|
||||
在未來的三五年間,武漢房地產市場的向上格局仍不會改變,城市房地產特別是商品住宅的開發力度將有增無減,市場住宅的供應價格也自然會在品質、合理地價的提昇中繼續高走。
武漢市一些『吃不准』市場變化的購房者日前向記者表示,2003年,他們在買不買房的問題上已經感到拿捏不住。當前市場上光怪陸離的變化,使得這些原本打算在近一兩年裡准備買房的普通百姓在心理上開始搖擺。其最直接的反映就是患得患失,對自己是否決定立即購房的行為判斷,明顯缺乏應有的信心。
記者在與這些購房者溝通的時候發現,致使他們在買房問題上如此猶豫、矛盾的原因,主要還是在於當今市場上有關房地產開發『過熱』與『泡沫』的利空傳言,以及當前城市運營中不斷高走的地價。
從武漢房地產市場上記者了解到的情況來看,自2002年7月全面實施的以土地拍賣為代表的城市運營,在一定程度上加重了市民買房的恐慌心理。今天武漢市幾塊地價連續拍出破天荒的高價(實際上還不算過高),已使得部分想買房的老百姓生怕今後的房價會因此『坐上了飛機』。由此形成的顧慮,是他們擔心自己會不會輕易地失去原本可以把握的投資機會。
但有部分與上述市場趨勢判斷相左的購房者,則擔懮今天的置業投資會在今後市場的規范與理性的發展中大幅縮水。支橕這部分人得出如此判斷的依據,首先是當前房企間所展開的戰國紛爭,增加了他們在房地產市場裡獲得坐收漁利的機會預期,中國消費品特別是家電業的九死一生,使他們對市場經濟時代的住宅商品在『經驗』中平添了更多的買空心理;其次,從去年以來市場上陸續出現的房地產開發『過熱』、房地產市場有『泡沫』的利空之說,伴隨著國家對房地產業法律、法規體系的健全與完善,以及為了使這個產業能夠得到可持續發展而進行的必要的宏觀調控,讓這部分購房者不加分析地誤認為我國的房地產市場將由此從利好轉向利空。
然就記者看來,上述兩種觀點在對市場的把握與判斷上多少都帶上了非理性的成分。武漢作為我國內陸一個極具輻射力的大城市,其在我國經濟地理圈層中佔有著其它一些中部城市不能擁有和獲得的資源與地位。武漢近年來之所以能夠在房地產開發上出現『一花引得百蜂來』,之所以有了東進、南下、北上和從境外空降而來的諸多『列強』,其根本的原因首先就在於武漢市的房地產市場在未來仍有較大的發展空間;其次是因為武漢在今後與世界的接軌中,雖然在政治、經濟的影響力方面難以與北京、上海抗衡,但作為一個國際化大都市的定位優勢將遠遠地高過於其它一些周邊城市。
具體到因實施城市運營戰略而開展的房地產經營用地市場化,從房價構成要素來看,確實會對今後的上市房價形成一定的影響。但若一味地以此認定未來房價必然會沿著地價飛漲的軌跡『坐上飛機』,這裡面顯然已忽略了市場經濟前提下住宅作為商品同樣需要遵循的價值運行規律。當價格同價值或者說價格、價值同市場購買力一旦出現背離,無形的市場之手必然會出來矯正。以武漢市過去及至目前的房價上漲情況而言,幾年來基本上都保持了一種整體上揚的態勢,但其上揚的過程在過去的幾年裡如同股市中的慢牛股;武漢市現在的房價水平纔剛剛過了2000元大關,這在全國同類型城市中顯然偏低,為什麼?一個最核心的因素就是武漢市民的人均收入到目前仍然不能同它的城市規模比翼雙飛。在這樣一種尷尬中,作為商人的開發商,又有誰會在無利可圖的『拍賣』中去一路地『燒』高政府的地價?
以武漢市目前的住宅開發規模、人均居住面積,以及城市住宅開發的建設水平、產品結構和房地產企業的構成來看,雖然企業間對於市場的競爭確實到了戰國時代,給購房者帶來的市場選擇機會在客觀上也由此增多。但今天房地產企業之間的競爭,在市場上主要表現在住宅品質與服務的競爭,單純的價格競爭早已從一線退出。從某個角度比較,競爭中的房地產企業與家電企業有著相似的宿命,但作為商品的住宅卻與家電產品有著本質的不同,這種不同主要體現在住宅商品自始至終都是不能被『克隆』、復制的。不要說10年前造的住宅,就是三五年前建的住宅,其環境、功能、戶型上所體現的『人性關懷』根本難以同今天開發出的住宅相比。購房者若要在這樣一種現實狀況下,仍舊抱著持幣買空的想法,即使『如願』地買到了自認為劃算的住宅,這種住宅多半也是被市場淘汰下來的產品。
至於今天人均建築面積只有22平方米的武漢市,不說它與國際上認同的人均建築面積30平方米?35平方米標准相去很遠,就是與建設部提出的小康目標——人均建築面積25平方米也有一段距離。
而有關房地產開發『過熱』、市場存在局部『泡沫』的問題,在記者看來,至少目前的武漢市還沒有到達如此危險的境地。武漢市2002年的樓盤開發量與住宅的上市供應量雖然較往年增加,但總體上供需仍然保持著基本平衡,房地產開發投資依然呈現出良性效應。這樣一種態勢,即使國家有關部門要對房地產業進行宏觀調控,在未來的三五年間,武漢房地產市場的向上格局仍難改變,城市房地產特別是商品住宅的開發力度將有增無減,市場住宅的供應價格也自然會在品質、合理地價的提昇中繼續高走。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||