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近日,西湖環境綜合保護工程規劃方案中三大項目——西湖西進、新湖濱景區、梅家塢茶文化休閑旅游項目在柳浪公園公開展示;12月1日,伴隨著機器的轟鳴,西山路上開挖了西湖西進工程的第一鍬土;12月中旬起,新湖濱景區改造工程也將開工。工程進度表顯示,明年西博會前湖濱休閑綠地的改造工作將得以完成。雖然杭城房地產已經熱了4年,然而不久的將來當一個全新的湖濱出現在我們面前的時候,周遭的房地產會受到何種影響?
『黃金湖岸』一帶歷代以來都是杭城最繁華的商業中心。今天,它依賴著每年5000萬人次的觀光人流,仍舊能保持熱鬧的景象,但從商業的格局來看,它已經顯得落伍了。湖濱商貿旅游特色街區規劃的出臺以及新湖濱景區改造方案的披露,使湖濱重新成為人們議論的話題。目前東坡路改造已經啟動了新湖濱建設的序幕,湖濱房產也因此面臨著新的定位和發展機遇。新湖濱的建設,為杭州創造了新的城市景觀,也為湖濱房產的發展指明了方向。
一部杭州的歷史就是一部西湖的歷史。杭州自古繁華,西子湖更以其綺麗的山水景致廣納天下財富,成為千年不謝的傳奇。西湖三面環山,一面臨城,在與城相接之處,形成環湖濱長約800米的『黃金湖岸』。如果說西湖是杭州的聚寶盆的話,那麼800米湖濱就是這只聚寶盆的盆口。
早在一年前,湖濱商貿旅游特色街區規劃甫一出臺,眼光敏銳的開發商就已意識到這一規劃給湖濱商鋪帶來的巨大潛在效益,而投資者也相應地對湖濱商鋪報以極大的信心。最近剛開張營業的西湖時代廣場和元華商場都在不到一年的時間內就基本完成了商鋪的銷售任務,剩下一些保留旺鋪,開發商大都以惜售的心態放著不賣。而要到2004年纔交付的西湖國貿中心一二層商鋪,11月時公開發售纔一天,就已銷售一空,更是反映了市場對湖濱商鋪的熱切關注與追捧。
湖濱商鋪熱銷一方面固然與市場對新湖濱前景的預期有關,另一方面也由於開發商對湖濱商鋪的未來發展作了精心的策劃,最大程度上降低了投資者的風險。吳山商圈近兩年很受關注,但一直火不起來,就是因為開發商對『大商場、小商鋪』少了一道前期的商業策劃。前車之轍,後車之鑒,湖濱地區的兩家新商場西湖時代廣場和元華商場在商鋪銷售之前,就引進成熟的經營商作為大商場的統一經營主體,然後在商鋪銷售時讓經營商與商鋪的投資者達成協議,每年給予投資者一定比例的投資回報。這樣,定位於頂級商場的西湖時代廣場定位和定位於時尚休閑中心的元華商場,加上原本存在後來引進新的管理模式的利星銀泰,三駕馬車成為新湖濱商圈的領跑者,從而帶動周邊商業,為新湖濱的未來發展定下了國際化的商業基調。
目前,湖濱地塊已大都『名花有主』,其中最大的一塊位於華僑飯店東側,據稱這裡將模仿上海新天地的建設手法,保留既有建築風貌,建成極具休閑風情的杭州新天地,結合途徑延安路的一號地鐵線建設規劃,還將開闢地下商業街。『不同的時代有不同的商業形式,商圈也在不斷更新』,鑒於未來新湖濱將成為杭城最重要的休閑商業中心,將來杭州新天地的商鋪極有可能成為杭城最貴的商鋪,從目前西湖時代廣場沿街商鋪5萬餘元/平方米的價格來分析,再聯想到西湖南線改造後有關商鋪拍賣的盛況,將來杭州新天地的商鋪單價突破6位數也不是不可能的事。
湖景住宅:無雙西湖天價房
西湖邊可用來造房子的地塊有限,並且由於限高要求,即使有地塊也不能造得太高。用地少,樓層低,使西湖邊的住宅成為一種稀缺資源。『物以稀為貴』,很多人還記得西湖花苑1994年開盤時以每平方米9000多元的樓價亮相,杭州、香港兩地客戶爭相認購,轟動一時。2000年,凱悅酒店公寓面湖景觀房最高賣到每平方米4000美金,媒體一度爆炒。今年,西湖時代廣場一套800多平方米的頂層觀湖豪宅更是賣出2800萬元的天價,成為當時國內僅次於上海紫園的最貴的新建住宅。
拿西湖作賣點的住宅不少;但真正能看得到西湖的房間其實並不多。以西湖東面城區而論,要說觀湖景,最好的地段還是在湖濱這800米的『黃金湖岸』。目前,湖濱—帶湖景公寓僅有三處:西湖時代廣場湖邊公寓、凱悅酒店公寓和元華公寓。與西子花苑、中大吳莊等湖景公寓相比較,湖濱這三處湖景公寓的最大優勢是離西湖水面近在咫尺,是真正的『湖邊』公寓。
目前湖邊公寓能看得到西湖的房子均價都在每平方米2萬元左右,由於按照有關規劃,西湖邊上幾乎不可能再造住宅了,因此,現在西湖邊上僅有的這麼幾處物業,就成了近乎絕版的湖邊住宅。從目前這些物業的買家來看,購買的動機大都為自住。隨著新湖濱的建設,湖濱成為全步行的景觀廣場,這些湖邊住宅將不僅僅擁有看得見西湖的優勢,還就近把西湖作為了自家的花園。
在國際性大都市,商務中心往往是與商業中心重疊在一起的,比如上海的淮海路和南京路,既是最繁華的商業街,又是頂級寫字樓匯集的地方。這樣的規劃有很多好處,一則兩者共同形成城市的核心,二來各種配套比較完善,給商業辦公帶來方便,三是因為商業中心極富時尚氣息,為經濟全球化背景下的商務活動提供了良好的工作氛圍。
杭州目前公認最頂級的商務辦公區位於黃龍世貿社區,這一格局的形成與上世紀九十年代下半葉杭城缺少頂級辦公樓而世貿中心恰好填補了該項空白有關。客觀地說,在一個附近主要為風景區、高教區和體育設施的社區,建造高檔的商務辦公區是值得商榷的,這種城市功能的布局在其它國際化大都市都很少見。
杭州城市的定位是要成為長江三角洲經濟圈僅次於上海的次經濟中心。在不久的將來,杭州城市的國際化程度將大大提高。從目前杭州城市的布局來看,最有可能成為杭城未來國際商務中心的地段集中在慶春路、延安路一帶,包括吳山廣場周圍,這一地段也是杭城目前及將來最核心的商業匯集區域,而湖濱正位於這一地段的中心位置。
新湖濱的規劃決定了在湖濱不可能有太多的商務辦公樓出現,它更多地應該為將來周邊的商務中心提供相應的配套服務,並創造國際化的商業文化氛圍。目前已有或在建的一些商務辦公樓像西湖時代廣場、西湖國貿中心等將成為這一地區僅有的幾幢商務辦公設施。這些湖畔寫字樓離西湖近,有的甚至能看到西湖,地點又位於杭城將來最活躍的商業中心,加上配套完善,在新湖濱商業中心氣候形成之後,它們會為國際化商務提供良好的辦公環境,而新湖濱周邊也將因此形成市中心的高檔商務辦公區。
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