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經濟適用房推出5年來,一邊是老百姓埋怨其價格仍然偏高,一邊是開發商批評其限制了房地產業發展。正在人們熱烈爭論經濟適用房到底應該怎麼辦時,香港也面臨同樣的問題,並宣布暫時停售公屋。微利的經濟適用房不得不同時面對解決百姓住房困難和促進房地產業整體發展的困惑之中。
開發商的『微利』
經濟適用房在房地產結構中是針對中低收入階層,因而實行一定的優惠政策。這一點全國沒有統一規定,北京是通過提供一些土地、減免一些稅費來保證有一部分房地產開發商來專門開發經濟適用房,同時使用間接手段來調控和補貼,其利潤按照規定也不應該超過3%,但開發商是永遠追求利潤的。由於經濟適用房是由政府減免地價並核定開發利潤率的,有些開發商采取暗箱操作,打經濟適用房的牌子,卻做著商品房的生意;也有少數開發商通過偷工減料來變相地提高他們的投資回報率。為了追求利潤,開發商拼命開發120-150平方米的並不適合中低收入階層的大戶型。
如何保證經濟適用房利潤不超標?香港采用的是嚴格的制度管理,而新加坡乾脆一刀切。新加坡政府執行的是完全計劃經濟模式,嚴格控制土地供應,開發模式是政府撥土地,完全由建屋發展局控制操作。建屋發展局行使公共住宅區的管理職能、政府組屋建設職能和住房分配職能,負責住宅發展規劃、征用土地、建造組屋、對外發包或承包工程、房屋出售和出租甚至住宅區的管理和維修。可以說整個流程都由建屋局這個非盈利機構包攬,自然也就不存在什麼利潤問題。正是由於新加坡的長期政府包辦,經過30年的努力,目前87.5%的新加坡公民居住在65萬單位組屋內,人均居住面積是香港的2倍,居亞洲之首。
窮人買高價房富人買經濟房
統計局的數據表明,北京這幾年經濟適用房的均價在3040元/平方米左右,滿眼看去低於3000元/平方米的樓盤真是微乎其微。相比之下,新加坡公共組屋的價格低得嚇人。由於實施土地征用制,而且建屋發展局為非盈利機構,不需要利潤,這兩方面因素使得所建房屋的價格相當於同類房屋市場價格的三分之二。在郊區新市鎮(距市中心約10公裡)的五房式組屋,面積120平方米,售價僅為6萬新加坡元(約3萬美元)。
在居住對象上,北京大款購買經濟適用房已經成為一個普遍現象,而新加坡和香港對此均采取了嚴格的措施。新加坡住房發展局既是政府機構,又是房地產經營企業,在解決住房方面起著決定性的作用。一方面把原屬國家所有的住房逐步轉讓給個人,另一方面對經濟收入不同的家庭,實行不同的政策,對收入高的居民,國家不包其住房,使其住宅完全商品化,而對中低收入家庭,實行准商品模式,由政府投資建造社會住宅,然後再按優惠條件出賣。凡擁有私人房屋者,沒有權利直接向建屋發展局購買組屋。
對房地產業的衝擊
目前國內房地產也出現過熱的聲音,而這個時候國家宣布將加大經濟適用房的建設力度。國家計委和建設部不久前宣布,將投資1700億元建設2.25億平方米的經濟適用房,北京市也表示每年將新建經濟適用房300萬平方米,在連續4年的時間裡,完成1200萬平方米的建設任務。這些消息引起房地產開發商的議論,開發商認為大量開發經濟適用房會影響房地產業整體形勢。類似的是,香港地產界近一段時間也議論政府的居屋計劃。為了拉動地產業發展,香港特區政府已經宣布暫時停售居屋。
相關人士指出,既然以市場化形式運作經濟適用房,就不得不考慮對房地產業的整體影響。現在整個經濟適用房佔北京房地產開發的比重只有6%,最多時達到9%。經濟適用房建設對整個房地產價格有拉低的作用。如果說內地的房地產業屬於初級階段表現還不明顯的話,那麼香港的做法是強烈地反映了這一點。
這一情況在新加坡卻有完全不同的結果。大多數居民都擁有政府津貼房,政府嚴格控制土地供應,商品房市場總體上不如香港活躍,而主要客戶群是二次置業者或投資者,由於土地供應的稀缺性,一般商品房從基礎開工時就開始銷售,到成為現樓時基本上售罄。1997年亞洲金融風暴後,寫字樓、商場、住宅的租和售都少有積壓現象,也看不到『爛尾樓』的情景,這與政府對經濟的強力調控有很大關系。
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