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2003年北京住宅總體平均價格比去年有所下降,新盤的價格反映了市場價格發展的新趨勢,那麼從2003年的新盤中可以看出今年住宅市場價格的哪些端倪呢?
1總體來看,京城住宅整體均價會繼續下降,原因主要是因為郊區低價新盤的大量出現以及大量經濟適用房的推出。
首先,大量郊區低價位住宅新盤會拉低市場整體價格,在2003年前3個月的新盤中,約有三分之一是位於五環以外、均價低於每平方米4000元的項目。
其次,是大量經濟適用房的開發會降低市場總體均價。據悉目前已經確定的經濟適用住房項目有長安新城、house.sina.com.cn/exhibit/740.shtml target=_blank>house.sina.com.cn/exhibit/740.shtml target=_blank>回龍觀文化居住區、天通苑、青年路小區、瑞海新城、通州區次渠經濟適用住房項目、西南二環的樂城等,這些已經確定的和尚在審批中的經濟適用住房項目總的開發量不少於300萬平方米,按去年的住宅銷售總面積算,佔到全年總銷售量的五分之一左右。這些經濟適用房的均價都在每平方米4500元以下,也將拉低京城住宅的總體均價。
2從區域來看,供應熱點區域價格下降明顯,需求熱點區域略有上昇,其他區域價格保持平穩。
供應熱點區域由於住宅市場供應量大且集中,市場競爭激烈,高價位住宅的銷售速度放緩。新開盤的項目為了能達到預期的銷售速度,減小開發的資金壓力,不得不放低價格預期,以比周邊項目低的價格開盤。比如CBD及其附近區域已經出現這種現象。2003年以來,北京的東部三四環之間接二連三地爆出新低價樓盤。苹果社區將以每平方米6000多元的均價開盤;富力城的開盤均價為每平方米7000元;位於東四環內的東區國際將以每平方米6000元價格開盤等。可以看出這些2003年的新盤開盤價比附近項目的價格有明顯的下降。
輕軌13號線、八通線、五環路等軌道交通的興建使得更多的人選擇在郊區購房,郊區的中低價住宅需求量大量上昇,形成住宅需求的熱點區域。這些區域大多數已開盤項目的銷售速度有很大提昇,這使得開發新項目的開發商提高了價格預期,因此以較高的價格開盤,比如北苑家園新開盤樓座價格上漲,通縣輕軌附近的新開盤項目均有一定幅度的價格上漲。
3價格向主流消費群靠攏,性能價格比提昇。
從2003年的新盤來看,新盤的價格正在向主流購房群體的需求靠攏,因為目前購房消費越來越理性,合理的性能價格比被大多數購房人群接受,具體表現有以下兩個方面:
一是大多數新盤的總價會面向主流客戶的需求,通過控制單價和戶型面積來控制總價。比如今年前3個月出現的新盤流星花園是總價在100萬元1套的聯排別墅,格林雅地等普通住宅項目的戶型為中小面積。二是提高了住宅的綜合品質,性價比越來越高。比如新盤炫特區精裝修送家具,開盤均價雖然與周邊持平,但卻受到了購房者的追捧,東區國際等新盤都將以較高的性能價格比亮相。換句話說,雖然有些新盤的價格沒有降,但品質提高了,購房者用同樣的錢買到了品質更高的房子,這也是市場價格逐漸走向合理的標志。
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