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築巢未必能引鳳
最近,我們國家今年一季度宏觀經濟的統計數據陸續公布出來了,這些數據顯示出,多年擴大內需蓄積的能量正加速釋放,經濟運行出現了近年少有的快速增長,居民消費價格總水平也結束了連續一年多的下滑局面。尤其是房地產市場,僅今年頭兩個月,全國商品房銷售面積同比增長了67.9%。房地產市場增長迅速,對拉動國民經濟整體平穩增長起到了積極作用。但在局部地區和領域,房地產開發也出現了過熱的跡象。最近,建設部委托深圳市城市規劃設計院,對全國CBD也就是中央商務區的建設熱進行了調查,情況不容樂觀。今天,我們的節目就將提前公布這次調查的部分結果。
記者看到了幾張房地產廣告,這些廣告都圍著一個叫做CBD的詞大做文章。無論是寫字樓還是高檔住宅,一沾CBD的光就身價百倍。其實,CBD這個詞是個舶來品,起源於20世紀20年代的美國,全稱叫做中央商務區。按照國際通行的標准,所謂CBD,一般都是一個城市、地區乃至全國、全世界的經濟中樞,它集中了城市地區最多的人流量、最發達的交通設施、最高水准的服務、最高的地價和租金等眾多之最。可以說,一個城市如果擁有CBD,也就擁有證明自己地位和實力的憑證。正因為如此,這兩年,國內不少城市繼北京、上海之後,興起了一個開發CBD的熱潮。我們的記者周人傑對此進行了調查。
調查:襄樊興建CBD
記者來到了襄樊市中心商務區的建設指揮部,為了建設屬於襄樊的CBD,這塊牌子早在兩年以前就掛在了這裡,也可以說在目前全國計劃和正在建設中心商務區的地級和縣級市中間,襄樊是開始最早,也是計劃建設規模最大的一個。
在襄樊市一片正在拆遷的老城區前,記者見到了中心商務區的建設指揮部,這是一個只有兩間辦公室的臨時機構,在略顯簡陋的房間裡,一塊標有『中心商務區建設指揮部』的紅牌子顯得格外顯眼。指揮部辦公室的正中央懸掛著中心商務區的規劃圖,在這份規劃圖上詳細的標明了未來商務區的布局。襄樊市中心商務區建設指揮部主任曹邦臣向記者介紹說:『整個中心商務區建設分為兩期,目前我們第一期的規劃已經完成,建設中的襄樊中心商務區佔地38萬平方米,建成後的中心商務區將達到將近80萬平方米的建築規模。』
那麼建成後的中心商務區會是什麼樣子呢?帶著這個疑問,記者先找到了商務區一期的開發商之一,來自湖南懷化的一位姓金的老板,金老板告訴記者,他們投資了八千萬用於這片商務區中黃金地段的開發,目的是想建成一個商住兩用的大型廣場。他還介紹說:『我們這個建築物的單體面積估計要達到2萬6千平方米,商用的估計有1萬2千平方米。3層到8層以上是住宅樓,一共有1萬4千個平方。我們對於投資收益的預期還是比較高的。』
不難看出,開發商為了追求回報,將投資主要用於了商業住宅和商業經營場所的建設,而真正的商務用寫字樓比例很小。那麼,整個商務區的布局是否都是這樣呢?在襄樊市城市規劃管理局,劉金俊副局長告訴記者,由於市政府的財力十分有限,此次中心商務區的建設資金90%以上是依賴於開發商投資,因此,雖然整體由政府規劃,但建設卻由開發商做主,出於商業目的,投資商們大都將開發的重點放在了商品住宅和商業經營用地上,在整個商務區80萬平方米的建設中,有35萬平方米將用於建設商品房,30萬平方米用於商業經營,商務用樓面積不足5萬平方米,僅佔開發總面積的0.6%左右。這甚至使得專門負責規劃的劉局長本人也覺得中心商務區的稱號顯得有些名不副實。襄樊市城市規劃管理局副局長劉金俊介紹說:『我們這個項目還只能形成一個以零售業為主的購物環境,還成不了強大的金融服務中心,它跟商務中心也是有區別的。』
