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本市房產三級市場呈迅猛發展態勢 五年交易量增10倍 今年二手房交易繼續穩步上昇
上海自開始推行以房屋置換為突破口,實現房地產二、三級市場聯動以來,二手房市場發展迅猛,交易量大幅度攀昇。1996年,上海二手房的交易面積總量僅有82萬平方米,到2000年,交易量猛增到778萬平方米,短短5年之內增長了近10倍左右。而2001作為二手房市場的『爆發年』,二手房成交量比上年猛增600多萬平方米,達到1400多萬平方米,幾乎翻了一倍。部分地區的二手房交易量超過了新建商品房。2002年的二手房市場在此 基礎上呈現出了穩步發展的態勢。
二手房指數回顧
由本市二手房指數辦公室每月公布的二手房指數來看,從年初的1010點上漲到11月的1061點,漲幅為5%。其實際增長情況按四個季度來看,呈現出各自不同的特點:
第一個季度,受春節等傳統交易淡季影響,這段時間上海二手房指數增長一直保持平穩的上漲幅度,平均每月漲幅為0.3%左右,雖然二手房成交價格不斷上昇,但交易量遠不及上年活躍。第二季度隨著動遷居民的增加,二手房需求量急劇加大,尤其是沿江區域交易大幅增加,全市價格波動也開始拉大差距。二手房指數增長幅度也開始突然放大,平均每月漲幅為0.6%左右。其中3、4月份的指數變化達到10點,漲幅達1%,成為全年二手房指數漲幅最高點。在二季度的快速增長之後,房屋價格的不斷拉昇造成居民實際購買力的相對減退,加之房源上市量的不足,從第三季度開始,滬上二手房市場發展逐步趨於緩慢,呈現出房價高位盤整,成交量萎縮的特點,每月漲幅回落到0.3%左右。而進入第四季度的上海二手房市場,由於?十一?黃金周對二手房市場影響不大,整個市場依然沒有出現大的變化。而年末由於受到『申博』成功等利好消息的影響,二手房交易出現上揚趨勢。
動遷戶仍是購房主力
今年,上海加大了舊城改造和市政建設的力度,從而產生了大量的動遷戶。由於新建房房價偏高,這批動遷戶成為推動今年上海二手房市場穩步發展的主力。往往動拆遷量大的地區,其二手房交易也急劇上昇。
比如今年上半年,不僅靜安區、黃浦區等市中心區有大量舊房拆遷並相繼公布政策以及開始實施,而且普陀區、楊浦區、虹口區等次中心區域也累計有大面積的拆遷量,由此造成了這些地區二手房的供需變動,需求量上昇,進而引起價格上昇。而黃興綠地、大寧綠地的建設進程也帶動了周邊地區二手房價格的上揚。隨著輕軌、地鐵等17條線路的延伸、興建利好消息也使相關區域行情上昇。原來地段相對偏遠的地區,如閘北的彭浦地區、虹口的江灣地區等,其二手房價格上昇速度也很快。
雖然動遷戶仍是購房主力,但是二手房市場中投資購房的比重也在不斷的增加之中。一方面由於上海二手房市場形勢看好,使得不少外來投資者鍾情於二手房市場;另一方面,部分消費群體通過購買二手房,采取以租養房的方式作為一種投資,收到了較好的投資效果。
傳統居住區受青睞
二手房成交量比較大的地區並非出現在傳統的黃金地段,而是次中心區域的成熟居住小區。其中,以普陀、閘北、虹口、楊浦、徐匯、長寧等區的二手房交易量相對較大。
傳統的居住區的房齡大都在15年左右。以往之所以不被關注,是由於交通設施還不完善、環境相對較差。當時的房價因此也處於較低水平。現在,經過一段時間積累,聚集了相當一部分人氣,交通設施、商業配套設施也在不斷改善,使這些區域的居住質量得以迅速提高,因此吸引了大量的消費群體,帶動房價大幅度上昇,交易量也迅速放大。
此外,最受消費者追捧的小戶型二手房也多集中於這些地區,這也是傳統居住區受青睞的一個重要原因。比如動遷居民的動遷補貼大致在二十萬元左右,出於經濟情況和實際使用的考慮,大部分居民會選擇面積在50?70平方米,總價在20?25萬元左右的二手房。另外,由於需求量大,房子出手快,投資回報豐厚,一套十多萬元的房子轉手可賺一兩萬元,市場上出現了專門炒作低價房子的投資者,也在客觀上炒熱了這些地區的二手房價。
供求失衡拉高房價
近兩年上海市二手房市場發展迅速的原因之一,在於面積小、總價低的二手房適合大部分中等收入家庭的住房需求,帶動了一大批工薪階層加入二手房購房行
然而,隨著二手房交易日趨昇溫,二手房市場出現了供求失衡。一方面,需求量增加。由於市中心拆遷量面積增多,進滬的外地人口增多,拉動了滬上住房需求,但由於一手房的戶均建築面積較大,總價往往較高,而且多數期房不能立即入住等種種原因,使得很大一部分人轉向購買二手房;股市的不景氣也使得一部分投資者轉向房產投資,又加大了二手房需求量。另一方面,供應量減少。相當一部分住房的持有者以自己居住為主,除非遇到住房太擠等特殊情況,目前很少考慮將房子出售;即便是投資者,由於套現後沒有更好的投資渠道,因此也往往選擇將房子出租來獲取穩定的投資回報。此外,由於房價看漲,下半年出現了一些房主心理期待盲目樂觀,開價過高以至購房者難以承受的狀況,也加劇了供求關系的緊張。
二手房市依然看好
上海市二手房市場的迅速發展已引起了很多人的注意,有些人擔心現在的二手房市場是否發展過熱。
業內專家認為,上海市二手房市場近年來的快速發展是有一定的客觀基礎的,是來自於政府、金融機構等方面的支持以及市場層面自身的推動。因此,就目前來看上海市二手房市場仍是在理性的范圍內發展,並未產生大量的泡沫,而且這種發展勢頭近期內還將持續下去,但由於目前市場已較為成熟,因此估計其發展幅度會慢慢趨於平緩,這也是符合一般的市場發展規律的。
專家還認為:二手房市場景氣與否,主要還是取決於供求關系。由於上海『世博會』場館建設和黃浦江兩岸改造工程的啟動會產生大批量的拆遷戶,而很多被拆遷居民的首選安置方式就是買一套與原住房距離較近的二手房,因此預計今後浦江兩岸區域及其周邊地區的中低檔二手房將更為走俏。其次,工程結束之後,黃浦江兩岸地區的自然環境和人文環境均會有較大程度的改善,屆時這一地區的二手房將具有更大的吸引力,也必將會促進全市二手房市場的發展。
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