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小戶型商品房近來異軍突起,可能是北京買得最好的一種房型,它以其特有的『物美價廉』贏得了多少渴望『單飛』、『獨立』(正是此類房取名英文solo的寓意)的年輕白領、單身貴族等消費群體的青睞。京昌路邊的『沙灘人家』,半年之內基本銷售完;位於望京地區的『都市心海岸』在內部認購期間一居室即被認購了100多。此類情況不一而足。
在開發商們的宣傳中,小戶型千篇一律是小而精的『鑽石級商品房』,在總價、地段、簡單靈活等方面具有比較優勢,而且投資回報率頗高。然而記者通過對小戶型市場的調查采訪發現,實際狀況並不如人們想象得那麼樂觀,很多問題被暫時的過熱掩蓋了。
投資收益謎團
很多開發商在宣傳時都將較高的投資收益列為小戶型一個重要的賣點,確實也不乏購房者帶著投資的目的去購房。在某solo2小戶型項目售樓處記者了解到,前不久有一位顧客一次性認購了4套小戶型,一位正在挑選戶型的購房者也並不諱言他買房主要是為了出租,『房子的租金與其面積並不成正比,從單位的租金來看,小戶型絕對比大戶型劃算,不僅單位面積租價高,而且更容易出手。』
在網站上記者看到,開發商列出了某小戶型住宅投資收益率表格。根據該表的計算,solo面積為18.69平方米,總價13.5萬,首付3.5萬,貸款期限為25年?月還款為586.9元的房屋;如果按月租分別為800和1000元來計算的話,那麼25年後的收益終值可分別達到77839.39元和150894.69元,而收益率則分別為222.405%和431.13%。這個表格的計算是否准確合理姑且不論,起碼可以看出開發商是在向購房者傳達這樣一種信息:solo小戶型的投資前景非常看好。
可是記者在solo2的售樓處經過一番詢問後卻發現,所謂的小戶型、高收益並不像說得那麼好。這裡的一位銷售顧問告訴記者,到solo2來購房的人絕大多數是剛從大學畢業的年輕人或白領、單身人士,他們大多迫切需要一個便宜而且精美的住所。純粹買房做投資的人也有,但是非常少。
『網上的投資收益表我沒看過,再說那是第一期項目做的宣傳,我們也不清楚。』當記者問到投資收益的話題時,銷售顧問的熱情似乎有些降低。『網上做的東西都是廣告宣傳,是宣傳能有不誇張的嗎?買我們這小戶型的人絕大多數都是自己住,說到投資前景,我可以告訴您,如果買的話肯定不會虧本,但要想賺錢的話您最好還是考慮大戶型。您要是出租的話,每個月抵消月付後最多能賺個1、2百元錢,僅以此賺錢還不夠折騰的呢。』
從當前的市場供給情況來看,小戶型的投資前景是很令人懮慮的。現在小戶型項目大量上馬,待房屋交付使用後,小戶型出租的供應量驟然增大,諸多買家出租套現的投資行為必將愈演愈烈,一些急於求成的出租者會降低租金並造成租務市場價格下滑,從而造成投資回報率的下降和投資回收期的延長。如果考慮將房子出售倒手的話,小戶型本身畸高的單位面積價格使得房子的昇值空間極其有限,甚至有貶值的危險。到那時,對於投資者來說,小戶型很有可能變成一塊雞肋。
戶型大改小
除了投資收益率有言過其實之嫌外,很多小戶型設計規劃本身也有著難以彌補的缺陷。
Solo2的那位銷售顧問告訴記者,第一期項目的房子雖然賣得好,開始的時候建的卻是大戶型的,但是一直乏人問津。後來在原來的基礎上改成小戶型纔驟然打開了銷路。這位顧問還說,大戶型改成小戶型很正常,北京好幾個有名的小戶型項目都是這樣『後天發育』的。
