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縱論:地產文化是時代精神的體現
(一)地產文化分期:
一般意義上的地產文化分期,可按歷史唯物主義方法以迄今人類社會的文明歷史分期來大致劃分:
農業文明地產文化——自然概念。秦磚漢瓦,取土為材,依勢而建,平房居多,村落宗族聚集。
工業文明地產文化——產品概念。鋼筋水泥,專門建材,圍廠建設,樓房為主,城市職業居住。
信息文明地產文化——載體概念。智能環保,新型材料,回歸自然,生活載體,城郊社區群落。
(二)天津近代地產文化脈絡
近代以來,天津經歷了『城堡(廂)地產文化——租界(地)地產文化——工業(區)地產文化』三大時期。曲折、混合、簡約的要素混合在一起,很難概括出貫穿始終的天津地產文化要義和特征。
(三)簡單歸納
地產文化不是單體文化現象,而是一種復合文化形態。表達式為:地產文化=城市文化+商業文化+建築文化。因此,區域地產文化的形成,不是居民、廠商、政府單方面作用的結果,而是一個綜合結果。
西方人所用的『文化』與中國古書中所用的『文化』含義是不同的,前者源於拉丁語Cuitura,有三層意思:耕種、耕種的作物和由上兩種意思轉義的精神表現(即文化)。廣義的文化是指人的一般生活方式,狹義的文化是指生活中提煉的、高尚的、高度智慧化的東西。所以地產文化是時代精神的體現。
橫論:京滬粵津城市地產文化比較
(一)京派——大都地產文化。王者氣派,皇城文化與現代文化的復雜混合而成的城市風格。中直、駐京、外資、外國人、流動人口,加上本市『土著』高收入公民等階層形成高端物業需求群體。2008奧運館場設施建設和大首都投資預期加劇了需求效應,去年曾一度出現圈地熱。行政中心的驅動效應,使現今北京地產的市場化程度遜於廣州、上海。作為政治文化中心,又使北京成為中國出產地產概念和理論最多的地方,除了『健康地產』例外,其他地產新潮幾乎均出自北京地區開發投資商。
(二)海派——現代地產文化。中國現代化指數最高的城市。華夏第一大工業城市商業文化的豐厚積累與泊來現代觀念的組合,形成了聞名遐邇的海派文化。近年,沿著『地產—浦東—上海—浙杭』的鏈條,進入房地產發展第一平臺,是現今大陸最具實力的最大經濟生長點。2030年上海將以長江為內河,成為世界級的『大上海』。所有這一切,使得海派地產文化表現出信息文明時期的載體概念特征。
(三)粵派——商品地產文化。閩粵浙地區是計劃經濟末期中國商業文化萎縮凋零時,最早浮現商品經濟幼苗的區域(溫州、莆田、湛江)。他們是最早的改革開放前沿,傾斜政策的優先獲得者。特區的政策資源與僑商之鄉商業文化的結合,造就了當時市場化程度最高的板塊。港澳人大量入市買房,可開發土地短缺。地產開發短期內迅速昇溫,在海南、北海等地出現了泡沫。顯示出商品地產文化特征。
(四)津派——安居地產文化。老工業基地遺產所形成的汪洋大海般的成片危陋平房區,及其在市場經濟來臨時的城市弱勢,決定了天津的房地產只能從『危改』拆遷片起步。長期引以自豪的低物價導向,追求地產市場的『零泡沫』。朴實無華的天津地產文化表現出明顯的工業文明產品概念的特征。
(五)簡單歸納
中國房地產隨著它的經濟增長循環,至今已經和將要湧現三次浪潮:廣東曾是第一波增長極;滬浙是正在熱點的第二波增長極;京津唐將是為期不遠的第三波增長極。在20世紀末葉中國遞次增長波中,各派地產文化都先後擔任過區域房地產業主導精神角色,分別折現出不同的、各自的地產文化特征。
結論:天津地產文化資源戰略整合
(一)理念:進行戰略性開發。借助中國粵—滬—京(津)由南而北的遞次發展第三次浪潮,利用歐亞陸橋入海口之長,發揮天津『三北』腹地一次資源豐裕優勢。改變原先『啞鈴型』(所謂的一根扁擔兩邊挑)的城市發展規劃為『寶葫蘆型』,即上段——武清為葫蘆最上面蒂部,中段——現城區為葫蘆的中間凸出部,下段——濱海為葫蘆的底座部。整個城市為流線型帶狀發展,建成區外延線由武清逐漸加寬,到老城區呈橢圓形向兩側突出,而後外延線收縮形成葫蘆腰部,接近濱海以輻射式展開。進行戰略性開發,就是依據天津城市的發展走向,進行超前的選址、建設。如啟動的海河兩岸戰略開發。
(二)資源:大空間配置土地。鄧小平曾說:從老城區到塘沽中間的大片荒地是天津的優勢。土地配置是從戰略層次整合天津地產文化的物質基礎。在城海兩點間利用輕軌、高速、磁懸浮、鐵路等高速線,以及公路、水路和管道等搭建的物流+人流+信息流平臺上,建設『城區——濱海』陸橋。在走廊大空間內配置21世紀土地資源,提高土地單位(邊際)生產率。主要用地方向為工業(東移)園區、大型居住區、大學城、科學園區、植物園、農業示范園區等。整體籌劃,滾動開發,百裡荒灘展開會戰,與時俱進,建設天津『浦東』。到2020年先後,渤海將成為『大天津』城市外灘,新港將成為城區內港。
(三)模式:驅動力的核聚變。大空間配置土地的戰略性開發、『寶葫蘆』型城市發展和分離市中心密集功能與緩解交通,都要求調整原行政中心規劃,重新論證在城市東部開闢新的市級行政中心。未來的行政中心最好安排在『寶葫蘆』的中間細腰部軸線上,兼顧城市的兩端。這是空間上的行政推動,開發項目運作以市場推動。利用級差地租的價值規律杠杆原理,將市內甚至北京和外地的開發能量向濱海方向引導。具體可采取成片土地批租、拍賣土地開發權、出售未來經營權、以地換房、BOT、項目融資、合作開發、發行建設債券、股票、世行貸款等多種方式招商引資,盡快引爆區域開發動力核聚變。
(四)案例:《天津濱海金融區(項目)》——戰略開發經典。本案座落於開發區中心城區中軸線旁側,與開發區管委會大廈隔街相對,佔地113200平方米,由法國AREP公司進行方案設計,規劃總建築面積45萬平方米,功能分區為金融區(頂級寫字樓、銀行專業辦公樓、證券交易廳)和服務區(商業、小型寫字樓、服務式公寓、住宅)。金融區基地北部主廣場前是一幢80米高的大廈,大廈前廣場的兩側是兩組八幢50米高的曲線型大樓,緊貼曲線型建築的是23米高相對厚重的體塊,在各建築的過渡空間是具有不同個性的園林庭院,庭院間由小路連接通向辦公樓(復數)的入口。項目定位為濱海陸家嘴。
該項目是實現濱海新區總體規劃所確定的天津市金融商貿副中心目標的具體舉措,是進入新世紀以來天津市戰略性開發的經典。它適度超前又緊跟走向,符合客觀需要又引導市場。本案的出現既體現了濱海、天津乃至京津唐城市帶發展的大趨勢,又是區域地產文化資源整合的產物。時間將證明它的成功。
(五)簡單歸納
天津地產文化資源的戰略整合,是其十年來房地產業理念、資源和模式的重新審視、整理和調整,是進入新的發展階段在更高平臺上的要素重新組合,天津房地產正處在『時間+空間』的發展機遇路口。
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