|
||||
福州樓市在各種的研討聲、預測聲中走到了2002年年底,福州樓市既沒有成為假想中的『是非年』,也沒有再現『井噴』、旺市的好時光,而是呈現出穩健、理性的發展態勢。房地產開發投資持續增長,市場規模穩步放大;結構繼續改善;市場供需基本平衡;在激烈的競爭中,市場份額逐漸向具有資金實力和誠信度好的企業集中。
房地產市場呈理性發展
●房地產開發投資快速增長,市場規模穩步放大
1-11月福州市房地產完成開發投資84億,比上年增長28%,成為全社會固定資產投資增長的重要推動力。同時,商品房施工面積1322萬平方米,與上年同期持平;但住宅施工面積增長,佔比重上昇。前11月為995萬平方米,比上年同期增長3%,所佔全部施工面積的比重由71%上昇到75%,隨著我市投資環境的不斷完善,企業投資熱情高漲。1-11月全市房地產企業土地購置面積347萬平方米,比上年同期增長1.6倍,土地購置費14億元,比上年同期增長92%,表明房地產企業正在積極進行土地儲備,房地產發展後勁整體看好。
●房地產開發資金狀況良好
貸款、自籌資金、定金及預收款是房地產開發投資的主要資金來源,三者佔全部資金的比重85%,其中:國內貸款佔21%,自籌佔19%,定金及預收款佔45%。說明福州市房地產業的快速增長,是建立在行業健康發展基礎上的,也凸顯了福州市房地產開發企業的實力。
●商品房供需基本平衡,商品房價格穩中略昇
全市竣工商品房187萬平方米,比上年增長28%。按用途分住宅157萬平方米,增長28%,其中經濟適用房13萬平方米,增長89%;寫字樓12萬平方米,增長1.1倍;商業用房12萬平方米,與上年基本持平;其他5萬平方米,增長13%;1-11月福州市商品房平均價格2264元/平方米,盡管比上年同期上漲0.4%,但全市商品房銷售市場依然看好,前11月銷售商品房面積157萬平方米,比上年增長38%。商品房產銷兩旺,總體上供需基本平衡。
●產品結構和市場結構調整逐漸深入
房地產市場主體的投資和消費行為也更為理性。在市場的作用下,產品結構和市場結構調整逐漸深入。體現在兩個方面:一是形成了以住宅為龍頭的房地產市場,2002年這一趨勢更為明顯。前11月住宅投資59億元,佔比重70%,比上年同期增長22%,住宅施工面積995萬平方米,佔比重75%,增長3%,高於全市商品房施工面積增幅。住宅新開工面積418萬平方米,佔比重85%,增長21%,二是房地產市場在區域之間進行有效的調整,形式以金山新區,福馬路一帶,江濱路沿線開發熱點,目前房地產開發熱點正朝向五四北路地段開發。
●在激烈的競爭中,市場份額逐漸集中
近幾年,福州市相繼出臺了一系列政策性強、社會影響大的房地產政策,形成了更為公開、透明、有序的競爭環境,使福州房地產市場份額向具有資金實力和誠信度高的企業集中。前11月完成房地產投資開發量5000萬元以上的房地產企業42家,佔企業總數僅6%,其開發量之和卻佔全市房地產投資開發量的半數。其中:完成房地產投資超過億元的有9家,開發量之和為19億,佔全市比重近四分之一。
2002福州樓市發展動向
2002年的福州樓市,在一片不見刀光劍影,只聞你吆我喝和你板塊聯盟我獨樹一幟的游戲面前,演繹了一出出『幾家歡喜幾家愁』的故事。透過喧鬧的聲音和紛繁的腳步,我們最關心的自然是熱鬧下面實實在在的產品,如今,項目的規劃、產品素質、環境營造正在成為置業者對項目認可的關鍵要素,項目的功能、管理、服務和交通則成為提昇項目附加值的重要內容。走過2002後,我們發現日趨理性和成熟的置業觀念使福州房地產開發層面更為深化,政府的引導也使市場競爭局面發生根本性變化。
