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每年的『3·15』,消費者都會格外地關注一個話題:維護自己的合法權益。近年來,隨著住宅這一大額耐耗商品越來越進入人們的消費領域,有關住宅產品質量、面積『縮水』、合同欺詐等房地產糾紛和問題已經成為每年『3·15』投訴的一大主要內容。那麼,『3·15』對京城樓市究竟意味著什麼呢?
購房者在投訴中成熟
從2000年年中開始,隨著大批商品房的竣工入住,業主與開發商的糾紛不斷,其衝突的激烈程度早已超出人們的想象,口水戰、大字報戰,此起彼伏,短兵相接、肢體衝撞也不再新鮮。北京有不少於100個項目被投訴,某業主委員會臨時主任甚至被黑棍毆傷,險些斃命。一時間,沸沸揚揚,人聲鼎沸,『維權』之聲四起。政府管理部門對此既理解又無奈,『事件』不停,了猶未了,有的已拖了近半年仍不知如何收拾殘局。
2001年『3·15』有關房地產方面的投訴創了天量。但購房人很快就發現,在其他行業成就顯著的『3·15』打假活動在房地產行業並沒有什麼真正作為,『3·15』只起到一種自我安慰的作用,中消協的有關人士指出,因為涉及到很多方面的利益,加之房地產市場行為不規范,商品房糾紛中鑒定難、調解難、處理難的問題這些年一直都得不到很好解決,有的投訴即使移交有關部門也多是石沈大海、杳無音訊,開發商能積極配合的更是微乎其微。
情急之中,當然也是無奈之下,逐漸成熟的購房人想出了『制裁』開發商的幾種新招術。
第一招是示威售樓處,應該講,到售樓處示威並不是購房人的新發明,不少『前輩』幾年前就屢有嘗試,但因為人單力孤,始終沒成大氣候。直到2001年夏末秋初,隨著中國第一商城眾多業主到售樓處靜坐示威索賠大獲成功纔被發揚光大。第二招是鬧展會,應該說,這一方式當屬2001年的最新發明。2001年9月6日秋季展會開展當日上午,九龍花園和朝陽園兩個小區的業主不約而同采用了這一方式。其結果是,與九龍花園為同一開發商的東環18的展位被取消;而朝陽園開發商負責人當日即飛回北京,雙方很快達成協議,其展示於次日下午恢復。第三招是網絡聯盟。隨著互聯網的普及,業主們通過網絡交流經驗教訓,即時通報與開發商的交涉動態,商議行動方案。
購房人和開發商最後都發現,房子畢竟是種特殊商品,沒有問題的小區是不存在的,關鍵是開發商該如何對待,如何與客戶溝通,及時的溝通是化解矛盾最好的方法。
開發商從抵觸到善用
在2000年以前,每年的『3·15』,都有很奇怪的現象,房地產開發商始終拒絕參加打假有關活動。一些開發商信誓旦旦地宣稱,房地產不需打假,更不需要王海的存在。而實際上,中消協統計表明,有關商品房的投訴連續多年呈加速度增長,已經成為消費者權益保護工作中的熱點難點問題。
2001年被形象地稱為北京房地產的糾紛年,從這一年的『3·15』開始,各界似乎要對房地產業動大手術了,建設部有關官員稱,2001年房地產要以整頓和規范房地產秩序為重點工作,使老百姓放心買房,買到放心房。開發商們的態度也轉了180度,部分反應敏銳的開發商已經意識到,與其消極抵觸,不如去善用『3·15』蘊藏的巨大的宣傳機會。從表現來看,這些開發商幾乎全力支持政府的決策,有些開發商開始實行『無理由退房』並作出保護消費者利益的公開承諾。
在2001年的最後幾日,時任華潤置地董事總經理的郭鈞率先提出,將2002年定位為華潤置地的『客戶服務年』,由此拉開了房地產企業服務創新的序幕,為其做注腳的是郭鈞的『快樂地產』理念。華潤的做法顯然是厚積薄發,其所倡導的服務主題因華潤在業界的地位而產生強烈反響。隨後,2002年的『3·15』前夕,北京市37家房地產公司公開向市民做出8項承諾。
為徹底杜絕糾紛,從2002年2月開始,華遠地產、北京市建築設計研究院、李文律師事務所就開始聯合進行對商品房業權的研究,至今已取得了一些初步成果,並設計了一整套實施方案。前不久,市國土資源和房屋管理局已批准華遠地產在其開發的項目中試行按業權份額分配辦法進行銷售與物業管理的方案。
業權認定意味著什麼
