超前期物業管理是指房地產開發企業在房產出售之前委托物業管理公司對在建工程進行的相關物業管理。超前期物業管理合同?以下簡稱『物業管理合同』　和超前期物業管理顧問合同(以下簡稱『物業管理顧問合同』)就其性質而言是委托合同。由於委托合同的特殊性質以及委托方是強勢的開發商，為保護受托物業管理公司的合法權益，物業管理公司在物業管理合同及物業管理顧問合同的簽訂、履行過程中對以下幾個問題應格外關注：

　　合同簽訂的前提

　　物業管理合同的委托方應當是被管理物業之開發商。由於物業開發商經常以項目公司形式出現，而項目公司又在人員等方面受其母公司的全面支配，所以母公司常以涉案物業開發商名義與物業管理公司進行締約談判並簽訂物業管理委托合同。建議物業管理公司在簽訂物業管理委托合同之前審查、確認委托方的合同主體資格。

　　合同的履行及確認

　　物業管理或物業管理顧問是物業管理公司在物業管理合同及物業管理顧問合同中約定的最主要的義務。在物業管理(顧問)合同糾紛中，如果物業管理公司向開發商追索物業管理(顧問)酬金，物業管理公司應首先對其已履約承擔舉證責任。

　　酬金的支付

　　物業管理公司受托進行物業管理(顧問)主要的利益體現在委托方物業管理(顧問)酬金的支付。為盡量避免由此生出的各種矛盾，建議物業管理公司在簽訂物業管理(顧問)合同之前認真分析各階段的工作量，並將各階段的工作量與物業管理(顧問)酬金各期的數額及支付日期相配比。在合同中明確約定：除非受托方違反合同約定，未充分履行本合同項下的管理(顧問)義務，委托方物業管理(顧問)酬金的支付獨立於受托方合同履行進度。

　　企業名稱、企業標識的正當使用及違約或侵權賠償

　　在物業管理(顧問)合同中，物業管理公司通常允許開發商在廣告宣傳中正當使用物業管理公司的企業名稱或企業標識。在物業管理公司是國際知名企業或其子公司時，開發商更是將允許物業管理公司的企業名稱或企業標識在其房產銷售、租賃廣告宣傳中正當使用作為物業管理(顧問)合同訂立的重要條件。

　　為有效保護物業管理公司的商譽，建議物業管理公司在物業管理(顧問)合同中增加相應限制性條款，即如果開發商出現遲延支付物業管理酬金或其他嚴重違約行為(物業管理公司可明確列示違約情形)，開發商應在前述違約行為發生之日起停止在廣告宣傳中使用物業管理公司的企業名稱或企業標識，除非經物業管理公司書面確認可繼續正當使用。如開發商違反前述約定使用物業管理公司企業名稱或標識，應按一定標准承擔賠償責任。

　　任意解除合同之賠償責任條款

　　《合同法》第410條規定了委托合同當事人的任意解除權，即『委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責於該當事人的事由外，應當賠償損失。』建議在物業管理(顧問)合同中直接約定行使任意解除權的賠償標准，如按一期或一個月的物業管理酬金計。

　　合同生效條款

　　有時物業管理公司為使開發商按期支付物業管理酬金，在物業管理合同中約定：合同自開發商支付第一筆物業管理酬金時生效。物業管理公司本以為：開發商不付管理酬金，我就不提供管理服務。按物業管理合同約定，如果開發商支付首期管理酬金在先，物業管理公司履約在後，前述合同生效條款還『勉強』適用。可問題是很多物業管理合同約定，物業管理公司進行物業管理在先，一定時段後開發商纔支付第一筆管理酬金。這樣，物業管理公司先『履約』，如果開發商拒不支付第一筆物業管理酬金，按合同生效條款之約定，合同還未生效。其實，《合同法》第66條、67條規定的先履行抗辯權，同時履行權足以解決物業管理公司的顧慮，沒有必要在物業管理(顧問)合同中為自己設定自殺性條款。