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商品住宅裝修一次到位的必要性
因二次裝修之弊端使業主產生日益強烈的裝修一次到位的客觀需求
◆有錢買房者大多為創業者,生意或工作繁忙,自行裝修誤時一兩個月,影響極大,得不償失。
◆業主從設計、找隊伍、簽合同、購料一直到施工全過程盯工地,精疲力竭,但隔行如隔山,花錢多,效果差。
◆建材市場魚龍混雜,裝飾隊伍有活現找人,質量及售後服務無保障。
◆因土建交房標准低,業主購房後還得將房產商已做完的許多項目,如門框、門等拆除,開發商明知二次浪費,因不能甩項必須做,業主增負擔,大量木材變垃圾。
因此,裝修一次到位是房產商搶佔市場份額,實施以人為本名牌戰略,從而提高售房率和利潤率的有效手段。
◆解除業主購房後二次裝修之煩惱,搬家即可入住,省時、省力、省錢,房產商必然多賣房,賣好價,提高售房率和利潤率。
◆通過土建裝修設計一體化,可大量減少二次裝修浪費,降低建安、裝修總成本,使業主與房產商雙得益。
◆通過優化設計,采用裝飾工程工廠化、部品集成新工藝等先進技術進行整樓裝修,可有效解決業主散戶難以解決的質量、環保、售後服務等各種問題,為售房創造新賣點。
綜上所述,商品住宅裝修一次到位實屬有利於業主、房產商及整個社會的『三個有利於』,但實踐中為何『雷聲大、雨點小』至今尚未全面鋪開呢?這不能簡單歸屬為房產商或業主思想觀念問題,以辨證唯物論觀點分析,該政策實施肯定存在一系列難以克服的技術問題、房產商與業主各自的經濟利益問題、以及由此帶來的房產商營銷風險等諸多問題,我們應堅持實事求是、具體問題具體分析的科學態度,不是浮在表面上宣傳推廣,而是紮紮實實地深入分析,找出該政策實施所必然遇到的一系列制約因素,針對每個因素拿出切實可行的措施逐一解決,只有這樣,纔能將商品住宅裝修一次到位的政策真正貫徹實施,分述如下:
裝修個性化導致裝修好再賣的風險問題
裝修個性化主要成因
近年來國內所謂『裝修個性化』比國外發達國家大為突出,主要成因有二:
◆落後的建築施工手工作業造成大量土建非標准化,致使裝修業無法同國際接軌,實現裝飾工程工廠化,只能用民工從電錘打眼塞木塞直到補釘眼刷漆全在現場手工制作,而這種落後工藝雖質次、價高、工期長,並有大量污染毒素揮發,但畢竟較易實現個性化,此其可行性。
◆因手工施工競爭門檻低,裝飾公司供大於求,逼迫裝飾公司以追求個性化為攬活手段,並設法誘導業主形成社會風氣,使裝飾設計逐漸走向脫離實用功能的異化之路,大房改小、高房改低,使住宅失掉溫馨之感,此為裝修同業競爭必要性所致。
由此可見,落後生產力是裝修過度個性化社會風氣的主要成因,若隨技術進步,社會普及工廠化裝修新工藝,業主會逐漸回歸到講究實用功能的理性思維正確軌道上。房產商裝好再賣的風險也隨之降低。
分清裝修與裝飾的辯證關系
許多業主包括某些房產商未能分清共性與個性及裝修與裝飾的辯證關系,其實任何事物都既有個性也有共性,如住宅裝修除材質、色彩變化外,門套只是飾線微小變化,門也只是造型變化,踢腳板、護角線等基本沒變化,其中有大量共性,若能解決相關技術問題,完全可工廠生產零件,組裝成部品,通過現場排列組合解決個性化問題,這樣,按照國外發達國家經驗,輕裝修,重裝飾,即通過部品集成將廚房、衛生間、門窗套、門、踢腳板、壁櫃、隔斷等室內三維空間項目一次性裝修,留下窗簾、燈具、活動家具、字畫等裝飾物品業主自選,這樣便可有效解決裝修個性化問題,大量減少裝修房銷售之風險。
如何界定商品住宅裝修一次到位交房標准
