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佔地從幾千畝到上萬畝,投資動輒幾億甚至數十億元,設計規模都是連片開發……近兩年來我國房地產業出現了一股聲勢浩大的『圈地潮』。
專家預警:當日益緊缺的土地成了資本追逐的『香餑餑』的時候,它也極有可能成為『泡沫』的載體,對目前『紅火』的房地產市場產生反作用。
大面積屯地 大手筆造鎮 大規模開發
無論是沿海的都市,還是中西部的小縣城,一浪高過一浪的『圈地潮』,使土地正在變成最緊俏的商品。
伴隨著高校改革出現的大學城、重新昇溫的開發區、新興的高科技城等,超大類型用地不斷增加,用地量到了驚人的地步。有相當一部分名為建設用地,實為開發房地產,是一種新形式的擴張用地。西部某城市高新技術開發區原規劃面積4平方公裡,現已達到30多平方公裡,最近又規劃增加到60多平方公裡。
連片開發的大規模樓盤不斷湧現。廣州目前超千畝的大盤就有20多個,最大的珠江鳳凰城已超過萬畝。華南板塊的十多家開發商,佔地面積少則數十公頃,多則上百公頃。
舊城改造、小城鎮建設風起雲湧。由一家民營企業投資12億元承建的湖南省中方縣新縣城,佔地面積達到5000畝。號稱杭州第一大盤的天都城,佔地6579畝。萬通和立豐兩家房地產商計劃在西安合力打造一個佔地9000畝的新型城鎮,准備容納幾十萬人居住。專家評價,這一輪圈地從上個世紀流行的樓盤滾動開發已經變為地塊的滾動開發,房地產開發進入了所謂的『大盤時代』。
誰在代表國家批地
隨著房地產市場大面積屯地、大手筆造鎮、大規模開發的出現,土地征用、土地交易量呈直線上昇趨勢,種種不規范行為日益凸現。
按照國家法律規定,征地是政府行為,然而,一些地方政府錯誤地認為『經營土地就是搞房地產,城市競爭就是地價競爭』,片面追求『以地生財』,隨意『出讓』、『批租』國有土地,有的甚至做起了買賣土地的『官倒爺』,低價征地,高價出讓,大發橫財,而被征用土地的農民卻得不到足夠的補償。
據國土資源部調查,浙江省上虞市2000年土地出讓收入2.19億元,其中征地補償費只有591萬元,僅佔2.7%。福建省莆田縣城廂區城郊鄉暢林村村民反映,村裡200多畝耕地被『上面』賣光後,村民僅得到每畝2000元的補償款,現在生活無著。失去土地的農民說:『這完全是拿我們的命根子去發財。』
調查發現,當前大部分國有土地仍然是通過協議出讓形式轉讓的。一些地方未批先佔、少批多佔、越權批地、擅自改變土地用途的違規用地現象仍大量存在,侵害的往往是農民的『飯碗田』、『保命田』。個別地方領導為了『招商引資』,甚至不惜『一元錢一畝』賤賣土地,引發地價惡性競爭。浙江安吉縣近幾年出臺土政策,擅自給當地經濟開發區批地,甚至頒發國有土地使用證,使一個佔地原本只有4.5平方公裡的開發區,一下子翻了十幾倍,膨脹成佔地65平方公裡,很多佔用的良田是以『沙灘地』、『荒地』、『廢棄地』等名義上報,導致當地近2萬農民的利益受損。
隨著土地的日益緊缺,一些開發商不顧實際開發能力,狂『吸』土地。西安市近期拍賣的一宗80畝土地,竟有開發商出價2.3億元,每平方米地價近4000元。當地熟悉內情的人士說,按照競拍時建設規劃限定的容積率,這家房地產開發商無論如何是不可能盈利的。據了解,在競買了這宗土地後,開發商已無力支付地價款。青島等一些城市少數大開發商四處圈地,然後再轉手給眾多沒有開發資質的小開發商,坐收漁利。這種層層轉包、層層剝皮的現象,大大增加了房地產業的泡沫風險。
非理性圈地隱患有多大
清華大學房地產研究所所長劉洪玉說,對於房地產開發商來說,要實現利潤最大化,最大的障礙和最大的利潤就是土地。如果政府不加以適當的宏觀調控,必將出現房地產商的非理性『圈地潮』。必須關注目前土地市場已經暴露的隱患。
由於開發商的盲目投資,超能力圈地,超容量建房,一些開發商已背上了沈重的包袱,開發經營受到嚴重影響。廣州有關部門提供的一組統計數據顯示,2001年1300多家房地產公司中只有100多家盈利,投資回報率僅2.3%。隨著不斷有新盤推出,一些開發商被套得很深,有的連解套和喘息機會都沒有了。
一些政府部門急功近利,搞『政績房產』,導致重復投資,重復建設,而且政府對已經批出的存量土地缺乏有效的調控措施,土地投放市場的主動權在開發商那裡,何時投入開發,開發多少,政府都無法調控,這就增強了土地市場供應的不確定性。
非理性的『圈地潮』不可避免地將銀行拖下水,開發貸款和住房貸款總量同時擴大。一旦房地產商的融資能力有限,政府對市場的判斷出現偏差,或是房市發生波動,銀行背負的風險就會相當大。
一些地方耕地資源被大量佔用的態勢,不僅增加了失地農民的數量,使農民權益受到侵害,也使『合理利用每一寸土地,切實保護耕地』的基本國策難以真正落實。
專家強調,任由『圈地潮』發展很可能會導致房地產業畸形膨脹,影響土地市場的健康運行,甚至危及整個經濟的發展。國家必須加強對土地市場的宏觀調控,控制土地炒作,規范土地交易,切實保障房地產業健康發展,實現國民經濟的良性循環。
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