劉局長還告訴記者,從此次商務區建設的投資商構成和投資金額比例來看,距離商務區的標准也有很大差距,在目前襄樊市為商務區開發所引進的8億多元建設資金中,外商投資幾乎沒有。他介紹說:『現在都是沿海的企業過來投資,像房地產投資。但是大型企業,像世界500強這種企業還沒有投資於這個領域。在金融業這一塊也沒有國外的大型銀行和世界銀行這樣的機構來參與,所以說還稱不上商務中心。』
那麼從城市的基本條件上來看,襄樊是否具有建設中心商務區的條件呢?根據國家建設部的調研報告顯示,建設中心商務區的城市,國民生產總值最適合的是在1000億元以上,而襄樊市2002年的國民生產總值僅在100億元左右,不足此項標准的十分之一。此外,建設中心商務區的城市還應具有國際影響力,大量的高等人纔,並處於資金、信息和物流的核心位置,而襄樊作為位於湖北省西北部的一個中型城市,地理位置並不佔優,其總人口僅在220萬人左右,2002年的財政收入也僅有10億元,高等人纔比例也只有20%左右,人口密度低、經濟發展相對滯後的現狀也使得襄樊市的硬件設施和建設中心商務區的標准相去甚遠。
既然襄樊市目前並不具有發展中心商務區的條件,那麼當地政府和相關部門為什麼又要給這個實際上更像是一個舊城改造工程的項目起一個中心商務區的名字呢?面對這種明顯的差別,襄樊市的相關負責人最終也向記者坦言,提出中心商務區的建設主要還是希望借這個流行的名稱,趕一下國際潮流,從而吸引更多的投資者和資金,他們現在也已經開始重新審視這個稱號了。
襄樊市城市規劃管理局副局長劉金俊說:『我們在規劃評審的時候也感覺到這個名字不太科學。同時一般的建設者以及一些業主,對商務中心和商業區沒有一個明確的認識。他們當時就認為建商業區也就是建商務區。實際上商務區和商業區是有區別的。所以我們也在引導他們,讓他們認識到是在建商業中心而不是在建商務中心。只有在我們的經濟發展到很高的水平了,我們這個城市纔能建商務中心。』
像襄樊這樣對CBD的追捧,並不偶然。前幾年,步行街、金融街風行一時,很多城市不論大小,都把步行街、金融街放進了自己的設計藍圖。可結果很多是步行街上門可羅雀,金融街也只是儲蓄所紮堆。如今CBD一熱,國內很多城市的規劃圖上又很快增加了這三個英文字母。
那麼,CBD到底有多熱?全國的情況又是怎樣的?我們的記者准備了一段背景資料,一起來看看。
背景:CBD在全國
近兩年來,全國各大城市興起爭建CBD的熱潮。這其中,除了北京、上海、天津、重慶四個直轄市外,省會城市有武漢、成都、南京、福州、濟南等10個城市、另外還有深圳、廈門、大連等沿海城市、甚至襄樊、淮南、溫州、義烏等9個地縣級市也在規劃或申請建設CBD。從城市的經濟實力來看,各個正在建設或准備建設CBD的城市水平參差不齊。從國內生產總值來看,據2000年統計數據顯示:上海市最高達到4099億元,北京為2332億元,無錫是426億元,最少的襄樊,僅有89億元。從2000年的各市財政收入看,上海是478億元,北京是158億元,無錫為31億元,黃石僅為4億元,最高財政收入與最低財政收入的城市相差474億元。從城市人口數量上比較,各城市也有較大的差距。以2001年的數據為例,上海市人口數量為1193.36萬,北京是1058.72萬。相比之下,襄樊為216萬,佛山則只有49萬。根據我們的了解,目前正在建設或申請建設CBD的城市已經達到了36個。