●一大趨勢:大盤強勢出擊
今年以來,一個十分顯著的現象格外引人矚目,大盤開發的勢頭愈演愈烈,部分開發商斥巨資大量圈地,整體規劃,集中運作,令若乾小開發商望塵莫及。大盤的大力開發為城市建設與房地產開發帶來了『催化效應』,也進一步促進了樓市的整合。
前兩年,100畝以上的盤子在福州算是少有的大盤,而本次住交會上,參展項目面積在100畝以上的就有10多個,最大的達1800畝。據了解,福州市公五四北路、閩江兩岸以及金山新區今後兩三年內的開發量將達15000畝左右,而且這些地方絕大多數的項目面積都在100畝以上,最大的甚至達到了3000畝。有人預測,今後福州房地產開發項目會減少,由於開發項目大盤化,開發總量卻不會減少。
房地產行業亟待整合,而大盤時代的到來,將有助於市場資源的優化,有助於企業間的優勝劣汰。競爭的最終結果將導致業界的重新洗牌和游戲規則的更改:房地產業的進入門檻得以質的提高,衡量一個開發商的能力不再僅僅限於資金、開發規模等硬件,更包括創新能力、資源整合能力等軟性指標。
●二派觀點:毛坯房還是精裝修
自建設部住宅產業化促進中心組織編制的《商品住宅裝修一次到位實施細則》(試行稿)正式公布後,『毛坯房還是精裝修』便成了2002年樓市熱門話題。福州消費者是否認同精裝修房?福州精裝修房的春天什麼時候來臨?初露端倪的精裝修房什麼時候纔會開始全面取代目前統治市場的毛坯房?這些都成為人們關注焦點。
毛坯房與精裝修房孰優孰劣的討論對消費者而言也許不是一個很難判斷的問題,但對房地產經營來說卻絕對不是一個簡單的問題,對房地產開發的未來走勢而言更是一個需要細致分辨的問題。金源酒店公寓、星城國際、米羅時代等樓盤『精裝房』的推出,似乎使人們在福州就看到了精裝修房的曙光。但政策導向、媒體熱捧等多個利好因素是否能加快精裝房市場的成長,這需要更進一步的探究。
盡管政府是好意,但並非所有購房人都會買賬。目前福州大部分購房者仍傾向於買毛坯房,自己來裝修,因為擔心裝修房總體房價過高。而開發商對『毛坯房還是精裝修』也是各執一詞,做法不一,但有一點是共同的,即『市場認可什麼,我們提供什麼』,按照產品定位,確定最終住宅成品形式。對於福州房地產市場,成品房的菜單式裝修仍然是一個新的課題。解決這一課題需要業內人士和消費者共同來探討,找出一些切實可行的、適合我們這個城市的方案出來。
●三足鼎立:高層、Townhouse、經濟適用房誰主樓市
高層住宅的興起是城市發展的必然趨勢,隨著城市人口的增多,土地資源的減少,發展高層住宅就有了其必然性,目前福州地價每畝已超過100萬元,開發商也只能通過建高層,使土地成本盡量分攤,資金纔能夠實現平衡。雖然福州高層住宅有『遍地開花』之勢,但由於早期開發的一些高層住宅,規劃設計落伍,產品綜合品質不高及價格相對高等問題,至使高層市場面臨著發展的瓶勁。近年來,福州高層住宅市場逐漸成熟起來,進入了一個相對活躍的時期,融僑景江、君臨閩江、福州豪廷、時代金典、大名城等經典樓盤紛紛挺進樓市,給2002年的高層市場帶來了一股強勁,但在住宅類型多樣化的激烈競爭格局下,能否迎來『高層時代』、還得看其產品綜合品質,消費者的消費觀念及市場的認可度。
