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『精裝修房將成為商品房發展的必然趨勢』已是不爭的事實。作為精裝修房的先行者,去年年底,北京珠江地產開發的珠江駿景一期21萬平方米交房入住,這是北京第一次精裝修房大規模交房。通過這次交房,北京珠江深刻地感受到了目前精裝修房存在的最大問題———沒有統一、規范、權威、客觀的驗收標准。對於這個問題的危害以及這個標准的作用,一直信守『低調做人,高調做事』的北京珠江地產老總程新華接受了媒體專訪,希望能引出有關部門的重視,以促進整個行業的發展。
雖然精裝修房交房難,但珠江地產超前的服務理念,決定了它的產品全部是精裝修房。珠江駿景一期1460戶,為順利交付,珠江駿景在入住前已經做了各種准備,但在入住時還是未能達到100%的滿意率。
北京珠江地產總經理程新華分析說,問題的主要原因是客戶的期望與開發商提供的房子之間出現落差,面對這個落差又沒有一個參照標准:從客戶的角度講,他們希望開發商提供的房子盡善盡美,從他們的期望值去評價,他們可能認為交付的房子裝修質量不合格,設計比較『土』;而從開發商的角度講,由於裝修是一個手工作業比較多的行業,客觀上不可能沒有瑕疵,況且開發商提供的是一個產品,而不是一個工藝品,產品不可能像工藝品一樣的標准檢驗,因此,從開發商的評判標准出發,他們可能認為交付的房子質量沒問題,設計又很時尚。然而,這個房子到底是合格還是不合格,好還是不好,時尚還是『土』,目前,沒有一個統一的、規范的標准,也沒有一個像驗收毛坯房一樣的政府部門來驗收,客戶與開發商各執一詞,難免會產生矛盾。程新華說,如果有一個統一的、規范的標准,有一個權威的、客觀的部門負責驗收,精裝修房交房的糾紛會大大減少,而且即使糾紛產生了,根據這個標准,也不難解決。
根據珠江駿景的經驗,程新華認為,如果政府出臺一個標准,必須考慮到以下幾個方面,否則即使標准出臺了,也還會有這樣或那樣的問題。
必須是一個綜合的標准。目前在房子的建築結構、建材選用、裝飾裝修施工、水電氣暖的安裝、電信電纜的安裝等方面,分屬於不同的行業部門主管,而精裝修房的終端用戶是買房人,如果精裝修房的驗收標准由各個行業主管部門分別制定,讓一個買房人面對這麼多的行業部門,是不太可行的,因此,政府應該確定一個行業主管部門,出臺一個綜合的驗收標准。
必須是一個盡量量化的標准。目前,精裝修房缺乏具體的技術標准,驗收標准參照執行的仍是家庭裝飾裝修施工工藝標准,檢測方法主要還是靠『目測』、『手摸』等感覺,而不是一個標准的、量化的驗收標准。這種檢測方法,人為的因素比較大,沒有用儀器精確、客觀,容易產生分歧。
功能與行業規范相結合。目前,開發商和買房人越來越重視住宅空間的功能利用、審美效果以及是否人性化,但現行行業標准與目前住宅功能的合理性設計上存在著一些矛盾,一些行業規范已不太適應住宅功能的發展。比如,在廚房的空間設計上,為了使用戶用得更方便,功能更合理,可能需要在廚房多安裝一些電源,但這些電源的安裝位置如果符合了功能的需要、美觀的需要,並通過技術處理避免了安全的隱患,但還是往往不符合現行行業標准,因此,新出臺的驗收標准一定要和舊的行業規范協調好。
目前,程新華已經將這些問題和合理化建議反饋給有關部門,呼吁精裝修驗收方面完善相關政策並盡快出臺。另據了解,建設部也正就精裝修驗收問題征詢各方意見,驗收標准有望近期出臺,但具體執行尚需時日。
程新華
中國注冊房地產估價師
1995年至1999年中海發展(上海)有限公司總經理助理
1999年至2001年中海地產(上海)諮詢公司總經理
2001年至2002年上海珠江投資有限公司總經理
2002年至今北京珠江房地產開發有限公司總經理
關於珠江
珠江地產進京以來,目前已開發了5個大型房地產項目:珠江羅馬嘉園、珠江綠洲家園、珠江駿景、珠江國際城,無論是在CBD地區、還是在南城,甚至於遠在通州,都采用了精裝修的方式,被業內稱為『毛坯房的終結者』。
珠江羅馬嘉園:定位於CBD內管理精英的第一居所,41萬平方米的意大利風格建築,塔樓板樓結合,歐式風格庭院。SPA高檔主題會所集運動、休閑於一體並提供全程服務。
珠江綠洲家園:建築面積30萬平方米,距地鐵八通線定福莊站出口僅200米。環境由泛亞易道景觀設計公司擔綱;建築外立面由『五合國際』擔綱設計。
珠江駿景:珠江駿景家園地處北京南三環木樨園橋西南角,總建築面積42萬平方米。一期21萬平方米去年年底入住。
珠江國際城:珠江國際城處於未來長安街延長線的東端,以純正的花園洋房為主力產品。目前,一期戶型面積在160平方米左右,價位在每平方米4000元至5000元之間,每戶贈送全套精裝修、帶花園和車位。
珠江帝景:珠江帝景整個社區規劃設計采用大面積的社區水景布局,錯落有致、光影交映;區內多姿多彩的歐洲風情商業娛樂休閑街,更是將整個社區裝點得充滿異國情調和民族特色。
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