築巢未必能引鳳
牽頭進行這項調查的是深圳城市規劃設計院的副總規劃師喬健平,對於很多城市希望通過『築巢引鳳』來建設CBD的想法提出了質疑。喬健平說:『這和制造業不同。制造業可以通過建設一個很好的硬環境和軟環境來吸引制造業的進入,而CBD實際上是一個發展的過程,它是一個逐步發展的需要。如果沒有發展的要求就去建CBD,則不一定能成功。』
目前,我國至少有36個城市正在實施或者已經提出了CBD發展計劃。在這些城市中到底有多少具備建設CBD的條件呢,這正是喬健平和同事們進行這次調查的核心。調查人員表示在建設部正式發布這份調查報告之前,他們不能向我們透露調查的結果,不過他們還是告訴記者,中國城市建設CBD至少應該具備以下五個條件:
1、有足夠的國際影響力;
2、有足夠的經濟實力,國內生產總值超過1000億元;
3、城市基礎設施完備;
4、處於資金流、信息流和物流的核心位置;
5、聚集了各個方面的人纔。
深圳市城市規劃設計院高級規劃師陳偉新介紹說,在中國大陸同時具備這五個條件的城市,目前看來也只有北京和上海。廣州也具備了一定的條件。但在他們的當前的調研當中,已有36個城市提出或正在准備建設CBD。陳偉新告訴記者:『如果一個城市在不具備上訴條件的情況下,仍然提出CBD,實際上是對城市發展的定位出現了搖擺。這將成為城市發展的不確定因素。』
就像調查人員剛纔所說的,除了北京、上海以外,廣州也基本具備建設CBD的條件。然而就是這樣一個具備了基本條件的城市,在興建CBD的過程中,也曾經遇到過波折。
4月8日,廣州市土地主管部門發布消息,珠江新城內的酒店、辦公用地的地價從每平方米2800元調低到每平方米2380元,這已經是珠江新城第二次調低土地價格。珠江新城位於廣州市區中軸線和珠江的交匯處,被認為是未來廣州的核心地區。那麼,為什麼這個黃金地段的地價一降再降呢?
廣州:檢討CBD
當地居民告訴記者,這裡大部分土地自從珠江新城規劃出來以後就一直閑置著,由於閑置時間太長,很多地方已經成了麻雀和老鼠的樂園。
在廣州城市規劃設計院,記者找到了1993年珠江新城的規劃圖。珠江新城的總規劃面積是6.6平方公裡,相當於廣州市越秀區一個區的面積。這是珠江新城最新的一份土地情況使用圖,涂成藍色的是已經建成的建築,它們主要集中在珠江新城的邊緣地區,而且主要是商品住宅,幾乎沒有真正的商務寫字樓。
珠江新城廣場是這個區域內為數不多的商業設施,這是一棟臨時建築,並不在珠江新城的規劃之內。由於租金太高,又沒有足夠多的客源,珠江新城廣場的很多店鋪都已經關門停業,所謂的CBD竟成了廣州生意最難做的地區之一。珠江新城粵港水電批發部工作人員肖進幫介紹說:『生意很難做,根本連房租都交不出。而現在基本上都沒人交房租了。』
本來計劃五到十年建成,結果11年過去仍然不見蹤影。到底是什麼阻擋了廣州CBD的腳步呢?廣州城市規劃設計院的總規劃師袁奇峰認為,最主要的原因是珠江新城生不逢時。袁奇峰告訴記者:『在廣州房地產最熱的時候,珠江新城還不具備開發條件;等它具備開發條件的時候,又碰到金融危機,所以說這裡面有個時機問題。
袁奇峰一共總結出四條原因,來解釋珠江新城為什麼沒有如期建成。
1、1992年制訂的時間表過於樂觀;
2、1997年的亞洲金融危機惡化外部環境;
3、90年代廣州土地供應混亂,其它地段搶走了珠江新城的寫字樓資源;
4、珠江新城建設過程中,會展、外事兩大功能被調整離場。