2002年底福州版的Townhouse新鮮出爐,山姆小鎮、居住主題公園、美之國花園三家Townhouse大戶同時殺入榕城房地產市場,引起業界極大關注。Townhouse是介於別墅與高層住宅之間的過渡產品,其擁有相對於別墅較低的價位和相對於高層住宅較好的居住環境,是作為我國現階段人多地少,但又追求高品質居住生活環境的一種出路,也正因為如此,不少開發商,購房者都將目光盯在這裡。而Townhouse的大量開發將給作為高端產品的高層住宅市場及高檔別墅市場帶來了一定的衝擊力,據了解山姆小鎮亮相一個多月時間裡前來看房並對Townhouse產生極大興趣的購房者有相當的比例曾想在市中心購置高層,如此看來,高層與Townhouse之間肯定會引發一場市場爭奪戰。
在中高檔住宅市場拉開戰爭序幕的同時,經濟適用房以其『物美價廉』的優勢,獨自高唱凱歌。
現在一些開發商還是不願做普通住宅,總以為自己是專門做高端項目的,出手就得有驚人之筆,不管市場的需求如何,非『豪』不做。殊不知中低收入者仍是主流,中低價位樓盤、經濟適用房在市場中顯示出了強大的生命力,金山碧水、錦繡文華、萬昇小區等經濟適用房的熱銷足以證明這一點。近期推出的金山碧水二期,依然一片大好光景,一位售樓人員曾得意地說:『賣樓象賣菜』,一句簡單的戲言卻喻義深刻。可見福州中低檔住宅市場前景廣闊,而經濟適用房的購房群體多為國有企業員工、國家公務員、媒體等工薪階層,與高層、Townhouse等中高檔產品的購房群體截然不同。
●四條政策:面積計算、一次性裝修到位、整頓、土地掛牌出讓大力規范市場
2002年,房地產業發展迅速,一年當中,國家及福建省均出臺了許多政策,以下幾條對福州房地產發展起著重要的引導作用。
建設部發出通知5月1日起房屋面積計算與權屬登記有了新規定,這個新規定更具體地說明了容易引起爭議的公攤面積的計算規則,房地產業又有了新的游戲規則。
5月21日,由建設部住宅產業化促進中心組織編制的《商品住宅裝修一次到位實施細則》(試行稿)正式公布,於是『毛坯房還是精裝修』成了福州地產界的熱點話題。
6月份,建設部、國家計委、國家經貿委、財政部、國土資源部、國家工商總局、監察部聯合發文,要求整頓和規范房地產市場秩序,隨即出臺了一系列具體措施,以整頓為主基調。在『整頓』工作中,福州市有200多家房地產企業被列入黑名,將隨時被淘汰出局。
7月1日,國土資源部制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》開始施行。這對規范土地使用權出讓,優化土地資源配置,建立公開、公平、公正的土地使用制度具有重要意義。
●五個區域:東西南北中各自精彩
東:福州城市的發展,市委、市政府為了提高城市化水平,擴大城市規模和人口規模,在2000年提出了『東擴南進』,向東發展鼓山新區,向南發展金山生活區。在政府的大力推動下,金山生活區已成為許多購房者的關注熱點,而福州東區在眾多房地產開發商的角逐中也己熱起來,東區已從原來的一片荒蕪之地成為人們的聚居地。日出東方、大名城、永昇城市花園、融僑東區、鼓山苑等一大批大盤、名盤的出現使福州東區一躍成為福州地產耀眼的區域。
西:西二環路曾被喻為福州高尚住宅區,是1998年、1999年福州房地產市場的明星板塊,而早在2000年西二環路的開發已漸趨飽和。雖然2002年西二環板塊的梅海春天、美景良城、五鳳蘭庭,湖前蘭庭等知名樓盤依舊得到市場的追捧,但相對於1999年來說更加沈默了,作為一個板塊已經退出了2002年新一輪區域競爭的搶手之列。因為西二環可供開發的土地資源已經枯渴。它即便壯心未已,也只能背山面湖,落寞地眺望風煙正起的戰場。
