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12月6至8日,熱熱鬧鬧的餘杭區第三屆房產會傳遞出這樣一個新的信息:600套意向成交的住宅中,老城區的杭州買家佔了50%,商鋪意向數量更是達到了55%。
據組織方介紹,這次參展的樓盤大多為餘杭本地開發商。一直以來,餘杭樓盤特別是臨平樓盤都是以本地人為消費主力的,杭州購房大軍的湧入,讓餘杭本地的開發商始料不及,也讓在餘杭開發房產的杭州開發商大跌眼鏡。據一家諮詢公司估計,一半的杭州客戶中,自住的只有4成,大多數還是看中餘杭房產的低價位前來投資的。
在老城區的房價居高不下的市態下,投資周邊衛星城成了不少手中有閑散資金的杭州市民的選擇,像臨平平均房價只有3300元,是老城區房價的一半,可是,當大家都一窩蜂地去投資衛星城時,尚在建設的衛星城有這麼大的消化量嗎?於是,投資衛星城也成了大家爭論的一個熱點。
正方:主城人口會分流到衛星城依據《杭州市城市整體規劃(2001年?2020年)綱要》,20年後,杭州將會形成以錢塘江為軸心的『一主三副』城區群。主城指老城區,副城指下沙區、臨平區,以及蕭山和濱江組合成的江南城。『子城環繞母城』的城市新格局勢必將分流一部分人口到副城去,『低價位、高品質』的遠郊住宅也以其特有的魅力召喚著承受不了母城高房價的人們。
臨平是餘杭區政府所在地,配套設施齊全,是杭州周邊房產開發最為成熟的一個區塊。走進臨平開發正處在熱火朝天的新區——南部區域,新城花園、東海花園等一個個已入住的無論是小區規劃、建築設計、環境設計、物管水平都不遜色於杭州的樓盤,由於建築風格也大多是歐式的,各種色彩的外立面交相輝映,仿佛杭州的又一個蔣村。另一邊,還有不少樓盤正在或即將投入建設,如聖地雅閣、桂花城、胡姬花園、華鼎豪園及東海房產的水晶花城。
可就是這樣高品質的房子,去年餘杭房交會時均價為2500元/平方米,這次房交會漲到3000元/平方米,但即使這樣,也僅為主城房產的一半左右。閑林、五常的房價由於大多為經濟型的別墅排屋,房價稍高些,為3000-3500元/平方米,瓶窯周邊開發量尚不大,房價只有2000-2500元/平方米左右。
從北京、上海等衛星城建設較早的城市看,衛星城還是具備投資條件的。北京已明確提出創建衛星城的藍圖。根據北京的規劃,未來的北京是一個由市中心區—綠化隔離帶—邊緣集團—衛星城—小城鎮組成的城市格局。市區由中心地區和邊緣集團組成,而邊緣集團的外圍就是規劃中的14個衛星城,像杭州的餘杭各鎮一樣,它們大部分是遠郊縣(區)政府所在地。到2010年,預計有25萬北京人將會從舊城區搬出去。
可以想像,當大量的北京人被分流到衛星城鎮後,增加的需求會抬昇那裡的房價。正是北京市向北擴張的城市規劃所致,纔出現了『真正的北京人住不起三環以內房子』的特有現象。正因為住得太遠,北京人的人均私家車擁有量纔會名列全國之首。
上海也是如此。1995年,地鐵一號線的建成通車,給地鐵沿線的房地產注射了一支奇效強心劑。梅隴、莘莊的房價從每平方米2000元突然飆昇到4500元左右。閔行莘莊也在短短幾年內成長為上海最成規模住宅區。
浙大房產投資研究所所長趙杭生認為,蕭山餘杭已是大杭州的概念,政府肯定會加大那裡的市政投入,其房價的增長速度會大於老城區房價增長速度,投資回報的增長率也會大於老城區。
反方:現在還不具備居住條件現在,臨平瓶窯等鎮離杭州都有半個小時的車程,坐公交車由於線路少,則要花一個小時左右,如果沒有自備車的話,目前住到衛星城還是不可能的。地鐵最早也要2008年纔通車,既然住到衛星城是好幾年之後的事,那麼衛星城房產的需求暫時就是個問題,投資回報也許就是幾年後的事。
據東海房產聞海鋼介紹,東海·水漾人家這次房交會上的老城區客戶佔了1/3,其中自住的客戶大多和臨平有一定的關系,或者父母是臨平人,或者在杭州工作的臨平人,或者是將杭州的房子留給兒女用,自己住到臨平養老的老年夫婦,真正的杭州人也就是選擇『工作在杭州,生活在餘杭』的人還不多。
浙大房產投資研究所趙杭生所長認為,杭州的情況和北京、上海不一樣,北京上海都是軌道先行,房產後行,而杭州則是房產先行,軌道後行。在地鐵沒有開通前,住到遠郊還是件很不現實的事,除非是那些主動選擇衛星城生活的時尚一族。資生房產顧問總經理黃連友則認為,現在住到衛星城的人大多還是迫於房價過高的被動選擇。現在衛星城供應的樓盤大多在兩三年後便可交付,而地鐵最早也要在2008年纔通車,所以現在買衛星城的房子是個好時機,但住到衛星城去還不是時候。
我們可以設想,買下衛星城的房子,要麼等漲價,要麼出租賺取租金。有人說,臨平畢竟只是副城,房價再漲,也不可能超過主城,而且從廣州、上海、北京看,衛星城和主城的房價也相差一二千左右。何況,臨平現在的房價和租金都約是老城區的一半左右,當地人口的需求已近飽和,但房產的供應量還在加大,如果沒有老城區人口的補充,如果單靠當地人口來消化,顯然是不可能的。
據悉,明年,臨平新推出的樓盤都已意識到這一青黃不接的空檔,將目標客戶群從臨平人轉移到老城區的杭州人。在地鐵開通前,這個需求顯然是無法實現的。那麼,暫時地,臨平房價的上漲空間就有待商榷,更不用說出租了。
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