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已經持續了一段時間的有關房地產泡沫的說法上周達到了一個高潮。有關部門的一個報告肯定地說:泡沫已經形成。甚至有媒體出現了這樣的標題,『看房地產泡沫是如何吹出來的』。我們認為,如果說房地產業在土地炒賣和投資集中的推動下已呈現局部的『非理性繁榮』的話,接下來需要格外注意的是如何避免同樣用非理性的方式『猛砸』這個市場。我們認為,中國的房地產來的健康發展對2003經濟走勢意義重大,對已經形成的局部投資過熱,一定要用溫和的方法使其軟著陸,否則不僅對這個行業不利,對整個經濟都會產生不良影響。摩根大通銀行日前發表的研究報告也指出,中國經濟今年的風險之一就是房地產硬著陸,這將影響到投資與消費。
之所以說目前中國房地產市場的投資過度是局部的,是因為中國地產市場極不平衡,北京、上海、杭州熱了,但還有不少地區的市場可能纔剛剛啟動。另外,就全國而言,去年地產投資增長三成左右,而1992年增過熱時,投資增長超過100%。與此同時,還要看到需求的變化,這一輪房地產熱與這兩年中國住房制度改革加快、停止福利分房、一直被壓抑的個人對商品房的需求一下被釋放出來有關。
中國房地產市場存在的主要問題其實是土地市場政策、操作仍缺乏透明度,炒賣現象嚴重;二級市場受制於房源和金融等配套服務存在的問題始終發展緩慢;發展商平均實力大小,產業整合迫在眉睫。
從長遠看,我們以為有不少原因決定了中國房地產市場的高潮還在後面。首先,隨著經濟的發展,人們的住房條件將會進一步改善,人均住房面積一定會繼續增加;其次,國際經驗表明,城市化程度在30%-60%之間,房產市場將進入高速發展期;第三,中國加入WTO後,外資公司將會以更快的步伐湧入國門,它們對房產市場的需求也會增加;第四,消費水平的提高會對公共房產設施有越來越大的需求。
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