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2002年是杭州房地產多大事的一年,在這一年中,房地產多次成為市民關注、議論的熱點、焦點。筆者試列出去年一年發生在杭州房地產界的『十件大事』,並逐一進行評點。
大事一地鐵方案
年初,杭州地鐵方案(Ⅰ號線和Ⅱ號線)與市民見面,杭州將建地鐵的消息一時成為杭州眾多媒體報道的熱點,從而使地鐵物業的概念被廣泛引用,特別是城郊房產,明顯受地鐵利好帶動。
點評:地鐵是樓市的興奮劑,這是不可否認的事實。上海、廣州等城市,地鐵對房地產的帶動非常明顯。在年初的『杭州地鐵熱』中,似乎地鐵馬上就在眼前,許多開發商大做地鐵概念文章。但到了年底,又有傳聞說杭州的地鐵項目國務院還沒有批准,又有人認為地鐵物業在杭州還遙遙無期。可以這麼判斷,杭州建地鐵是遲早的事。只有建地鐵,杭州大都市的格局纔能真正形成,杭州市中心的人口纔能進一步疏散。今後,住到臨平,住到下沙,住到江南纔能真正成為現實。
大事二錢江新城動工
3月,杭州大劇院正式動工,錢江新城建設進入實質性啟動,這在標志杭州城市建設由西湖時代全面轉向錢塘江時代的同時,杭州的房地產也出現錢塘江熱,從而帶動錢塘江兩岸的房地產開發進程。
點評:房市的真正動力是城市建設。杭州的城市建設從過去的以西湖為中心轉向現在的以錢塘江為中心,勢必使杭州的房地產開發向錢塘江兩岸轉移。在2002年,杭州最風光的樓盤就在錢塘江邊,其中的典型是綠城·春江花月,這一樓盤於去年5月正式推出,半個月時間就實現兩億多元的銷售額,創造了杭州房地產銷售的奇跡。這一現象的出現,與房地產業的『錢塘江時代』來臨有著密切的關系。並且,受春江花月的鼓舞,只要是錢塘江邊的樓盤,都引起杭州市民的關注。許多市民和專業人士認為,杭州今後的高檔樓盤,可能就是錢塘江的江景樓盤。如濱江房產即將在錢塘江邊開發的金色海岸,定位就非常高檔,據說房價每平方米要上萬元,他們還專門舉辦了『錢塘江文化論壇』,准備在錢塘江邊大乾一仗。
大事三拆遷條例出臺
4月26日,《杭州市城市房屋拆遷管理條例》審議通過,其中以貨幣安置為主代替實物安置,以及拆遷戶可以選擇房屋產權調換等政策變動,產生巨大影響,有力推動新建商品房市場發展,但同時也讓許多開發商感嘆,因拆遷補償標准的提高,拆遷成本增加。
點評:一個政策的出臺,其影響往往有兩面。《杭州市城市房屋拆遷管理條例》的通過,這是房地產業進一步市場化的需要,從長遠講,對房地產業發展有利,但是根據這一條例的有關拆遷補償規定,又導致拆遷成本增加,所以,在某種意義上講,2002年杭州市中心的房價上昇快,與『拆遷條例』的出臺有一定關聯。2002年,杭州二手房的價格出現快速上漲的情況,這也與『拆遷補償最高可達每平方米6000元』的傳聞有關。
大事四搶購現象
5月份房交會期間,杭州房價再次衝高,普通購房者開始大規模參與炒房成為房交會最大特點,杭州房地產存在泡沫成為各界議論的熱點。
點評:2002年5月份的省第九屆房展會,這是杭州近年房交會中最火爆的一次,在房交會現場,市民排隊搶購(主要是訂房號、付定金)幾乎到了瘋狂的程度,從而導致房價進一步衝高,社會各界人士紛紛議論杭州房市存在『泡沫』現象。其實,這是房交會期間的特定現象,杭州的房地產從實際銷售來講並不需要搶,所以,當後來杭州市有關主管部門重申開發商不能收定金、不能發號子後,杭州的房市就顯得理性一點。但是從總體上講,普通購房者大規模參與炒房,是2002年纔出現的現象,應該引起重視。
大事五誠信聯盟
