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物業管理費始終是牽動千家萬戶的敏感問題,也是近年來房地產投訴中的一大熱點。無論是商品房還是經濟適用房要想保值昇值都離不開良好的物業服務和維修管理。2001年,北京規定產權人需交納佔購房總價款2%的公共維修基金,替代以往規定繳納的大修費和38.7%的房屋公共部分中修費用於房屋的大修和公共部分的中修。同時規定,產權人如委托物業管理企業對房屋自用部位管理的,物業管理企業可以繼續收取有關文件規定的61.3%的自用部位中修費。
很顯然,業主對自己房子的自用部位的中修費存在委托和實時付費兩種選擇。61.3%的中修費在普通的甲乙住宅物業費中所佔比例不算小,將委托統交改為實時付費,即『分收專用』的要求目前已在北京一些社區中被提出。近日,北京甲級住宅社區太陽園的業主委員會及太月物業管理有限責任公司根據《北京市國土資源和房屋管理局關於建立公共維修基金後中修費收繳等有關問題的通知》(京國土房管物字【2001】1330號文)的新政策,對於已收繳的物業費中包含的61.3%的自用部位中修費采用了中修費、物管費分離的全新收費辦法,規
定,已繳納公共維修基金(大修費及房屋公共部分中修費)的產權人,如在2002年未發生中修,其物業費的收費標准可以從原物業收費標准2.373元/月/m 2中,將61.3%的自用部位中修費剝離,按1.783元/月/m 2交納,多收取部分的中修費在2003年度物業費中衝抵;已交納2003年度物業費的產權人,其61.3%自用部位中修費則統一在2004年度物業費中衝抵。如業主尚未繳納公共維修基金(貸款購房業主),2002年度、2003年度的物業費仍按根據《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》(京價房字【1997】第196號和京價房字【1996】第274號文)測算的、包含61.3%自用部位中修費的收費標准交納。
據太月物業的負責人表示,該公司將物業管理費用與61.3%自用部位中修費分離的新收費辦法是由社區業主委員會提出,經物業公司、業委會共同協商,經北京市國土資源和房屋管理局認同後實施的。
物業管理收費問題關乎千家萬戶,太陽園率先采用的新的收費方法將物業費的使用進行了更為合理的細分,產權人由此可以不必在戶內房屋主體結構、門窗、地面、設備管線等完好期預先交納大量的中修費了。4月初,該做法一經推出引起了北京眾多商品住宅小區的強烈反響,可謂『一石激起千層浪』許多小區的業主提出『要向太陽園學習』,希望物管公司采用太月物業公司的收費辦法。
此前已有消息,北京市正在擬訂新的『物業管理收費辦法』。記者通過北京市物價局了解到,今後北京的物業管理費用將分為由政府定價的公共服務和由市場調節的特約服務兩大部分,而此前未加明確規定的與常規的物業管理費用混交的61.3%的戶內自用部位中修費將在『新辦法』中歸入『特約服務』部分。物價局房地產處的王處長表示,太月物業目前采用的新的收費方法與政府即將出臺的『物業管理收費辦法』的有關規定是一致的。北京市國土資源和房屋管理局物管處的負責人也表示,將常規的物業管理費用與大、中修費分離的做法使維修費專款專用,可減少物業管理環節上的糾紛,是政府所要求和支持的。顯然,北京市物價局和房管局對太月物業的做法是肯定的。
然而,不少物業公司在太月物業公司推出新的收費辦法後備感壓力,但表示仍將采用以往『混收混用』的辦法。
北京市物業管理商會會長、均豪物業公司老總於慶新認為,太月物業公司的做法是件好事,但目前不太容易推廣,其問題在於缺少可操作性政策的支持。目前北京市的物業管理公司普遍感到按現行的『196號文件』取費,不但收入項少,與支出項不對等,而且收入項中很多項目的取費標准不夠合理。現行政策中缺少營業稅收、物業管理公司利潤稅收、公共區域能源費、社區文化活動經費及一些監控費等必須支出的項目,而且現在規定的3元—5元/戶/月的保安費、0.55元/m 2,年綠化費的標准太低,根本無法滿足實際發生的費用要求。於慶新認為,由於北京的現行收費政策落後、背離了市場要求,致使物業管理公司在實際運行中處於『合理不合規』的『混收混用』狀態。多數物業管理公司面對業主的壓力,堅稱要以政府的具體規定為准。
太月物業公司作為首個走向『分收專用』之路的公司,實際上已經深切地感受到來自於市場及同行的壓力。該公司方面表示,『分收專用』需要新政策的強力支持。據該公司介紹,『分收專用』將使太陽園的物業管理費總的減少20%以上,北京市的新收費辦法如能相應增加園區管理必須支出的一些缺項,合理調整保安、綠化、維修人員的取費,細化、明確中、小修范圍,物業公司則能保證服務水准不降低,走向長久、健康的發展道路。
物業管理費的『分收專用』趨勢已定,然而,新政策的出臺無疑成為牽動市場變化的關鍵。
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