◆首先應界定交房標准的上下限。下限即做的最少但可滿足業主最低生活要求,業主對室內三維空間不用二次裝修即可入住上限即做的最多但不能造成業主拆、砸、換,以免二次浪費,交房標准應在此上下限之間最為恰當。
◆按上述要求可將交房標准分為三個層次,一是基本裝修,即只做門套、門、牆面天棚乳膠漆、衛生間與廚房做牆地磚和潔具二是中度裝修,即在上述項目基礎上再增地面裝飾、踢腳板、壁櫃、櫥櫃;三是整體精裝修,即在第二層次上增加客廳、餐廳局部吊頂、影視牆、隔斷、博古架、固定家具及燈具等,業主自選活動家具和家電便可入住。
◆具體界定哪個層次應以市場調查為依據,針對本地區消費水平和鎖定的目標客戶群,參考每平米售房單價預定裝修標准,裝修前廣泛爭求客戶意見,統計分析做出最終決策。
落後的手工施工方式難以保證裝修質量,從而加大房產商售房風險
房產商若交毛坯房,業主裝修好壞與其無關,賣裝修房則使房產商成為商品住宅裝修一次到位的第一責任人,而目前全國各裝飾公司施工手段均為手工現場施工,這種落後的施工方式必然產生大量質量問題,加大業主對房產商投訴風險。
◆內在質量差,木材變形23種因素無法控制,一年四季溫、濕度變化無法動態平衡,木龍骨不烘乾,木材應力不能去除,工人手工操作,鐵釘加白乳膠與牆體連接及相互連接方式不牢固,極度易產生起鼓、開裂、變型。
◆外觀品質差,釘眼、裂縫、色差、凹凸不平、彎曲等隨處可見,手工刷漆,毛刷、空氣、油漆、工作面四個污染源難以消除,飾面感觀粗糙。
◆樣板間與大面積施工質量差異大,樣板間可用好料好工人,但大面積整體施工,工人技術和材料差異較大,施工質量會千差萬別,同樣戶型及裝修項目售房價格應為一致,業主會因同價不同質或內外觀質量問題要求索賠或退房。
手工施工環保問題難以解決,易引發業主投訴
◆手工施工過程中必然會產生大量噪音、污染、垃圾,民工幾個隊伍各工種交叉施工,電梯、樓道等公共區域及設施將會不同程度受損,甚至新樓未住便成舊樓。
◆ 目前因受國內消費水平制約,環保材料成本高,業主難以承受,現行裝修采用的飾面板、大芯板、密度板中都殘留大量甲醛,其釋放期長達15年左右;現場刷漆,苯、二甲苯、總有機揮發物等毒素一兩個月內日夜揮發,若業主委托環保部門檢測超標,房產商又面臨替裝飾公司承擔法律責任之風險。
手工施工工期長,加大如期交房風險
房產商承諾交房期限一般都較為緊張,若不能如期交房,業主將會索賠,而土建安裝不完全裝修無法進入,既使建安工期拖延也會壓在裝修上,手工裝修因勞動密集用人多,一般裝飾公司很難在短期內組織起足夠的隊伍,加之工藝落後各工序用工多,裝修工種繁雜,木瓦、油漆、水電暖通須同時施工,工作面有限,交叉施工各工種互相影響,交叉污染,工期很難保證。
售後服務給房產商帶來巨大壓力
◆有手工就會有誤差,現場散料加施工的落後方式因工人技術、材料及施工手段等各種原因會遺留大量難以克服的質量隱患,而裝飾公司一般又是有活現找人,錢到手人就走,業主入住後及時保修不易做到。
◆按現行國家規定質保期一至兩年,業主投資買房不可能只住一兩年,質保期限與房屋使用壽命形成巨大反差,既使信譽好的裝飾公司質保期內能及時維修但保修期外也無法保證。
綜上所述,目前落後的手工施工方式在我國裝飾界仍佔施工主體,房產商無論如何招標議標,選擇的手工裝飾公司施工,將會帶來難以克服的種種問題,使房產商信譽、利益連帶受損,這不得不成為目前眾多房產商想做裝修一次到位而又遲遲觀望的主要原因,解決的出路究竟何在?唯一對策參照國外先進經驗,選擇代表先進生產力采用工廠化裝修的裝飾公司來實施商品住宅裝修一次到位。這樣,便可淘汰落後手工現場施工,因手工施工帶來的上述種種問題便可迎刃而解!
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