不過,袁奇峰也認為,雖然土地閑置造成很大浪費,但是暫時閑置總比無序開發要好一些。『比如說我們可以把它變改為住宅用地,這樣很快就能賣掉。因為現在廣州市場上對住宅的需求量是非常大的,這對於回收資金肯定有好處。這是從土地經濟,也就是內部性的角度來考慮;但是如果把經濟的外部性考慮進來,就發現不是這麼回事。因為你把這塊地拿去做了住宅後,那麼以後寫字樓到哪去呢?』
可惜,規劃部門的深謀遠慮一直沒有得到開發商的響應,在每次珠江新城出讓土地使用權的時候,開發商們的興趣都集中在住宅用地上,寫字樓用地始終很少有人問津。
恆大集團是廣州最大的房地產公司之一,市政府在2000年拍賣寫字樓用地的時候,他們曾經帶著牌子進場,只不過他們的牌子始終沒有舉起來。
廣州恆達實業集團有限公司副總經理陳琦在接受記者采訪時說:『當時珠江新城的商業氣氛和商業氣候,可以說連雛形都還沒有具備。所以如果在這個時候進行其它方面的投入,其中主要是指投入寫字樓,回收周期會相當漫長。因此我們會很慎重地考慮這個問題,看看我們在這個時候投入到底值不值。』
在2000年的拍賣中,恆大集團得到了珠江新城10萬平方米的一塊住宅用地,三年多過去之後,恆大建的住宅已經銷售過半,但當初市政府試圖拍賣的幾塊寫字樓用地仍然閑置在這裡。
荔灣區第二醫院的醫生楊承華是廣州市人大代表。今年3月,在廣州市人大十屆一次會議上,他和十位人大代表聯名提交了一份詢問案,要求市政府對珠江新城的閑置土地做出解釋。楊承華告訴記者:『我當時提出詢問的一個關鍵性的問題就是:政府對這塊地的開發滯後應當負什麼責任。我覺得政府在這方面應該起引導作用。像基礎設施建設等環節首先要跟上,通過創造一個很好的軟環境使開發商盡早地投入開發。』
目前,廣州市政府還沒有對這個詢問案做出答復。不過,一份關於珠江新城的規劃檢討已經出爐了。這份檢討總共有13本,從各方面對1993年的規劃方案進行了調整。負責起草這份檢討的就是廣州市城市規劃設計院總規劃師袁奇峰,他說,事實上這項檢討早在1999年就開始了。他對記者說:『檢討在英文裡面比較中性,我們用的是review這個詞。在這裡我們不把它翻譯成「回顧」,因為回顧只有向後看的意思,沒有再向前看。而檢討是要針對未來的。』
袁奇峰一再說,這份檢討是在1993年規劃基礎上的調整,並不是推倒重來,但是在兩份規劃圖上,還是能看到有很大的不同。袁奇峰向記者介紹到:『過去的規劃是從黃埔大道一直延到珠江邊,是一個比較簡潔的軸線的方案,周邊的地塊比較密集。在新的調整規劃裡面,我們把這些建築往兩邊集中,綠地集中起來以後就能形成比較完整的一個中心軸線。』
目前,廣州市政府已經將《珠江新城規劃檢討》確定為廣州CBD新的規劃方案,那麼這個新規劃能夠引起開發商的興趣嗎?記者在采訪中聽到有開發商說:『調整以後的規劃,就寫字樓來說,確實有不少吸引我們的地方。』
在發布《珠江新城規劃檢討》的同時,廣州市政府還宣布要在珠江新城的這個區域建設高達350米的雙塔式建築,這座建築將成為廣州市新的地標。現在廣州的多家開發商已經對這個項目表示出了強烈的興趣。
從廣州CBD的發展,不難發現,它和一個地區的整體經濟發展水平息息相關,如果沒有足夠的跨國公司、金融機構、商貿機構,很難形成一個相對集中的商務地區支橕起CBD。我們記者還了解到,深圳市城市規劃設計院做出的調查報告中,還把重慶、武漢、成都、杭州、南京等10個城市列為具備發展地區級CBD。這也就是說,要興建CBD的36個國內城市中,近三分之二並不具備條件。那國際上是什麼樣的城市適合興建CBD呢?