不能否認的一點是,不管設計師們是多麼出神入化,這些改成小戶型的建築總會有先天不足的地方。一位房地產開發公司的項目經理對記者道出了個中原因:現在小戶型公寓中大多是賓館標房式的一室戶房型,無獨立廚房、無日常起居的活動空間,往往只具有通常集體宿捨的功能和旅店暫住的功能,而缺乏日常居家生活的功能。這類標房式房型,實際上就降低了作為居住物業的使用價值,因為即使是酒店式公寓,其畢竟還是供人居住生活的『公寓』,而非『酒店』。
除了這些標房式房型外,小戶型中還有不少三角形、斜邊形、不規則多邊形的怪異房型,且只有一面能采光,一旦分隔,便形成暗室暗間,無任何自然通風采光,這種不合理是顯而易見的。這也是原先爛尾樓改建的無奈之舉。嚴格地說,這類小戶型房型可謂是市場的無效供應,是社會資源的浪費。
有些小戶型中一房一廳的房型,雖說比上述房型好些,但總體來說也不如常規住宅中與二房、三房組合在一起的一房設計。小戶型公寓中的一房一廳大多是直套型的、類似於傳統公房中一室半戶的房型。這種房型,客廳采光不足,而臥室卻過於明亮。此外,小戶型中儲存空間的嚴重不足,也是一大通病,房型設計與裝修設計時,未能充分利用有限的空間,未能做到『麻雀雖小、五髒俱全』的小而全、小而精。這同樣影響到小戶型的居住功能。
物業隱懮
高水平的物業管理或酒店式服務一直是小戶型開發商極力炫耀的一張牌,但目前來看,物業方面存在的諸多問題已成為小戶型市場的隱患。
裝修質量粗糙不堪、會所設施不見蹤影、物業公司提供的所謂『保姆式服務』原來需要另外付費等等問題已經不時見諸報端。另外,小戶型還普遍存在綠化率低、樓內電梯擁擠、通道狹窄、車位嚴重缺乏,居住人群復雜等問題。
拿電梯舉例來說,一位住在CBD附近某小戶型公寓的朋友前不久對記者抱怨道,現在一想到回家要坐電梯頭就大,人多太擠不說,每層還都停,甭提多耽誤事了,後悔當初怎麼沒想到電梯的問題。
現有小戶型公寓,大多都是一梯幾十戶的集中式的電梯設置。平均每部電梯每天要承載一百多戶至二百多戶的上下運量,有的小戶型甚至平均一部電梯要超過三百戶的運量。就算每戶只有一人居住,那麼每天幾百人上下進出,其擁擠狀況、久等狀況也是可想而知的。而且小戶型業主又大多是年輕人,充滿青春活力,其每天的上下出入比中老年人更為頻繁,這就更會加重電梯的運載頻率和運載量。常年累月居住於此,顯然相當不便,一旦遇有急事或急診病人,更是只能乾著急。甚至還會因電梯的供不應求而發生鄰裡糾紛。
土地資源浪費
小戶型如此吸引購房者的原因之一就是便利的交通條件,所以,小戶型項目的位置,也往往處於一些市場上所說的黃金地段。但有關專家指出,雖然絕大多數項目中的小戶型一直處於熱銷狀態,銷售速度遠大於大戶型,但這其實是對資源的一種浪費。
究其原因,主要有以下兩方面:一是目前小戶型相對於大戶型的利潤空間要小。因為小戶型的綜合投資高,同樣的面積,小戶型在設計上要比大戶型多佔用隔斷及配套設施,其造價也就要高一些,而銷售價格卻要比大戶型低。
二是住房應該提倡梯度消費,在土地資源越來越稀缺的情況下,不應該提供『低梯』產品,而是新建高端住宅產品,讓淘汰下來的二手房承擔住房梯級消費市場『低梯』角色。當前的小戶型只是過渡性產品,將來隨著政策法規、銀行信用制度的完善,選擇小戶型的人可能越來越少。
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