南:借助『東擴南進』的熱潮,在政府、媒體、開發商、房地產策劃人的通力合作下,南臺島、金山區迅速成為福州的熱點板塊。在南江濱市場逐漸成熟的2002年,叡智的開發商陸續將目光投向了這裡,吞江明珠借勢開盤,刮起一股不小的搶購風,不到2個月時間一期基本售罄,蜂擁而來的購房者迫使開發商提前加推二期。金山明珠、武胰明珠等一批南江濱住宅先後面市,一個『金山』區域的『明珠』系列應運而生。諸多樓盤的陸續面市,讓南臺島、金山區市場峰火連天,有業界人士指出,明年的南臺島樓市,將是炙手可熱的大蛋糕。
北:五四北板塊地理環境自然優越,被喻為福州的後花園,擁有優良的人文和自然資源,對房地產開發經營來說潛藏著巨大的住房消費力和空間,目前在五四北區域上眾多樓盤正蓄勢待發,其中有居住主題公園、山姆小鎮、家天下、煌星花園、世紀豪園、藍山四季、億力園林名居、東方高爾夫花園、盛盛花園等項目,同一板塊這麼多新樓盤在此安營紮寨、厲兵秣馬,其競爭激烈程度可想而知。
中:在房地產業界有一種說法,做房地產,第一是地段,第二是地段,第三還是地段。關於地段,在常理中以市中心為一級地段,其主要依據是商業繁華,交通便利,市政配套齊全。因此,鼓樓區成為眾多購房者的首選地段,鼓樓區的地價、房價也由此得以昇值。
但由於城市的擴張與經濟的發展,住宅開始向郊區發展,東西南北四面夾擊使2002年中心區過得並不輕松。早在去年年底,就有人分析指出,中心區能否獲取市場,取決於產品;福州住宅市場產品能否上新臺階,取決於中心區。這句話似乎說對了,至少2002年是這樣。2002年市中心出現了不少中高檔樓盤,福州豪廷、羅馬假日花園、鴻運星城、凱旋花園、盛世名門、衣錦華庭等一大批中心中高檔樓盤的持續熱銷,為中心區市場的牛氣再下注腳。
●六種武器:地段、價格、戶型、環境、性價比、概念
地段、價格、戶型被稱為賣房的『老三樣』,今年這三樣武器仍然很有效,凡是賣得好的房子,或多或少能發現『老三樣』的影子。但房地產開發商在進行開發地塊選址時,往往注重於『地段』,而良好的地段往往可利用空間有限,所以只利用可能的空間做文章,很難將環境做好、做到位、做細致。而對於向往現代生活的人們來說,高尚住宅的前提必須有幽雅的環境,否則無論硬件多麼好,沒有環境的支橕也不會受到市場的追捧。可以說良好的環境與完善的配套已經成為消費者選房的重要因素,因為誰都不希望自己生活在鋼筋水泥森林中。房子越來越不好賣了,所以房子的性能價格比就越來越重要了。
說起賣樓武器就不得不提層出不窮的地產概念。現在購房者對居住的要求不僅僅停留在『住』的層面上,已經提高到追求生活品味、生活方式的層面上了。然而面對著五花八門的樓盤,難免會眼花繚亂,舉棋不定。為了抓住消費者的有效需求,開發商開始重視樓盤的個性體現,按照項目的定位去做自己的產品,力求做出自己的特色。於是,在福州樓市一片繁榮景象中,樓盤概念此起彼伏:歐陸情調、新加坡式、新西蘭風情營造氛圍,綠色小區、生態小區、陽光小區、節能小區打造賣點,中心區概念、會所概念、新都市主義概念、旅游地產概念、體育地產概念、教育地產概念精心包裝,大抽獎、零首付、送裝修、送廚衛、送物業管理費喧鬧促銷,2002年的福州地產市場可謂好戲連臺,各類概念你方唱罷我登場。雖然其中不乏內容比較到位的項目,但也有不少小區是名不符實的,在概念和概念的理解上存在著較多的問題,不管如何,地產概念的感召力是不可小覷的。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||