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根據偉業顧問日前發布的『2003年北京房地產市場預測報告』,今年樓盤產品會出現一些在功能、規劃、戶型設計以及需求結構方面的新變化。
使用性質:出現更多居住功能向商務辦公功能轉化的項目
2003年北京房地產市場中將會出現更多實際功能轉化為商務辦公功能的居住類物業,同時商住混用類的產品將逐漸退出市場。歸結其原因有以下幾點:首先,目前居住類建築與商業金融類物業在開發、銷售、使用等各方面存在不少的政策差異,如土地出讓金、貸款年限等的不同,這使得發展商將居住物業轉化為商務物業的作法有利可圖;其次,北京市特定城市區域的發展,如金融街與CBD,會在形成區域內聚集商務物業形態的同時對周邊區域產生輻射影響,帶動不同梯次、不同檔次的商務物業的發展,中檔的商務、商業類的物業從物業的建築特征、使用特征、檔次以及客戶需求等各方面都與居住類的物業有轉換的可能,這給居住物業的功能轉化提供了一個便利的條件。
社區規劃:將出現兩種發展趨勢
一是外向型配套、分散型的會所形式逐漸替代集中式的配套設施。目前多數社區的內向型配套設施規模較大、設施集中,對外使用不夠方便,同時其配套的設施內容又與住戶的實際需求不匹配,因此不同程度的出現了使用效率低,配套服務的檔次難以保證、客戶需要分攤的費用過高等各類問題,因此在未來的社區規劃中,出現更為實用、具有更多功能適應性的配套設施將會是一個趨勢。這樣的配套設施具有外向、分散、功能可調整等特點,且多數與非配套性的商業設施和園林景觀相混合,其功能更為適合居住者的實際需求,同時分散設置的配套設施也更節約用地。
二是單體優先、戶型優先的原則越來越多的得到認同。在這裡,客戶的成熟是最主要的因素。購房者越來越看重自己購買的住宅產品的基本品質,如戶型的面積、使用率、朝向、空間合理性等,而社區的整體概念與配套等內容相對退居次要的位置。這樣的市場就要求發展商塑造的產品應該是以單體和戶型的品質為優先,避免因總體的布局效果犧牲單體與戶型,也就是避免發展商最後的利潤沈淀。
樓型特征:具有較小標准層面積的塔、進深較小的板樓逐漸增多
這是戶型優先的原則在整體規劃層面上的體現,因為,從建築設計的角度來看,一梯少戶、標准層面積小的塔樓與進深小的板樓中都更容易設計出采光通風條件舒適、戶內平面布局合理的戶型。樓型的絕對優劣觀念也在發生改變,比如標准層面積較小的塔樓的戶型條件實際是優於進深較大的板樓的,僅僅依靠大進深、一梯多戶的大標准層設計增加容積率的開發思路開始為市場所摒棄。
戶型標准:主流產品向緊湊型面積回歸
以往北京市場中主流產品的戶型面積偏高,這主要是因為,一方面居民對提高居住質量或者說居住面積有著迫切的要求,另一方面早期戶型進深較大、公攤面積較多、設計不合理,導致戶型實際有效使用面積減少。而隨著產品設計質量的不斷提高,總面積不變的前提下有效面積增加,從而使戶型變得更緊湊,三居室的平均面積由130?150平方米向120?130平方米變化。
從市場需求的角度來看,目前市場需求的金字塔中,底層逐漸加大,主流的客戶需求檔次有所降低,因此低總價、小面積的戶型開始逐漸受到青睞。另外一個需要說明的是,雖然主流需求的購買能力降低,但這類客戶對居室基本功能的要求並沒有減少,如基本的房間個數、附屬服務空間的內容等都有相應的要求,此部分客戶購買行為理性,精打細算,不追求大面積、豪華的起居室或主臥室,緊湊型的產品是其尋找的目標。
郊區住宅:低層特征更為明顯
從北京首批低密度住宅居住者的反饋來看,客戶更關注郊區住宅真正應該具備的特征。因此,低密度郊區住宅的接天接地性,作為其居住方式的一個主要不同於城市住宅的方面,在設計中將越來越受到重視。同時,客戶對於朝向的評價標准有所變化,對於院落、室內空間的豐富更為重視。
從市場競爭的角度來看,低密度產品的競爭日趨激烈,產品的優勢越來越集中的表現在產品設計的差異之上,竭盡所能的為郊區住宅尋找更為獨特的低密度特征詮釋,成為業內人士共同的目標。另外,具有成熟的低密度產品設計經驗的洋設計更多的進入國內,與前些年洋設計僅僅借助品牌打市場不同,目前外方設計人員能夠更多的介入到實際項目的設計工作中,原汁原味的國外低密度設計也是更為強調住宅與天、地的互相融合。
空間設計:強調不同功能的居室有不同的室內淨高,或是不同的室內地坪高差,室內高度與地坪高差的變化實際是室內空間豐富的重要手段。這實際上是追求產品多樣性的客戶對產品提出的更高要求。室內高度的變化體現在如:特殊層高的起居室、地坪高度抬高的主臥室等。同時這類空間變化的戶型也會更多的出現在多層甚至是高層的住宅中,而不是僅僅局限在低密度的住宅產品中。此外,從市場的角度看,單純追求容積率、在層高與層數方面對產品加以過多的限制的做法會逐漸受到質疑。
需求結構:自住型比例上昇,投資型比例下降
2003年北京房地產需求結構也將發生變化,比較突出的是在購房目的方面,自住型比例將有所上昇,投資型比例有所下降。從自住需求來看,一方面,低價位項目將在2003年形成強勁的發展勢頭,使得部分持幣觀望的中低收入購房者轉為實際的消費群體;另一方面,隨著產品設計合理性和舒適性的提高,使部分已擁有住房的購房者考慮改善現有的居住環境進行二次置業。而從投資需求來看,由於近年來出租項目的供應增長非常迅速,使出租項目的投資回報率普遍下降,這將使投資者的投資行為更加謹慎。
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