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用『整頓規范年』和『政策法規年』來描繪2002年房地產的宏觀層面恐不為過。回顧我國自開放房地產市場以來的20餘年間,從來沒有哪一年像今年這樣出臺這麼多全國性的房地產行政規章,據不完全統計達20多個,且涉及房地產開發、建設、銷售以及物業管理全過程。一個公開、公平、公正、誠信的市場環境正在建立。預計明年會以貫徹執行這些法規和行政規章為主。不過讓人振奮的是,令人翹首以盼的《住宅法》將會於2003年正式出臺,它將把涉及住宅的所有內容以法律的形式確立下來,房地產業的法制時代將正式來臨。
土地出讓有新規
今年5月9日,國土資源部出臺了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的規定》,明確要求自今年7月1日起,全國各地區的商業、旅游、娛樂、寫字樓和商品住宅等各類經營性用地,必須以招標拍賣掛牌方式出讓。今年8月26日,國土資源部和監察部又出臺了《關於嚴格實行經營性土地使用權招標掛牌出讓的通知》,進一步重申了《規定》有關精神,指出各級領導乾部不得乾預經營性土地使用權的招標拍賣掛牌出讓,確保土地交易的公開、公平、公正。
今年也是武漢市土地市場走向規范的一年,7月10日武漢市也出臺並實施了《武漢市土地儲備管理辦法》、《武漢市土地交易管理辦法》、《市人民政府關於經營性用地有償使用與開發建設實行一費制收費辦法的通知》等七份關於土地經營管理的文件,掀開了武漢市城市土地經營的新篇章。從此以後,無償劃撥的協議出讓經營性用地將成為歷史,武漢的土地市場將像深圳、上海等沿海城市一樣,全面走向公開、規范和有序。
開發建設定規范
今年2月25日,建設部下發了《關於規范房地產開發企業開發建設行為的通知》,《通知》共十三條,《通知》明確規定:對未取得房地產開發企業資質證書或者超越其資質等級從事房地產開發經營業務的,房地產開發項目資本金達不到規定標准的、已開發建設項目嚴重拖欠工程款的項目,建設行政主管部門不得審批或同意其新開發建設項目。房地產開發企業應當依照有關規定對工程建設項目的勘察、設計、施工、監理以及與工程建設有關的重要設備、材料等采購進行招標,房地產開發企業應當依法辦理工程質量監督手續。對於未按照國家規定辦理工程質量監督手續的,建設行政主管部門不得頒發施工許可證,並依據《建設工程質量管理條例》進行處罰。房地產開發企業向購買人交付商品房時,應當提供住宅質量書和使用說明書,並嚴格按照住宅質量保證書承諾的內容進行保修。依法應當實行監理的房地產開發項目,房地產開發企業應當委托具有相應資質等級的工程監理單位監理。《通知》還要求房地產開發主管部門加快建立房地產開發企業經營業績和不良經營行為公示制度,定期向社會公布,接受社會監督。
調控市場有力度
今年8月26日,建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局六部門聯合發出《關於加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若乾意見》,《意見》明確要求各地要充分發揮政府職能,加大房地產市場宏觀調控,實現房地產市場總供給與總需求的平衡。
具體要在八個方面進行宏觀調控:一是要強化土地供應管理,嚴格控制土地供應總量;二是要充分發揮城市規劃職能,規劃建設用地管理,促進土地的合理使用;三是嚴格控制自有資金不足,行為不規范的房地產開發企業新開工項目;四是大力發展經濟適用住房,調整房地產市場供應結構;五是加快落實住房補貼,提高職工購房的支付能力;六是充分發揮金融對房地產市場的調控作用,完善住房保險政策,防范金融風險;七是繼續加大對住宅建設和消費環節不合理收費的清理力度;八是加強房屋拆遷管理,維護社會穩定。
經濟房價嚴把關
國家計委、建設部於2002年11月17日推出了《經濟適用住房價格管理辦法》,《辦法》對經濟適用住房作出了新的界定,就是納入政府經濟適用住房建設計劃,建設用地實行行政劃撥,享受政府提供的優惠政策,向城鎮中低收入家庭供應的普通居民住房。經濟適用住房價格實行政府指導價。制定經濟適用住房價格,應當與城鎮中低收入家庭經濟承受能力相適應,以保本微利為原則,與同一區域內的普通商品住房價格保持合理差價,切實體現政府給予的各項優惠政策。經濟適用住房基准價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成。住宅小區內經營性設施的建設費用;開發經營企業留用的辦公用房、經營用房的建築安裝費用及應分攤的各種費用、各種賠償金、違約金、滯納金和罰款等費用不得計入經濟適用住房價格。《辦法》規定,經濟適用住房價格由有定價權的政府價格主管部門會同建設(房地產)主管部門,按照本辦法有關規定,在項目開工之前確定,並向社會公布。按照本辦法確定或審批的經濟適用住房價格,為同一期工程開發住房的基准價格。分割零售單套住房,應當以基准價格為基礎,計算樓層、朝向差價。經濟適用住房價格經政府價格主管部門確定公布或審批後,任何單位和個人不得擅自提高。房地產開發經營企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價,在銷售場所顯著公布價格主管部門批准的價格及批准文號,自覺接受社會監督。