據了解,華遠地產進行的物業業權分配的核心是業權份額的確定,就是指在銷售仍按現行國家及北京市政策辦理的情況下,以每套房屋法定測繪所得的套內建築面積(平方米)乘以100以求得整數,作為該套房屋業主所擁有的業主份數,用這個業主份數去除以物業總套內建築面積平方米數的100倍(同樣是為求得整數),從而得出一個分數,這個分數就是這套房屋的業主所佔的業主份額。例如,一個小區的套內總建築面積共有10萬平方米,其中一套住宅經法定測繪得到的套內建築面積是80.25平方米,那麼這套住宅的主人就擁有8025份業主份數,也即擁有8025/10000000的業主份額。總之,業主份額代表的是業主對於公共部分的責權利,公共部分責權利難以劃分的難題迎刃而解。
業主份數和業主份額的確定,不僅為業主參加業主大會時行使表決權和劃分收益提供了依據,還為以後的物業管理收費額度提供了依據。
業主參加業主大會時,不管你購買多大面積的物業,在有關法規中卻是這樣規定:一個建築單位只有一票的表決權,比如一套300平方米的住宅和80平方米的住宅的業主都只有一票,這對購買大面積物業的業主來說是不公平的,在某種程度上講,這是對其相應業權的侵犯,而在投票表決時使用業主份額為權重,就能清清楚楚劃分出每位業主的責任和權利的大小,得到公平的結果。
同樣,當小區中由業主們承擔成本而建成的停車場或其他可用於經營的建築,被出租出售得到收益時,收益不僅要歸全體業主共同所有,還要依照業主份額進行利益分配,份額大的業主能分到較多的收益,這充分體現了『誰投資誰收益』的市場原則,是市場經濟條件下相對合理的分配辦法。
物業管理的服務標准界定和費用收取同樣要依照業主份額來確定,大面積房屋要交納多一些物業管理費,這是無可厚非的,業主份額可以清楚界定什麼是你的,什麼是我的,讓每一位業主明明白白地交費。
買房如何明明白白
從前兩年『3·15』的熱熱鬧鬧,到今年『3·15』的風平浪靜,越來越多的人在問這樣一個問題:大量房地產糾紛產生的根本原因是什麼呢?
其實,大多購房者在買房時並沒有意識到——我買的房子屬於我的到底有哪些?實際上,購房者所買到的房產除房屋本身之外,還有空間、環境、配套等相應的物業權益,這都是業權的相關部分。這就涉及到一個概念——業權,業權是物權的一部分,業權是特指在房地產領域內,權利主體在法律規定的范圍內,直接支配一定的物業,並排除他人乾涉的民事權利。
一個住宅建築(僅以住宅為例,辦公、商業也同樣)的業權絕不僅僅是房產證中的部分,還包括了該建築所擁有的其他權益。一個小區中的建築及附著物,大約分為四類。第一類為已單獨交納了土地出讓金(含車庫)的可銷售面積(單位),可銷售面積可再分為套內建築面積及可分攤面積;第二類為可銷售面積配套,但不能列入銷售建築面積分攤的部分服務性建築物,如鍋爐房、換熱站、配電室等;第三類為可銷售面積服務的附著物及公用設施,如護坡、圍牆、門樓、兒童樂園、園林、雕塑等;第四類為按政府的文件規定配套,但產權必須上交或使用權必須上交的建築物,如教育、商業配套、居委會、人防等。購買了可銷售單位面積的業主應同時對上述四類建築或附著物(含公用設施)都同時擁有相應的權力和承擔相應的義務與責任。
華遠地產總裁任志強指出,自房地產市場在我國重新建立以來,物業產權及其相應的責、權、利關系不明晰的問題一直未得到很好的解決,直接導致了各種矛盾和糾紛。比如:已被出讓的土地中減少了規劃中的綠地和湖面;綠地改為停車位後出售出租,收益卻變成了物業公司的利潤;一些未交納土地出讓金的地下車庫,其成本雖攤入了商品房銷售中,但車庫的權益卻在發展商手裡;大堂、管理用房、自行車庫、人防及其他配套的鍋爐、配電等設施被開發商和物業公司作為經營面積出租出售,卻將收益裝進了自己的口袋;按規劃要求配套的商業、教育等設施並非無償上繳,但其權益並沒有歸社區的業主共同所有等等。
看來,只有將購房者的業權弄明白,纔能實現明明白白買房,也纔有希望徹底杜絕樓市糾紛。
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