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2002年西安寫字樓市場持續昇溫,市場供應和需求穩步增長,被普遍認為是西安寫字樓市場的分水嶺。羊年伊始,住宅市場上已經是殺聲一片,而寫字樓市場相比之下卻遜色了許多。但專家預測,作為房地產市場新生的一個強勁板塊,2003年的寫字樓市場依然會繼續走強。
西安寫字樓已經形成了幾大片區,去年放量較大的主要是西安高新區、南二環和城區附近。展望2003年,板塊效應將進一步在寫字樓市場中凸現,繼續在幾個熱點區域昇溫。
高新區CBD將挑起牛市行情
2002年下半年,高新區提出了建設面向西部服務的CBD(中央商務區),這為整個高新區的寫字樓板塊注入了強勁的興奮劑。時值西安高新國際商務中心推向市場,這座以國際商務平臺標准打造的高檔寫字樓,也提出了在整個高新區CBD建設中對接世界500強。西安高科廣場、華晶商務、正信財富等寫字樓項目也在各自的特色上大作文章,這將由點到面地啟動整個高新區寫字樓的市場。今年預計高新區CBD建設將有更多的政策出臺,2002年入市的這些項目今年也將是銷售的關鍵一年,無疑在CBD建設的實施過程中實現良性的互動。
高新區的寫字樓,除了CBD的概念之外,更重要的是一個良好的產業依托氛圍,實現產業和寫字樓市場的共同發展,這將比其他區域有更強的優勢。
寫字樓串起城市動脈
西安南二環之所以被稱為西安的『金腰帶』,成為寫字樓聚居的商務港,在很大程度上是因為它是西安的交通大動脈。從較早的西安藍溪科技大廈、志誠大廈等,到去年的華融國際大廈、高科廣場、老三屆世紀星大廈都在這片黃金地段上立足。而城區內的寫字樓,包括西華門附近的凱愛、時代廣場,以及鍾樓附近的宏府大廈、金鍾大廈等,也是在位置和地段上盡顯優勢,他們所處的位置也正好是西安南北交通的中軸線。從這條中軸線往南,則是向來被認為是龍脈的長安路,也在其中段的小寨商圈形成了區域性的寫字樓市場;而往北則是一直連到北郊經濟技術開發區,中城、凱鑫等項目也立足於此。而城區周邊的麥爾斯頓等項目也在交通和地段上佔據了城市的動脈之地。
以城市交通為依托,串起城市的動脈,這將仍然是寫字樓市場今年的主題。
商圈成就區域性寫字樓板塊
對於很多商務辦公樓來說,選擇一個商圈性質的區域無疑具有很大的優勢,再在產品定位和市場研究上抓住了本區域商圈的氛圍特性,將對項目的成功運作起到決定性作用。城區內寫字樓市場在最初形成之時,可以說是因為城區商圈的性質所決定,北大街、解放路和東大街的項目,都留下了很深的商業烙印。小寨區域寫字樓板塊的崛起,也和小寨作為南郊最大的商圈不無關系。而去年和商圈的商業氛圍結合較為緊密的則是東部板塊,除了住宅市場的火熱,商鋪和寫字樓也呈現旺銷趨勢,帝標安順廣場、天彩大廈、世貿大廈等項目的成功運作則證明了這一點。
尋求產品和市場空間的突破
西安寫字樓市場的迅速放量和成長,市場上有了更多的選擇空間,但也讓市場顯得有些無所適從。高檔寫字樓的高端面市,商住以及一些小型項目的衝擊,出現了『中間冷,兩頭熱』的局面。一方面高檔寫字樓如高新國際商務中心、高科廣場等,憑借其高檔次、先進配套、大容量和暫時的市場空缺,被大家普遍看好;另一方面,低端寫字樓因其低廉的價格,受到處於起步階段的小型公司的青睞,市場情況也不示弱。但夾在中間的一些中端市場的寫字樓項目,則因為其面市量比較大,同類產品較多,在激烈的競爭中則需要在產品的差異化上下功夫。專家預測,今年寫字樓市場在同質化產品的競爭上將有一番廝殺,而這則需要在產品創新上多下功夫。
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