國內逐漸蔓延的CBD建設熱源自國外。上個世紀80年代以來,一些國際大都市逐漸從區域經濟中心,演變成為國際經濟中心,形成了國際著名的商務區。美國的曼哈頓、法國的拉德芳斯、英國的道克蘭都被公認為世界級的CBD。現在就讓我們看看這些國外的CBD到底是個什麼情況?
國外的CBD
國際上的CBD一種是自發形成,像美國的曼哈頓,初期是商業中心,後來逐漸演變成中央商務區。另一種是政府的引導,如法國的拉德芳斯,出於保護巴黎老城的目的而將各公司遷出巴黎,在新的地段形成商務區。這些CBD的輝煌也並非一蹴而就,而是經歷了很多波折。以法國為例,中央商務區拉德芳斯在1957年建成,由於設計有問題,直到70年代末期,一直是門庭冷落,無人問津,陷入了嚴重的財務危機,不但各大公司總部不想去,甚至連公司的分部也不想去,對此,拉德芳斯的合伙人兼工程師尤毅剛先生深有感觸。
人物簡介:尤毅剛(Nicolas AYOUB)——法國巴黎康賽普特建築設計事務所(CONCEPTUA Architects Urban Planners)的合伙人、建築師及首席執行官。康賽普特是法國巴黎的一家著名的建築設計事務所。AYOUB是巴黎商務中心區LA Defense主要建築設計者。
尤毅剛說:『之前到拉德芳斯去,路很難找。你可以問那些出租司機,讓他們帶你去拉德芳斯,他們都會說,「不,不去」。』
據尤毅剛先生介紹,他們對拉德芳斯進行了改造,確保人車分離,與環境保持和諧。現在的拉德芳斯非常成功,區內聚集了法國最大的5家銀行和17家企業,170家外國金融機構,還有190多個世界著名跨國公司的總部和區域總部。當你驅車行駛在拉德方斯林蔭道上時,隨便往哪個方向都可見到諸如通用電氣、菲亞特等世界著名公司的名號。它還擁有1800多家中小金融機構和高新技術企業。尤毅剛告訴記者:『如果你有了一個設計很好的CBD,大公司肯定會來。您不用讓他們來,他們自己會來。沒有其他的選擇。』
中國最近有40多個城市申請CBD建設,那麼中國需要這麼多的CBD嗎?這些城市有能力建設自己的CBD嗎?尤毅剛先生有自己的看法。他說:『你們當然需要在主要城市,像北京、上海中設立CBD。對於中小城市來說,則必須考慮它們的經濟條件,它們不能復制北京或者上海,而必須根據自己的特點來發展。它們要考慮投資問題。如果投資太大而不考慮是否能夠回收成本,這是不合適的。坦率的說,他們這樣做太著急了。』
當我們問到尤毅剛先生對中國的CBD建設有什麼建議時,他回答說他有很多建議,但是由於現在正在參與北京CBD的競標,因此他要到五月二十號以後再回答我們的問題。
現在全國各大城市爭建CBD熱潮一浪高過一浪的時候,我們很容易聯想起當年的『開發區熱』。從20世紀80年代末到90年代初,大大小小的開發區如雨後春筍般湧現,我們國家縣級以上的開發區最多時達到6000多個。然而在歷經數年的『開發區熱?後,各類開發區過多過濫,造成大量的土地、資金、人力、物力的浪費。國土資源部統計,在全國省級以上900多家開發區中,國家批准規劃了近3000萬畝地,已經開發的僅佔規劃總面積的13.51%,近2600萬畝土地閑置荒蕪。廣西北海、廣東惠州、海南三亞等地出現了大量爛尾工程,積壓資金數百億元。開發區熱,遺留的很多經濟問題至今難以根除。對CBD熱,我們更應該保持冷靜。
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