廣告宣傳有約束
2002年3月25日,國家工商局、建設部聯合發布了《關於進一步加強房地產廣告管理的通知》,《通知》明確要求各級工商行政管理、房地產管理部門要把加強房地產廣告的管理列入整頓和規范房地產市場和集中整治廣告市場秩序的重要內容。重點對尚不具備銷售條件(未辦理國有土地使用權出讓、轉讓手續、未辦理房地產項目建設有關手續,工程質量驗收不合格、權屬有爭議、未取得商品房預售許可證等)發布的房地產廣告,虛假、誇大宣傳內容的房地產廣告,以及違反《廣告法》的房地產廣告進行清查。同時加強對預售商品房廣告的管理,對已經取得預售許可證的項目,應當及時通過網上或其他途徑向社會公布,未取得預售許可證的企業,不得以『內部認購』、『內部認定』、『內部登記』等名目發布廣告;禁止在房地產廣告中出現各類亂評比、亂排序等對房地產項目進行綜合評比的內容,凡房地產廣告中明示及承諾的內容和事項應當與購房者在《商品房買賣合同》中予以明確。
面積測定有詳規
建設部今年頒布了《關於房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》,對房屋建築面積的計算作了明確的規定。通知指出,自5月1日起,對已有的《房產測量規范》未作規定或規定不明確的部分,按新的規定進行房產測量。新規定更具體地說明了容易引起爭議的公攤面積的計算規則。新規定明確指出,凡是計算建築面積的房屋,層高均應在2.20米以上(含2.20米,下同)。房屋屋頂為斜面結構的,層高2.20米以上的部位計算建築面積。房屋牆體向外傾斜以及陽臺、挑廊等水平投影超出底板外沿的,以投影計算建設面積。對傾斜、弧狀等非垂直牆體的房屋,以層高2.20米的部分,計算建築面積,房屋套內具有使用功能但層高低於2.20米的部分,在房屋權屬登記中應明確其相應權利的歸屬。依照新規定,同一樓層外牆,既有主牆,又有玻璃幕牆的,以主牆為准計算建築面積,牆厚按主牆體厚度計算。各樓層牆體厚度不同時,分層分別計算。樓梯已計算建築面積的,其下方空間不論是否利用均不再計算建築面積。臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的,不論其是否有柱,是否有維護結構,均不計算建築面積。
市場整頓出重拳
建設部會同國家計委、國家經貿委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監察部等在今年5月23日聯合下發了《關於整頓和規范房地產市場秩序的通知》,《通知》要求全國各地要開展整頓和規范房地產市場活動,重點整頓以下七項:一是加強房地產開發項目管理,依法查處違法、違規開發建設行為;二是規范商品房面積計算標准;三是強化合同管理,依法查處合同欺詐行為;四是強化竣工驗收制度,切實把好交付使用關;五是規范物業管理與收費,依法查處物管中不規范行為;六是加強房地產廣告管理,依法查處違法廣告行為;七是完善相關制度,規范中介行為。
今年,也是武漢市規范和整頓房地產市場的重要一年,根據國家的統一部署,武漢市人民政府也出臺了《關於整頓和規范房地產市場的通知》,市政府辦公廳、市房產局、規劃國土局、市建委、市開發辦等單位分別組建了8個專班(除以上七個專班外還加了一個清理爛尾樓專班),全面開展整頓和規范武漢市的房地產市場。
公積金管理再規范
今年國家加大了對公積金規范管理的力度,出臺了一系列的政策,一是2002年3月24日國務院對1999年發布的《住房公積金管理條例》進行了修改,二是2002年5月14日國家建設部、財政部、中國人民銀行、監察部、審計署、中央編辦聯合發出《關於嚴禁在住房公積金管理機構調整工作中發生違紀違法行為的通知》,三是2002年6月19日建設部發出《關於完善住房公積金決策制度的意見》,四是2002年6月19日《關於住房公積金管理機構調整工作的實施意見》,五是建設部發出《建設部關於降低住房公積金存、貸款利息通知》。
這些法律和規章,對於規范公積金管理機構,發揮公積金作用,減少公積金管理成本,提高公積金使用效率具有十分重要的作用,特別是公積金個人貸款利率的調低(5年以下由現行的4.14%下調為3.6%,5年以上由4.59%下調為4.05%),對刺激消費、提高市民的購房能力具有重大的促進作用。
交易辦證大減費
元月31日,國家計委、建設部聯合下發了《關於規范住房交易手續費有關問題的通知》,要求從3月1日起,住房轉讓手續費按建築面積收取,收費標准為:新建商品房每平米3元,舊房5元,經濟房減半計收;新建商品房轉讓費由轉讓方承擔,舊房由雙方各負擔一半。住房租賃手續費按每套100元收取,由出租人承擔。
