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受政策和居民消費模式轉變等因素的影響,我國房地產業自1998年以來持續5年快速增長,年投資增長率20%以上,已成為拉動經濟增長的重要力量。去年以來,房地產泡沫問題更成為全社會最為關注、最具爭議的焦點。學術界和研究界的普遍觀點是,我國目前有1.25億平方米的空置面積,佔壓資金2500億元,因此存在著較嚴重的房地產泡沫。
從政策走向上看,2002年下半年以來,房地產業的增長已經受到一定制約。央行在《2002年第二季度貨幣政策執行報告》中,首次就防止房地產泡沫向市場發出警告,並在房地產貸款方面加強控制。8月底,針對部分地區房地產投資增幅過大、價格增長過快等問題,建設部等六部委下發了《關於加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若乾意見》,要求各地加強房地產市場宏觀調控,促進房地產市場健康發展。
這些政策到2002年底已經初見成效。2002年前11個月,房地產開發市場呈現出投資增幅小幅回落,商品房銷售增勢強勁的主要特點。與上年同期相比,11月份國房景氣指數所屬的8個分類指數呈現出5昇3降的格局。其中,竣工面積、土地轉讓收入、資金來源、土地開發面積和商品房銷售價格分類指數的上揚,是支橕國房景氣指數保持在景氣空間的主要力量;而新開工面積、商品房空置面積和房地產開發投資分類指數的下降,尤其是新開工面積分類指數持續大幅度下降,是影響國房景氣指數整體水平小幅回落的主要原因。從這5昇3降中可以看出,新開工面積作為政策調控最直接的指標,已經開始下降。而空置面積和價格指數作為各界評價房地產泡沫時所談最多的指標,也已經開始向下。
雖然房地產業局部過熱的情況需要調整,但國民經濟的發展階段與發展要求決定了我國房地產處於高速發展階段,住宅將成為持久的消費熱點。
世界銀行統計數字顯示:人均GDP達到600到800美元時,住宅產業進入高速增長階段;人均GDP達到1300美元時,住宅產業進入快速增長階段。目前我國人均GDP已接近1000美元,並進入全面建設小康社會階段,住宅消費將成為目前及今後相當長時間的主要消費熱點,住宅產業相應將進入高速增長階段。其中上海、北京、天津、廣東、江蘇、浙江、福建等地已達到或超過1300美元(上海已超過4000美元),住宅產業處於快速增長階段。根據『十五』計劃的規劃指標,2005年我國GDP將達到12.5萬億元,人均GDP將達到1130美元,預計年平均增長速度為7%左右。經濟的穩定增長為房地產業的發展創造了良好條件,也對房地產提出了快速發展的要求。
由於房地產業近年來的高速成長,一些上市公司紛紛投身於此。目前滬深股市中專門從事房地產開發的公司有60餘家。同時有多家上市公司以投資方式進入房地產業。據統計,滬深兩市累計有200多家非房地產類上市公司投資房地產。與一直從事房地產開發的企業相比,這些新入行的上市企業缺乏經營房地產的基礎和經驗,因此面臨更大的投資風險。
從2002年的業績來看,上半年證監會行業分類中的38家房地產上市公司平均主營收入21907萬元,同比下降16.17%;主營業務利潤5554萬元,下降13.98%;營業利潤1967萬元,下降28.43%;利潤總額2505萬元,下降26.95%;平均淨利潤1844萬元,下降28.74%。平均每股收益0.054元,淨資產收益率2.13%,均低於深滬上市公司平均水平。房地產業上市公司業績下降的主要原因,是由於八項計提引發的管理費用大幅增加,和因收入確認原則造成部分利潤無法在上半年計入等。但同業競爭愈發激烈也是導致利潤下降的重要原因。可見,由於房地產開發熱潮引發的眾多上市公司投資於房地產業,對上市公司本身來講是一劑苦藥。相信隨著政策調整力度的加大,這種現象會越來越少,真正有實力的企業將在競爭中勝出。
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