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都說兵馬未動,糧草先行。正在如火如荼建設中的CBD也是這樣。隨著中央電視臺、北京電視臺的東遷在即,一些房地產公司已經開始打起了專為兩大電視臺和跨國大型企業做配套的小公司的主意,先有以小戶型熱銷而聞名的後現代城推出二期的後OFFICE,又有張寶全的苹果社區打出轉基因苹果的OFFICE概念,光華路與大望路交叉路口西南角的光華路1號商務公寓近期也將推出……CBD及周邊各種物業形態也開始隨之豐富起來。
小戶型住宅項目紮堆CBD周邊
自2002年9月後現代城一期小戶型住宅產品以6200元的低價亮相後,後現代城兩個多月熱銷1000餘套的業績成為去年歲末北京房地產市場的一劑強心針。東區的眾多開發商紛紛推出小戶型產品,光是在去年年底到今年年初在東區亮相的主打小戶型的項目就有富力城一期、苹果、炫特區、風度·柏林等,而且每個項目供應量都有近千套。一時間,緊缺小戶型的CBD周邊一下子成了小戶型紮堆的地方。東區的房產市場競爭進入白熱化階段,白領們和小公司選擇的餘地也更大了。
說起這麼多項目都在CBD周邊做小戶型產品的原因,就不能不提到CBD地區的物業形態。一直以來,CBD的房產項目單價均在一兩萬元之間,戶型主要以200平方米左右的大戶型為主,這樣的定位儼然只能滿足高端客戶的需求,而忽略了大量工作在CBD中的中產階層的需要。中產階層的購房方向只能以CBD為圓心,以浪費在路上的時間為代價,向遠郊區擴散,在CBD地區購房簡直成為了一個不可實現的夢想!
但也不是每個做小戶型的樓盤都能熱銷,激烈的競爭市場和購房人給開發商提出了更高的產品要求。
北京樓市最早的小戶型基本上是用大戶型改造過來的產品,由於面積小、總價低,購房者基本不挑選朝向、配套和產品的細節。但隨著一些原創小戶型產品的推出,小戶型購買者也開始關注起房子的品質,那些一層16到20戶、人擠人的小戶型產品已經受到越來越多購房者的質疑,畢竟家是用來住的,再小的戶型也不能用舒適做代價來降低品質。
小戶型堆裡又冒出小OFFICE
然而市場的變化之快似乎永遠超出我們的想象,先是位於朝外大街的神路源酒店在去年年底把自己的酒店標間改成了一個個獨立的小型OFFICE,就在大家紛紛看好CBD周邊的小戶型產品市場之時,後現代城也來了個急剎車,推出了其二期名為後OFFICE的原創寫字樓產品,並打出每平方米7000元的該區域寫字樓市場最低價。緊接著,苹果社區裡的『苹果』一個變三個:青苹果、紅苹果和轉基因苹果,其中轉基因苹果定位為商務樓,而且是主題商務樓:國際傳媒港。還在緊鑼密鼓進行中的光華路1號項目也定位於小型傳媒公司。
比起CBD裡那些專為跨國大公司准備的、動輒幾百平方米的高檔寫字樓,近期推出的這些小OFFICE,每套面積都在100平方米左右,這些屬於寫字樓裡的小戶型,被業內戲稱為小OFFICE。產品在外觀上打破了CBD傳統寫字樓的外立面感覺,加入了很多前所未有的超前時尚元素,其目標直指為CBD裡的大公司做配套的中小型公司,如活躍在東區的成長型公司和為兩大電視臺做輔助配套工作的廣告制作公司,並在滿足他們辦公需求的前提下,盡可能滿足他們對時尚化、個性化辦公環境的要求。
小戶型如何發展市場說了算
小戶型紮堆兒是盲目跟風,還是真正市場需求的體現,業內外越來越多的人提出了這樣的質疑。
後現代城、炫特區等小戶型項目熱銷之後,又有小OFFICE來衝擊CBD的商住市場,這無疑給其他開發商發出了一個警示,是不是小戶型的住宅已經走到了盡頭呢?
說起產品的轉型根源,業內人士認為,其實無論是小戶型的住宅產品,還是小戶型的寫字樓產品,誰的出現都不是偶然的,市場的需求纔是它存在的最大動力。CBD的住宅市場在經過高檔豪宅的洗禮後需要細分,那麼他的寫字樓市場也同樣需要這樣的細分。
看來在激烈競爭的市場格局下,越來越多的開發商把目光對准綜合建築項目,北京的房地產市場也開始進入復合地產時代。
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