4月12日,國家計委和財政部又對房屋所有權登記費計費方式和收費標准進行了調整,出臺了《關於規范房屋所有權登記費計費方式和收費標准有關問題的通知》,規定從5月1日起,對住房收取的登記費(含初始登記、變更登記、轉移登記),統一按套收取,每套標准為80元;住房以外其他房屋所有權登記費統一規范為按宗定額收取,具體標准由省級價格財政部門核定;注銷登記不得收費;按規定一套房屋核發一本房屋所有權證書,免收工本費,因丟失而補辦以及因多人共有而增加證書,每本收取工本費10元;房屋所有權登記過程中不得收取房屋勘丈費。
據測算,新的收費標准較舊的收費標准下降幅度在70%左右。交易手續費和辦證登記費的大幅下調,大大減輕了開發企業和消費者的負擔,有利於促進房地產市場的發展,特別是對二級市場的交易具有刺激作用。
裝修住宅有法依
建設部於今年2月26日頒發了《住宅室內裝飾裝修管理辦法》,5月21日,建設部又正式公布了《商品住宅裝修一次到位實施細則》。《住宅室內裝飾裝修管理辦法》共7章48條,明確規定由房地產行政主管部門負責住宅的室內裝修工作;住宅室內裝飾裝修應當保證工程質量和安全,符合工程建設強制性標准。住宅室內裝飾裝修活動,禁止未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案,變動建築主體和承重結構等行為;任何單位和個人對住宅室內裝飾裝修中出現的影響公眾利益的質量事故、質量缺陷以及其他影響周圍住戶正常生活的行為,都有權檢舉、控告、投訴。裝飾裝修企業自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標准的裝飾裝修材料,造成空氣污染超標的,由城市房地產行政主管部門責令改正,造成損失的,依法承擔賠償責任。
《商品住宅裝修一次到位實施細則》(試行稿)指出,商品住宅裝修一次到位是指房屋交鑰匙前,所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成,廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成,簡稱全裝修住宅。《細則》強調,建造全裝修住宅,首先要實施土建設計和裝修設計一體化。《細則》要求一次性裝修應遵循商品住宅裝修防火與安全、裝修對室內環境的控制、住宅電器線路的裝修設計等幾個原則。同時要求室內裝修體現四項功能,即:室內空間美化功能,室內空間的利用和再塑,空間的水平分隔,結構及設備的隱蔽功能及住宅物理性能的提高。針對社會普遍關注的裝修質量問題。《細則》規定,推行裝修一次到位的商品住宅,由住宅開發單位負責裝修工程的全過程,不允許購房者個人聘請施工單位自行裝修。
物業管理出《條例》
今年10月22日,國務院法制辦公室出臺了《物業管理條例(草案)》,《條例》規定,物業管理區域內全體業主組成業主大會,業主大會是代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益的自治組織。業主大會主要有以下職責:審議、修訂業主公約和業主大會章程;選舉、罷免業主委員會成員,監督業主委員會的工作;選聘或者解聘物業管理企業;審議維修基金等使用方案,並監督其實施;聽取和審議物業管理工作報告等。《條例》還對業主大會基金的設立問題及基金的繳納和管理問題,物業管理企業的服務問題、服務收費問題以及物業管理企業的財務管理等進行了具體規定。與此同時,建設部在今年內先後出臺了與《物業管理條例》配套的部門規章,包括《物業管理招投標管理法》、《物業管理接管驗收辦法》、《物業共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》、《物業管理業主委員會規則》等。
武漢市早在1999年就出臺了地方性的物業管理法規,今年8月10日,又正式出臺了《武漢市住宅區物業管理職責分工若乾規定》,首次對住宅公用設施維修的機關責任人作出詳細規定,該規定對供水、排水、供電、燃氣、供熱、道路、環衛、綠化、消防等方面的責、權、利都有明確規定,使解決維修管理有據可依。
廉租制度解『雙困』
今年8月31日武漢市正式出臺了《武漢市城鎮最低收入居民家庭住房保障暫行辦法》,該辦法明確規定了廉租住房的享受對象、條件、權利、義務,住房保障的方式以及資金來源,並規定了准入准出制度。為了更好地貫徹落實《暫行辦法》,今年10月29日,武漢市房產局、房改辦又發布了《〈武漢市城鎮最低收入居民家庭住房保障暫行辦法〉的實施意見》,明確規定了具體的操作程序。據悉,今年武漢市還正式實施廉租屋制度,確定了首批200套、總建築面積一萬平方米的房源,並且對部分雙困戶的住戶租金進行了核減。廉租制度的建立,標志著武漢市住房社會保障體系全面建立,對切實解決最低收入戶的住房問題,保持社會穩定具有十分重要的作用。
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