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購買房子可能會遇到一些麻煩,但作為業主,是否能理智地對待出現的麻煩,采用最合理的方式達到解決問題的目的,已成為人們研究的話題。
日前,北京市消費者協會公布,今年上半年消協接受消費者投訴267件,比去年同期增長了38%。同時,法院接到開發商、物業公司起訴業主侵犯人權、物權的案例也越來越多。這種對立情緒已影響了房地產業的健康發展,也使大部分業主的財產、安全及參與權利不同程度地受到侵害。一些業內人士認為,除極少數開發商在樓盤建設中缺乏誠信,惡意欺騙消費者外,大多數開發商都是由於經驗不足出現了一些問題。面對這些問題,業主采取大鬧房展會或在樓房上掛橫幅標語向社會告示不滿等手段,往往很難達到自己的目的,而且還會激化矛盾,因此,業主應該拿起法律的武器,維護自己的合法權益。為此,本報記者采訪了幾位專家,他們也紛紛談了自己的看法。
於慶新:北京市物業管理商會
業主、開發商和物業管理公司應該是一種平等的關系。這種關系應該遵循市場規則是有合同約束的法律關系。雖然現在國家相對物業管理方面的法規尚不健全。但不是說沒法可依,其實可以引用許多法律來規范物業管理。
楊渭源:北京市消協新聞宣傳辦公室
現在開發商和小區物業管理確實存在一些問題,而這些問題主要集中在一些小的開發商和一些不正規的物業公司之中。另外,一些業主對物業管理問題知之甚少,缺乏自我保護意識,也是導致糾紛的原因之一。一些居民買房時只注意房子的質量、價格,往往忽視了物業管理問題;有的業主只知與開發商打交道,而不知如何與物業公司打交道,甚至不清楚自己與物業公司之間的權利義務關系。而一旦出現了突發性的事件,如打人事件或明顯的質量問題,個別人又容易將問題簡單化、情緒化。當然,最根本的問題是,目前全國沒有統一的物業管理法規,各種關系都無法規范。就北京市來說,現在施行的《北京市居住小區物業管理辦法》是1995年頒布實施的,很多方面也已不能適應當前物業管理工作的需要。
李小虎:中國物業管理協會
中國的物業管理尚處於起步階段,物業管理企業需要反省自己,同時業主也得反省。有些業主利用業主委員會的權力把小集團利益凌駕於整個社區業主的利益之上,利用業主委員會的權力牟取私利,這種現象應當引起警惕。
周珂:中國人民大學房地產研究所
物業管理問題已成為使百姓頭疼、令政府關注的社會問題,是當前房地產管理的薄弱領域。物權的保護在物業管理中很重要,物業管理雙方應該有一個規范性很強的合同,應該比商品房買賣合同還要嚴格,在這個合同中,應將消費者的權利義務加以明確,對涉及面積、質量、業主間的糾紛、環境、設備、隱私權、知情權、參與權等綜合因素都考慮到。同時任何產品,比如說房子,都不會說一點兒缺陷沒有,心理落差產生是很正常的,但是千萬不要放大,這種心理的落差一旦放大,會產生一些做法,這種理解就會受到誤導。
李長城:北京市威靈律師事務所
其實開發商與物業自身也可能是受害者,因為他們做得不到位就會影響自己的名譽,對銷售會帶來影響,這也是開發商與物業不情願的。要解決這些問題,業主不能采用過激的行為,要保持理智與開發商進行交涉。而房地產糾紛涉及的專業問題及法律之外的問題較多,應該主張消費者采用仲裁渠道解決糾紛,並應在消協設立仲裁機構並建立仲裁基金,由房地產商和物業公司出資解決訴訟成本,同時建立企業信用體系,對一定時期內沒有爭議的企業返還所繳基金。
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