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2002年是小戶型無限風光同時又備受爭議的一年。北京的SOLO精捨春展亮相引起搶購,其後,榮豐2008推出非常男女,以15平方米的超小戶型刺激市場,雖然有關設計不合理,使用率太低,單價過高等等非議四起,但開發商卻盆盈缽滿、大把收錢,著著實實火了一把。及至『十一』之前,後現代城的推出,令CBD樓市再次經歷了熱銷場面。年底,炫特區醞釀推出號稱精品戶型的小戶型昇級版,更以一場萬人薈萃的『生於七十年代激情夜』大型活動閃亮登場,引起市場廣泛矚目。京城樓市的這股『小風』能刮多久?將刮向何方?
京城樓市『大』『小』之變
前兩年是京城樓市大戶型產品的幸福時光。紫竹花園銷售時不少客戶要求把兩套打通合成一套,當時的開發商頗受啟發,因而有了後來西壩河附近的國展家園,以200—300平方米的主打戶型面世。但是,大戶型高端產品所擁有的客戶畢竟是市場金字塔的頂尖部分,雖然這部分人的消費能力極強,但從總體數量上來說,所佔比例有限。而且,經過房地產市場這幾年豪宅、高檔公寓等產品的輪番轟炸後,高端消費群體的購房需求已基本得到滿足。去年以來,大戶型已變得越來越難賣,京西昆玉河邊的某項目,以300平方米以上大戶型面向中關村高端市場,到目前經過多次調整,但仍一籌莫展,無法打開局面。於是,開發商把目光轉向了城市中數量龐大、購房需求最強的中等收入群體。一些開發商更是瞄准了經濟成長空間大、又急需用房的年輕的新北京人群,所謂的白領、小資和漂一族。
因此,去年以來相繼出現了一批小戶型項目。最初推出的SOLO和非常男女,雖然是先期開發滯銷大戶型修改後的產品,仍然大受歡迎。此後,方莊世紀星、後現代城、戀日國際、金橋國際公寓、炫特區等項目陸續登場,樓市風向明顯地發生了由『大』向『小』的轉變。
大多年輕人青睞小戶型
小戶型的大量出現,引起了社會的關注。很多人認為,小戶型這種過度性產品存在各種缺陷,不宜過多開發。但是,據搜房網的有關調查資料顯示,在接受調查的群體中,佔總數72.13%的消費
者准備購買小戶型。這一調查結果表明,小戶型的市場發展空間仍然很大。
去年小戶型引起最多非議是居住舒適度和使用率。但調查顯示,有68.85%的消費者認為住小戶型很舒適。因為小戶雖然面積小,但功能分隔也很明確,完全能夠滿足居住的日常生活需要。
價格因素自然也是消費者關注的敏感問題。41.8%的消費者認為總價在20萬至30萬元之間是他們能接受的價位,希望總價在30萬至40萬元之間的佔24.59%。選擇小戶型產品的消費群體一般來說事業剛剛起步,收入並非豐厚。他們追求的是一個獨立的個性空間,而且比較注重交通條件,不願將時間浪費在路途上,他們希望家與單位的行車時間最好在一小時以內,以節約時間成本,為自己留出更多的個人時間。
在購買小戶型的群體中26歲至30歲的佔43.44%,31歲至35歲的佔22.95%,年輕人居多。多數年輕人不願為裝修勞心費力,因此,目前市場上的精裝修小戶型正好迎合他們的需要。
看來,小戶型的市場發展趨勢仍舊會很強勁,問題的關鍵是產品。
小戶型面臨昇級換代
由於北京土地成本較高,使北京三環以內的建築高層居多,住宅類產品中又以點式高層居多。在點式高層裡設計小戶型,既要考慮到功能的合理,還要考慮到符合規范,是一種很難兩全的事情,這是北京小戶型產品供應量較少的原因。
在戶型設計方面,目前很多小戶型產品的居室廚衛同在一條直線上,形成一個狹長的空間,房間的日照、通風、景觀都不是很好。而且由於牆體多、公攤多,小戶型的室內實用面積過小。顯然,小戶型要提高使用率,在設計方面需要創新。針對非常男女等產品的缺陷,最近推出的炫特區在設計方面已超越此前的眾多項目,成為小戶型新一代。45平方米到80平方米的戶型比前面一些產品更趨合理,起居室、廚、衛相對獨立,戶型雖然不大,但功能齊全,不是硬性切割、修補的戶型。
說到底,小戶型的設計要點在於突破一個『小』字,不能讓人在有限的空間裡感到生活不便,所謂『麻雀雖小,五髒俱全』。此外,小戶型的設計應體現居者的個性化。對年輕的居住者來說,起居和臥室應由居住者自由組合,擁有一定的靈活空間又緊湊經濟的戶型設計,應是小戶型發展的方向。
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