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中關村、CBD(商務中心區)、金融街以及其他的寫字樓商圈構成了北京市寫字樓的3+X格局。北京未來將如何面對寫字樓需求帶來的新的機遇?在前不久舉行的『2002年中國寫字樓開發策略與市場走勢論壇暨首屆北京寫字樓巡展』上,有關專家共同為寫字樓建設把脈。
寫字樓建設應該聚合
●柯煥章(中國城市規劃協會副會長):
隨著我國城市化的發展,城市規模不斷擴大。奧運工程的建設將帶動一批產業的發展,同時也帶來更多的商機。一些外地房地產發展商紛紛打入北京,搶佔市場,有的還計劃把總部遷到北京?可見北京的寫字樓存在著很大的潛力和發展的需求。美國有一家世界著名的顧問公司前不久對我國東部地區一座中心城市進行了研究和測算,他們預計這個城市到2020年以前寫字樓的需求量大約有400多萬平方米。
目前寫字樓建設的情況和存在的問題是量大而分散?這對一個城市來說,既形不成完善的商務環境和集聚效應,也形不成完整的城市形象和面貌。最近幾年來,這種無序發展狀況有所改變,不少項目逐步向商務功能區集聚。因此,政府部門、開發商都應該冷靜、慎重地考慮。商務設施的建設不是憑空制造的,必須與城市功能、產業發展和市場需求緊密相聯系,必須有相當強大的產業支持。對寫字樓的遠期或者近期的發展需求總量要有一個科學、客觀的預測,做好合理的規劃和布局。
未來幾年客戶希望租用寫字樓
●李文傑(北京中原公司總經理):
北京的寫字樓出租市場比較市場化。
1993年、1994年以前批准的寫字樓,到1998年形成高峰期。寫字樓的租金從35美元左右降到了15美元左右,2002年寫字樓的平均市場租金又回到了25美元左右。未來的寫字樓從整體環境來講,租金還是會穩定在這個租金水平,不會有太大的波動,但是寫字樓市場是受世界整體宏觀經濟的影響。比如去年年底受美國『9·11』事件的影響,世界整體經濟一直放緩,這對整體寫字樓的影響是負面的。
從目前來講,如果在CBD、金融街和中關村以外的區域建最高檔的甲級寫字樓,還是有比較大的風險。在上述區域的這種邊緣或者交界的地區,如果能夠投資一些乙級寫字樓(檔次、設備標准、租金水平較為合理),市場前景是非常廣闊的。主要是因為乙級寫字樓較甲級寫字樓低,但是它的形象能對客戶起到一種最大的支橕,臨近商務區的邊緣可以享受商務區的配套。
在未來的兩到三年,有超過90%的客戶還是希望以租為主,他們認為寫字樓的價格仍然過高,寫字樓的售價和年租金之間的比例在7左右是可以接受的,如果低於7,客戶基本上還是傾向於以租為主;如果高於7,達到8或者10的程度,很多客戶有機會能夠成為投資者,投資他自己的寫字樓。
寫字樓客戶進入窄眾
●劉志碩(中關村寫字樓商會副會長):
以國貿為中心,周邊商務樓的面積是130萬平方米,CBD中規劃了500萬平方米的寫字樓,加上一些住宅或者公寓項目變成了寫字樓,我相信至少有150萬平方米。目前由130萬平方米的存量擴張到650萬平方米的供應量,這就是目前CBD的供應量。
寫字樓的需求無論在中關村還是在CBD都是緩慢的,首要解決的是客戶問題。我經常問銷售總監一個問題:誰是你的客戶?所有人都是你的客戶,這肯定不對,寫字樓不是稀缺產品,市場一定要細分。比如目前中關村有一個寫字樓做了5000平方米的樓內花園,創意很有意思,但他必須想清楚,減少接近一萬平方米的銷售面積,如果不能夠因為它打動客戶的話,那你就白白損失掉了。
寫字樓開發門檻提高
●劉洪玉(清華大學房地產研究所所長):
1997年到1998年,新的寫字樓項目相對較少,經過這麼多年消化,從2000年開始寫字樓市場又出現了新的需求。在新一輪寫字樓建設高潮當中,開發商顯得比第一輪的時候要冷靜的多,因為寫字樓的開發門檻比原來高了:原來的預售門檻相對低,起動比較容易,現在,不論是中關村西區還是CBD,土地成本非常高,而且整個程序也規范多了。
寫字樓的市場發展很大程度上要靠第三產業的發展來帶動,如商業、貿易、顧問服務、諮詢行業等。目前我國第三產業佔國民經濟產值的比重較發達國家低,所以從趨勢上來說,寫字樓是有市場空間。但短期市場供求有個周期,在大趨勢的同時又有小波動,這個波動就是供求失衡,供應多了就慢慢消化,停一段時間再去建設。寫字樓開發當中大家頭疼的問題是融資模式。寫字樓銷售可能很困難,因為發展當中的公司,買得起寫字樓的是少數。
寫字樓由附屬變為主導
●李忠(威格斯香港物業股份公司北京區總經理):
二十世紀工業文明的時期,寫字樓是作為工業文明廠房的附屬物存在,整個社會主導理論是財富產生於工廠,比如福特、西門子這樣的工廠,主要產值來自於車間,而不是寫字樓。現在美國一項統計表明,美國稅收稅源的83.5%來自於寫字樓,而不是工廠。寫字樓的一個變化是自身定位,要用生產效率來衡量寫字樓設計是否合理:一個好的寫字樓不是老板擺譜的地方,而是看能不能激發員工靈感,更好地進行腦力創造。
另一個變化是解決由此帶來的管理結構和公司的組織結構發生的變化。
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