2002年對於杭州房地產市場而言可謂是風起雲湧，房價一路走高，再看看二手房成交數量，讓人大跌眼鏡，比去年同期又有所增長，且增長率近50%。回顧2002年，眾多因素導致此結果，因此在業內流傳甚廣的房地產『杭州現象』在二手房交易上也呈現以下幾大特征：成交大幅放量、均價上揚、套均面積增大；私房明顯上昇；漲幅近郊比市中心快；二手房高價不高質。

　　——成交大幅放量，均價上揚、套均面積增大。

　　據杭州市房地產交易市場數據統計，2002年(1—10月)二手房買賣成交總金額為24.49億元，比去年增長165%，成交均價為3688.97元／平方米，比2001年3111.11元／平方米增長較多。據公眾房網統計信息，2001年成交套均面積約為54.13平方米，2002年成交套均面積約為70.22平方米，年總成交套數近萬套，比2001年的成交總量6000多套有明顯增長。

　　針對以上數據，我們不難看出，二手房成交情況在2002年是紅紅火火的，這與整個宏觀環境有密切聯系。2002年初杭州市正式取消房改房上市審批手續，為房改房上市徹底掃清障礙；事隔不久，中國銀行下調房貸利率，使得房市在金融面上有了很大的利好；政府進一步降低房產交易稅費，將以往的交易手續費由交易金額的0.5%下調至買賣雙方各繳3元／平方米。這一連串的利好政策鼓舞了已經進入或准備進入房產市場的消費群體，隨之而來的5月份房交會造成了二手房成交的高潮，創出了成交量新高，同時也給市場造成了明顯供不應求的局面，房交會過後房價一路看漲，甚至有些賣家掛牌價直逼新房。

　　——私房成交數量明顯上昇，房改房成交數量有所下降

　　在2002年10月份的房交會後有這樣的論調——『二手房中，九成是新房』，認為這是投資客在吐貨的表現。根據杭州房地產交易所統計數據顯示：2002年二手房成交量與2001年相比明顯上昇；與2001年相比有明顯不同的是——私房成交量遠高於房改房成交量。這其中當然有部分為投資客所為，但細究其構成因素，可發現這並不是主流。杭州的房地產開發與房改政策基本同步，從1995年以後纔開始大踏步推進，而新建商品房均為私房性質，竣工交房、產權辦理齊全一個周期下來，新建商品房再投入市場需在2001年至2002年，所以在二手房市場新房指數偏高；另一方面，隨新房與二手房置換稅費的優惠、手續的便捷，人們改善生活的需求明顯上昇，因而賣舊房買新房成為相當部分私房出售者的連動行為。2002年，房改房成交數量明顯下降，也是與政府不再實施實物分房，房改房總量基本不增加有相當關聯；另一方面，房改房交易過一次後再進入市場就是私房性質了，所以整個二手房交易中呈現出私房成交數量上昇，房改房越來越少的趨勢。

　　1995年以後建造的房產，大部分建築面積在70平方米以上，房屋質量也有相應提高，這部分房源成交量加大，提昇了成交套均面積，相應套均總價也隨之昇高。

　　——區域價格漲幅不平衡，近郊漲得比市中心快

　　從2002年整個杭州區塊來分析，二手房價格普遍上漲，從不同區域來看漲幅出現較大差異。與2001年相比較，市中心地塊漲幅約在500元／平方米，而城西蔣村、三墩及城東部分區塊漲幅達1000元／平方米，甚至個別樓盤還要高。分析原因有以下幾點：

　　1.周邊區域當初售價相對較低，隨著大杭州概念的深化，以往的近郊已變為市中心區域，樓盤開發較新，無論市政配套還是小區環境都比原中心區域要好，因此漲幅空間較大；

　　2.市政規劃輕軌或地鐵的建造帶動途經的地塊價格飛漲，而市中心周邊地區的房屋在當初銷售時的不足之處就是交通不便利、設施配套不成熟等缺點，買入時價格較低；2002年政策的利好，二手房通過規劃藍圖彌補這個缺憾，自然漲幅較大。

　　3.投資客購入房產較多為市中心周邊區塊新盤，2002年進入二手房市場套現率增高。

　　——供需結構不平衡，二手房價『高價不高質』；

　　2002年整個二手房市場的供求比都在1?1.51—1?1.87附近，但在不同區域、不同面積情況下，供求比有明顯變化。據公眾房網提供的信息，在城西建築面積90—120平方米范圍內供求比達到1?5.2左右，而建築面積在150平方米以上的房屋供求比在1?0.66左右。可見供求結構不平衡是導致區域價格上漲的原因之一；同區域不同質量房產房價一樣高，在城西也較為明顯，如翠苑小區的住宅多為80年代末90年代初的舊房產，因其周邊配套齊全，交通方便，再加上戶型多為二室一廳，面積在60—80平方米左右，總價較低，而其單價卻接近4800元／平方米，與1995年左右開發的蔣村商住區部分樓盤同價，但其無論從質量、戶型結構合理性以及小區環境來講都不能與新樓盤相比，因此，供需結構的不平衡造成了『高價不高質』的杭州房產現象。

　　展望2003年二手房市，杭州二手房有其本身的特殊性，因而市區內的舊二手房與周邊地區的新二手房價位都不會走低。

　　作為全國人均GDP位居全國前茅的省會城市杭州，除擁有得天獨厚的地域特性和經濟文化中心的位置外，周邊縣市經濟發達，每年有6—8萬外來人口進杭落戶。老城區的狹窄、交通的滯後和每年對住房需求量的上昇成為一對尚未解決的矛盾，因而市區二手房的稀缺性決定了其房價的堅挺；加之老城區改造即將結束，改造成本大，使得市中心地段二手房價在2003年不會走低。再看周邊地段新建房產，戶型較好，小區環境幽雅，近幾年市政規劃和配套緊接跟上，房產品質總體有所提昇，二手房價位也不會走低。只有一些價高質不高的陳舊房產，尤其是處於城郊接合部，其環境較差、戶型不夠合理，又面臨今後幾年大批量經濟適用房及低價位房將不斷上市的衝擊，價格有可能回落。