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炙手可熱的CBD(商務中心區)在經歷了牆內開花牆外香的尷尬後,終於贏來了全面開花的局面,新城國際,財富中心、建外SOHO三分天下的格局被奮起直追的藍堡、戀日國際、通用時代、金地國際以及珠江帝景、金港國際、後現代城、優士閣、富頓中心等眾多項目分搶奶酪,同時,也引發了CBD豪宅生存的爭論。
誰來購買CBD豪宅
沒有人否認CBD的地段價值與無限商機,但問題是,CBD到底是商務中心區還是生活中心區?到底適合建高級酒店或酒店式公寓還是適合建豪宅?身家千萬的老總級人物置業豪宅究竟會選擇CBD還是會選擇風景如畫的近郊別墅?
一是從CBD的規劃看,1000萬平方米的建設量中有500萬平方米是寫字樓,這表明CBD的商務功能將得到徹底體現,盡管從目前的在銷項目看,大有住宅蓋過商務寫字樓的勢頭,但卻沒有一個項目屬於純正的居住項目,大都是寫字樓、商務公寓、高樓公寓三位一體的規劃,試問,被工作折騰的疲勞不堪的富人會留下來,繼續在商務紛繁的地方享受生活嗎?
二是水泥大樓斗不過山水田園。從規劃情況看,未來的CBD將沿東三環一字排開數座摩天大樓,與已經建成京廣、國貿、中服、航華、嘉麗、現代城等一起構築起CBD鱗次櫛比的水泥樓群,生態、綠化在這裡只能算做是一種必要的點綴,試問,富人憑什麼放棄山水田園的近郊豪宅而選擇CBD的水泥空中別墅?
三是同樣的總價誰更合算。從當前CBD在銷項目看,其售價大都維系在12000元/平方米,以350平方米的豪宅面積計算,在CBD需要420萬元,而同樣的總價,在近郊別墅市場競爭加劇、價格逐步回落的情況下,完全可以購置一套面積更大,環境更好的別墅。因此,有開發商在談到CBD住宅市場時就感言:在CBD重要的是你是否擁有一套自己的房子,而非是否有一套自己的豪宅。
四是由於CBD內土地供應量有限,可謂寸土寸金,因此各項物業的建築密度與容積率都非常高,這樣的豪宅注定就不是少數人的產物,不是少數人的產品就很難吊起真正富人的胃口,就必定會影響大多數富人的購買興趣。那麼失去了這一富人客群市場支持的CBD豪宅物業,在品質接近、價位接近的情況下,龐大的集中釋放量如何消化將變得讓人棘手。
CBD豪宅遭遇圍攻
據了解,目前CBD共有房地產新建和待建項目14個,總建築面積約570萬平方米,大部分項目將在2006年完成。其中當前公寓推量已接近300萬平方米。如果僅僅是區域內項目展開競爭也就暫且不論,但問題是,圍繞CBD概念,大打CBD旗號的周邊近千萬平方米的各類物業供應量更是進一步放大,一是新興的大望路區域市場,目前已經崛起具有鮮明代表性的珠江帝景、金港國際和後現代城,更有苹果社區、新天國際等數個項目蓄勢待發;二是來自國貿以南東三環項目的競爭,比如集五A寫字樓與高檔酒店式公寓於一體的富頓中心、即將啟動的140萬平方米的富麗城以及剛剛開盤的優士閣等。三是來自朝陽路與朝陽公園的衝擊,隨著朝陽路、朝陽北路的改造完成,目前已有多家發展商在此確定開發項目。四是來自朝陽公園、燕莎商圈和東直門商圈的挑戰,隨著東直門交通樞紐的建成,其發展前景一路看漲。據統計,目前CBD區域周邊已有近400萬平方米的公寓供應量,未來兩年內還將上市供應量500萬平方米。在品質接近,售價明顯具有優勢的情況下,CBD豪宅將面臨周邊物業的強力挑戰。
從當前CBD在銷項目戶型設計看,居室面積都遠遠大於周邊同類物業,其一居面積大都在70平方米以上,最大的達到了115平方米,二居最小也有123平方米,還有203平方米的二居設計,三居大都在160平方米,四居超過了375平方米。最大的躍層做到了800平方米。而在戶型比例上,二居、三居、四居的設計佔到了總量的74%。市場總價每套至少需要150萬元。從世界和國內主要CBD發展經驗看,置業CBD物業大都為投資所用,而據相關的市場信息顯示,北京公寓投資市場已經連續幾個季度出現下跌態勢,在世界經濟持續低迷,投資環境遠不如沿海發達城市的情況下,持續增長的地產豪宅供應量與當前社會制造富人的速度明顯放慢的實際存在結構失衡,也與當前已經顯現的看誰跑得快的地產營銷實際不符,因為房地產是一項高風險產業,它既有總體經濟環境的影響,又有市場承受力的影響,過多的豪宅必然縮小購買客群范圍,放慢銷售速度,承受巨大的資金壓力。畢竟,豪宅只是少數人的產物。
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