷於蓋高端住宅,許多居民購房時也有『貪大求洋』的傾向。
廣東省統計局統計數字顯示,房地產投資增速明顯回落,從投資看,去年第四季的增速比前三季回落11.5個百分點;從銷售看,2002年商品房銷售額731.70億元,由前三季度增長26.5%回落到全年基本持平;銷售面積2226.25萬平方米,由前三季度增長19.4%回落到3.8%。廣東省建設廳副廳長劉錦紅對此分析指出,目前廣州市商品房在建規模偏大,市場供給速度快於需求增長速度,供大於求的壓力加劇,這是導致房價走低的根本性原因。
在北京,多年來幾乎是犯了『眾怒』的的高房價,似乎已向大眾低下了那高昂的頭。這個進程纔剛剛開始,而支橕這一信念的還有這個數字:去年北京空置房為710萬平方米,多年來房屋空置率一直保持在20%左右,而國際經驗表明,空置率為5%銀行就要提出警告了,政府就要采取手段了。
另外,隨著高端房地產市場的需求得以充分釋放,今後,市場將引導房地產開發商更多地把產品瞄向普通居民,當房地產的產品結構趨於合理後,就會有更多的人來到『樹』底下,摘他們各自可以夠到的『苹果』。
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