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二手房價格偏高
二手房定價通常要在評估師或經紀人實地考察後,從房屋的位置、環境、結構、層次、朝向、建造年代、物業管理、昇值潛力等多種因素加以考慮,然後,采用一整套計算操作方法,纔最終確定下來二手房的評估價。其中,二手房所處的位置是一個重要的評估因素。據北京最大的房地產中介公司『我愛我家』統計,北京市不同的城區、位置的二手房價格有所不同。
據『我愛我家』統計,北京市中心到二環路以及二環外部分已購公房,上市買賣價格約為每平米5000元至6000元,市中心至東外二環之間已購公房上市價格約為5000元至5500元,而市中心至西外二環二手房交易價格略低於市中心至東外二環的二手房價格,具體為4500元至5300元。東西城區是北京市的老城區,無論是位置、交通、小區管理、環境設施都是非常成熟的區域,所以價格相對來說要高出一部分。
北京東、西、北二環至三環這一區域的二手房交易價格為4500元至5000元,南二環至南三環的二手房交易價格相對低一些,大概在4000元至4500元。這部分區域多集中在CBD商圈和海淀中關村范圍內,這個地區的人群收入相對比較豐厚,未來的昇值潛力較大,因此這個地段的二手房交易價格就略有偏高。
北京三環至四環之間的二手房成交價格最低每平米4000元。除南三環到四環之間的二手房成交價格略低(為3500元至4300元)外,其他三個區域都在4000元至4500元之間。四個區域的二手房價格相比較而言,要算北三環至北四環之間最貴,均價在4500元左右,其次為東三環至東四環、西三環至西四環。這部分區域多是80年代末、90年代初建成的小型社區,經過近10年的成長,已形成初步規模,居住人群相對比較穩定,二手房交易價格稍低。
北京四環以外的遠郊區縣二手房成交價格最低每平米3200元。四環以外一般為新興的小區群組,例如通縣、管莊等新的物業社區,都是近幾年成長起來的,一般價位在每平方米4000元以下。
據記者的觀察和采訪,多數租購北京二手房的居民都認為現有租售價格過高,而其居住和使用功能遠遜於新的商品房。一位在某大型國企工作的吳先生表示,一旦有機會,他就會搬離現租住的二手房,貸款買新房。
郊區二手房成交開始活躍
近一段時間,北京市遠郊區縣的二手房買賣與房屋租賃市場遠比城區要活躍得多。今年上半年,西城區僅有149套二手房成交,宣武區也只有130套二手房達成交易,而大興區今年上半年就過戶1062套房屋,昌平區二手房交易量也有475套。
有專家分析,自20世紀90年代以後,北京住宅建設的重點從中心市區轉向邊緣集團和衛星城鎮,郊縣地區的房地產項目遍地開花,同時積極帶動了住房二、三級市場的交易。經過約10年時間的發展,這些住宅小區已基本成型,最終引導了目前遠郊區縣二手房市場的紅火,這種局面還將持續一段時期。北京周邊地區隨著北京經濟的發展,受環境保護和土地開發成本的影響,正逐步發展成為北京新的工業園、科技園。在這些園區工作的職工對附近二手房構成較有力的需求支橕。同時,由於郊區數個大型經濟適用住房小區的興建以及北京城區的大規模拆遷,使得更多的城市人湧向郊區。北京經濟和產業結構的調整,人口構成的變化,都促進了郊區縣房屋租賃、二手房買賣市場的發展。由於北京經濟、人口和產業結構的調整和城市布局的重新整合,是一個中長期現象,因此郊區房屋租賃、二手房買賣市場的活躍就不會是個短期現象。
顯然,郊區縣二手房市場的持續活躍,將會從整體上拉低整個二手房市場的平均價格。
北京二手房市場仍待培育
業內專家一致認為,二手房市場是整個房地產市場繁榮和可持續發展的重要組成部分。去年以來,上海市商品房成交量與二手房成交量約為1:0.8,為全國各城市之首。二手房市場的活躍極大地促進了整個商品房市場的繁榮。與此相類比,北京市二手房市場卻一直火不起來,開放二手房市場三年多,總成交套數尚未超過1萬套。北京二手房市場的相對沈寂,有很多客觀因素,但價格過高,不能不是一個重要因素。
總體來說,北京二手房價格仍然偏高。其中有大批房主惜售等待,致使真正上市可售的二手房規模遠遠小於商品房的因素;有房主將二手房價格與商品房價格直接比較的因素,而北京商品房成交價多年來一直居高不下。另一個重要因素是北京二手房的需求量持續保持在高位。新參加工作的年輕職工(包括大批在北京工作的京外員工)一時買不起商品房,租購二手房是其主要居住來源。值得注意的是,大量二手房的黑市成交,對二手房市場的規范、健康發育形成了很不利的影響,並且也是造成整個二手房市場不能准確反映房地產市場活躍程度的重要因素。
其實,國家和北京市政府有關促進二手房市場活躍的政策基本是成熟的。有業內專家認為,由於對二手房的需求量長期居高不下,而市場供應量並未全面同步放大,甚至在某種程度上造成了供應遠小於需求的局面,這就使得北京二手房市場目前的這種狀況仍將持續一段時間。專家認為,保持相當規模的中低檔商品房建設力度,對於平衡整個二手房市場價格並進而刺激這一市場的活躍,是很有必要的。而一旦近年建設的商品房大量退居『二線』成為可向市場供應的二手房,那些1992年以前甚至更早時間建成的二手房,價格勢必較大幅度下跌,整個二手房市場供求結構將由此大大改變。
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