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一年以前,假如有人說『以30萬元到50萬元在CBD購置一套精裝修住宅』,那肯定是癡人說夢。CBD是頂級住宅的大本營,現代城、陽光100、財富中心、新城國際等樓盤的單價莫不在8000元以上。然而,去年下半年以來,形勢急轉直下,金港國際以6600元/平方米開盤,由其引發的價格衝擊波尚未平息,後現代城便以6400元/平方米的均價跳出水面,激起搶購行情。接下來,張寶全宣稱苹果社區將以6000元/平方米的開盤價橫空出世。『難道CBD的房價要跳水?價格戰會否一觸即發?』
1性價比之爭成今年CBD主旋律
面對種種猜測,張寶全斷然否定了價格戰的說詞。所謂價格戰是指不計成本壓價銷售。其結果是既傷人又害己。他認為,性價比之爭,將是今年CBD的主旋律。
CBD一直是近幾年的熱點區域,怎奈呼聲高項目少,其規劃幾度調整,拆遷工作並不順利,項目開發難有實質性進展,因此,CBD的競爭一直處於隱性狀態。於是,高端項目與高端人群成了CBD的主角。
今年,張寶全預測,CBD的競爭將由隱性轉為顯性,利潤率降低,性價比優化。
性價比之爭既是CBD今年的主旋律,那麼如何優化性價比?一是要降低利潤空間;二是要控制開發成本,但決不意味著以次充好;三是要賦予社區文化內涵,提高樓盤的附加值,使其保值增值。張寶全還認為,要把首批客戶當成合伙人,讓這批人與開發商共享利潤,也就是說,把一部分增值空間讓給首批客戶,這樣做的好處是迅速培育人氣,吸引買家,化解競爭風險。張寶全說,在風險沒有化解之前,再大的利潤空間也是虛擬的,是紙上談兵。
記者先行目睹了苹果社區的初期規劃,社區基本為板樓建築,由3種產品構成:50至100平方米的青年公寓,120至170平方米的明廚明衛的居所和整層無牆無梁無柱可自由分割的『空間蒙太奇』。整個社區全部精裝修並奉送空調,配備霍曼門窗與科寶廚衛,綠化率40%以上,絕大部分戶型帶有明衛,這在CBD極為罕見,而均價估計僅為6500元/平方米。最大樓間距近200米。社區內有一條下沈式商業街,使『天光雲影共徘徊』。分布於社區內的三個綠化廣場充滿個性。據了解,已有兩家中介機構正與張寶全洽談整棟購買事宜。
2白領客戶群大量回歸CBD
今年,CBD的一個突出現象是置業人群將出現顯著變化——白領人群大量回歸。
過去,可供白領人群選擇的項目少之甚少,CBD的住宅或者價格過高,或者不合他們的文化口味。以上因素使得城市主流文化人群——白領一族只能望而卻步,其現象背後暗藏著些許的無奈:城市主流人群竟與城市主流文化圈無緣。
上述情況正在發生著轉變,CBD的開發由盲目而漸漸理性,樓盤不再片面地以奢豪自詡,開發商開始謀求自家項目的個性文化烙印。張寶全說,人的表情是喜怒哀樂,社區同樣也是有表情的,它的表情是文化內涵。苹果社區帶有『小資專供』的文化烙印,很可能會直接促成城市主流文化人群的大批回歸。
3南北開發商比拼『務實營銷』
隨著CBD競爭的顯化,這裡漸漸成為開發商展開激烈競爭的前沿舞臺。本土的萬通、今典、SOHO中國等,南派的合生、富力、金地等將對決CBD之巔。業內普遍認為,在這場競爭中,南派開發商當前的首要問題是實現本地化。盡管部分管理人纔的本地化,可以在一定程度上彌補上述缺陷,但難以根治。外來的資本力量與源於本地文化的管理方式之間的矛盾在所難免。
張寶全認為,CBD主流客戶群對置業的要求就是性價比,他們不衝動很理性,不僅關注物質層面的性價比,也更關注精神層面的性價比。相信南北開發商的對決一定相當耐看,也必將推動北京樓市迅速成熟,受益者肯定還是購房人。
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