年中,杭州百家開發商成立誠信聯盟,誠信成為2002年杭州房地產界的重要主題。
點評:2002年初,省委、省政府提出了『打造信用浙江』,杭州的房地產開發商積極響應。在2002年一年中,誠信房產、誠信品牌幾乎成了杭州開發商自律的共同口號,杭州在10月份舉行的西博會人居展用的也是誠信這一主題。對消費者來說,當然需要開發商的誠信,但是筆者以為,誠信更多更多重要的內涵,是開發商開發出更好的產品。
大事六搶灘外地市場
年初以來,杭州房地產開發商進軍外地開發力度全面加大,在全國房市中影響力日益擴大,杭州開發商開始打『全國牌』。
點評:杭州開發商走向全國,這一方面是杭州的發展空間不夠,另一方面是杭州房地產經過8年的高速增長,房地產的『杭州現象』、『浙江現象』得到了較為普遍的認同。所以,外地的城市都采取邀請的方式,希望杭州的開發商到他們那兒去開發,使他們城市也能掀起房地產開發的熱潮。拿金都房產為例,在2002年,他們分別進軍武漢、廈門開發,這一方面是通過他們自己的考察、研究,但起因和最終成為事實,都是對方的誠懇邀請。所以說,杭州開發商走向全國,實質上是杭州先進的開發理念和房產品牌的輸出。
大事七南岸四宗土地招標
7月底,錢江南岸四塊土地招標,中標最高價每畝達400萬元,大幅推動江南房產價格的攀昇。
點評:錢塘江時代的來臨,也帶動錢江南岸的房地產發展。根據杭州城市總體規劃,江南新城,今後的人口規模要達到90萬,比下沙新城、臨平城要大,所以江南的發展在前景上要好於其他地方。不過由於歷史和人們居住習慣的影響,同樣是錢塘江的江景房,江北與江南是不同的,江南江景房不應像江北一樣是高價房的代表。只是在江南,住宅的需要量會很大,目前江南的房價上昇過快,不是件好事,反而難以吸引大量人口移居江南。
大事八開發經濟適用房
杭州市政府推出了四大經濟適用房項目,其中西興鎮600畝、三墩1590畝、石橋890畝、九堡2655畝,總建築面積達到400萬平方米,近幾年每年的開發量都是100萬平方米,以穩定杭州樓市,平抑杭州房價。
12月,杭州第一個精裝修房樓盤——南都銀座公寓交付,精裝修住宅成為2002年一大討論熱點。
點評:商品房進行精裝修後銷售,杭州在全國做得很早。但是,幾年來由於杭州房地產銷售的一直火爆,導致商品房精裝修的進程反而遠遠落在全國其他城市。目前,北京、上海等城市相繼宣布將逐步取消毛坯房,並有具體的政策舉措,國家建設部也專門制定了商品房精裝修的導則,這說明商品房精裝修成了大勢所趨,相對說杭州是落後了。南都銀座公寓的交付,意義不凡。預計2003年,杭州商品房的精裝修將會有全面的實質性啟動。
大事十全省聯合整頓
浙江全省范圍內開展房地產聯合整頓,以規范房地產市場,防止房地產開發過熱。12月,人民銀行上海分行發文杭州,加強房地產金融貸款控制。
點評:房地產行業是政策性最強的行業,在任何時候,政府不可能對房地產不管。不過,政府之管主要是監控和金融調控,並不是乾涉開發商的具體開發行為。一般來講,房地產形勢最好的時候,是政府加強管理最好的時機。政府加強管理,目的是把潛在的危險和風險最小化,而不是要把房地產業整死、整慘。從宏觀經濟判斷,目前和今後幾年內,房地產業作為國民經濟的支柱產業這樣的地位不會變,所以房地產的前景照樣看好。不過,作為從事房地產業的開發商,也應明白房地產需要規范,需要有風險意識,不是誰都可以在行業裡發財。在2002年,大量的非專業房地產公司進入房地產業,這一現象值得引起重視。
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怎麼少了一件事啊 ?????