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為了認真貫徹國務院1999年(72)號文件精神,進一步提高本市住宅建設發展水平,推進住宅產業現代化進程,使居民更方便地入住,更好地滿足住房消費的需要,上海市住宅發展局在2001年6月14日下發了《關於在本市開展新建住宅菜單式全裝修試點工作的通知》。當年,上海市住宅發展局組織了15個項目3000套住宅,開展菜單式全裝修試點工作。2002年,試點項目擴大到83個項目30000餘套,並計劃通過3-5年時間,使上海住宅建設基本實現菜單式全裝修。據市場反映,今年新建住宅實行菜單式全裝修工程已經遠遠超出30000套,越來越多的開發商覺察到了其必然的發展趨勢,看到了這項工作帶來的銷售賣點及提昇企業品牌的效應。最近,從本市有關媒體上獲悉(《上海樓市》2002年第7期),在2001年開發的、已經入住的裝修房樓盤業主中,對裝修房質量不滿意的比例高達72%。其中,有房屋質量問題,有裝潢質量問題,也有裝修設計不合理的問題。在不打算購買裝修房的人群中,大部分是出於對裝修房質量的不放心和對全裝修房銷售不規范有意見。由此可見,全裝修房的質量和全裝修房的銷售規范問題,將是阻礙新建住宅菜單式全裝修試點工作的最大攔路虎,這些問題值得我們重視。根據筆者在新建住宅全裝修試點工作實踐中的體會,認為確實有些問題急需解決。
一、全裝修房的驗收標准問題
上海市住宅發展局、上海市建築業管理辦公室共同制定的滬住產(2O02)005號文,就全裝修房試點工程執行《住宅建築初裝飾設計、竣工核驗規定補充意見》,已有了詳細的說明。但在完成工程設計文件進入室內裝修的過程中,何時能組織核驗,土建驗收和全裝修房的室內驗收如何銜接,室內裝修是否需二次報審,裝潢施工在整體布局上很可能對土建施工圖作局部調整,調整後如何驗收,特別是消防部門二次驗收等問題,迫切需要市區住宅發展局和質監等相關部門的提前介入和指導。
二、全裝修房銷售合同的規范問題
商品房的預售合同,目前市工商局已有規范文本。但全裝修房的購房合同(附件)中的裝修內容、標准、數據、質量、工藝、售後服務等內容,哪些一定要明確,哪些要約定,如何來約定,如何保護開發商和業主的利益等問題尚未確定。目前,本市全裝修房銷售樓盤,合同簽訂方式有:預售合同(附件)、預售合同+開發商自制裝修合同、預售合同+開發商指定裝修公司合同。哪一種合理,急需一份較好的合同樣本供參考或規范。
三、一次按揭和重復納稅的問題
全裝修房若業主要求一次按揭,根據市區房屋交易中心現有規定,商品房預售合同中要將裝修條款簽入合同,房屋金額含裝修費用。這樣,對開發商來講,會增加裝修部分費用的稅收(商品房的稅率為5.565%,裝修稅率為3.41%)。若銷售時分《售樓合同》與《裝修合同》,市區房屋交易中心的規定,業主只能分兩次按揭。業主在還銀行貸款時,首先要償還的是裝修貸款。這樣一來,會增加業主的負擔(貸款利率不同)。業主不需要按揭,或只需要其中一項按揭貸款,簽兩份合同就很不方便。
四、全裝修房的風險隱患問題
把握全裝修房的裝修標准是一個難題,裝修成本高會影響銷售,裝修成本低會影響住宅整體水平,制約銷售。售後服務跟不上、不完善,會引起業主對開發商的不滿。
五、全裝修房的質量保證問題
按照有關規定,開發單位為住宅裝修質量的第一責任人,承擔住宅裝修工程質量責任,負責相應的售後服務。對售後服務,開發商一般委托物業公司。但全裝修房的質量涉及到裝修施工企業的總包單位、室內裝修的具體施工單位、裝修材料和部分生產廠家等的質量責任,這層層責任鏈如何制約?業主入住後的房屋建築以及室內裝飾裝修的質量的保修等問題,物業公司如何面對?商品房質量保修期為2年,但有些材料,如燃氣灶的行業規定保修期為一年,顯然與全裝修房的質保期矛盾。施工單位以驗收通過為時間的節點,而業主以入住開始為時間的節點,其中的時間差如何解決?
作為開發商理應支持政府把全裝修房試點工作進行到底,但試點的過程,在現有的政策界限上,應有所突破,特別是政府主管部門提出這項工作,有關職能部門應給予支持和合作,及時研究和解決全裝修房試點工作中所遇到的問題。
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