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由於『經濟適用房』推出以後,遭遇了種種『尷尬』,讓『富人』分了『窮人』的『羹』。很多人建議,政府應把對『經濟適用房』開發商的『暗補』,改為對中低收入人群住房補貼的『明補』。這項建議實質上是取消『經濟適用房』,自然引來不少反對的聲音。理由是『經濟適用房』不但要解決中低收入者的住房問題,而且肩負著平抑房價的重任。
近年來一些地方商品房價格節節攀昇,房價已經成為老百姓議論的熱點。有關政府部門也高度關注這一問題,采取種種措施平抑房價,『經濟適用房』政策是其中的一個手段。那麼『經濟適用房』能否平抑房價?取消福利分房以後,房子已經成為商品。在市場條件下,決定商品價格的因素有兩個,一個是生產成本,一個是供求關系。目前,我國商品房價格居高不下,也正是由這兩個因素決定的。
我國房地產行業技術水平普遍比較低,就是在房地產業較為發達的大城市,多數房地產建築仍采用手工操作。技術水平低,生產效率自然就低,成本因此也就高。據有關資料顯示,我國一個房地產項目從初始規劃運作,到建設竣工並交付市場的時間,至少需要兩年左右。在技術水平低下的時期,房地產業也不能形成規模,沒有規模,就沒有工業化的大生產,產品的成本就難以在短時期內降低,這是房價高的重要原因之一。
近一階段以來,盡管各地商品房空置率攀昇,但這是供需相對的結構性失衡,而不是絕對總量上供大於求。從需求總量上看,目前我國城鎮化水平還不到40%。預計到2010年,城鎮化水平將達到45%,城鎮人口達到6.3億。到2020年,城鎮化水平將超過50%,城鎮人口超過7.5億,這將帶來幾十億甚至上百億平方米的住房需求,平均每年將達十多億平方米。同時隨著人民生活水平的提高,城鎮居民改善居住條件的需求也將持續增長。而從供給上看,從1998年到2002年的5年間,全國城鎮住宅竣工面積約34億平方米,年均大約只有6億平方米左右,這個數字與當前的年需求量相比,還有相當大的缺口。所以,在當前及今後的一段時間內,需求總量仍要明顯高於供給總量。需求大於供給,是促進房價上昇的另一個重要原因。
由此看來,『經濟適用房』並不能平抑房價。『經濟適用房』的開發建設要有計劃,土地通過劃撥,稅費減免,同時對銷售價格和開發利潤進行限制,明顯帶著計劃烙印。從理論上看,『經濟適用房』和一般商品房在不同的層面上運行,它只能解決中低收入者的住房問題,而不能左右一般商品房的價格。從一些城市的實踐上看,『經濟適用房』也只是在統計數字上『平抑』了房價,而沒有對一般商品房的價格產生太大影響。由於大量『經濟適用房』上市,2002年北京商品住宅平均銷售價格比2001年下降了249元,降到自1997年以來的最低點。然而在今年春季房展會上,除『郊區』幾個項目價格較低外,其他都在5000元-7000元以上,三環及地理位置稍微好一點的仍在8000元-10000元以上,房價顯然還是很高。
過高的房價是由市場決定的,平抑過高的房價也只能靠市場。提昇產業技術,提高生產效率,實現規模化生產,以增加有效的市場供給總量,是平抑房價的根本手段。
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