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杭州的房價為啥能夠一直堅挺?眼下二手房價為何直逼商品房?近日,由浙江省土地估價師學會和本報聯合主辦的『杭州市地價與房屋拆遷貨幣補償基准價關系研討會』從一個新的角度,解讀了杭州樓市。
拆遷補償高二手房價漲
與會的省、市土地、房管方面的領導和專家指出,近期杭州二手房價直逼商品房的一個重要原因是,新的拆遷補償辦法支橕了二手房的房價。
杭州永正房地產評估有限公司總經理趙志菲說,同樣實行貨幣補償方式,新條例拆遷補償標准大多高於老條例拆遷補償標准。在土地一級地段高6%,二級地段高54%,三級地段高29%,四級地段高3%,五級地段高8%。據他測算,一套市中心二手房,每平方米市場價約4800元,而按拆遷補償條例評估,價格則需5900元,高23%;如是磚木結構,要高225%。這就難怪二手房房價如此堅挺。賣家們常說,我的二手房拆拆都要補償20萬元,我為什麼要賣18萬元呢?
杭州天則房產諮詢總經理俞彩萍也持相同看法,杭州樓價這麼高,並有可能還要漲,很大一個原因就在這裡。被拆遷人普遍認為,現在拆遷補償價格不低,加點錢,我也可以買套價格高一點的房子。此種心態帶動杭州房價走高。她認為,對大多數杭州本地人來說,房價上漲並沒多大關系,因為他們畢竟手中有房,能夠獲得不菲的拆遷補償,但是如果是來杭州三四年的新人,或是未來希望落戶杭州的人,他們不屬於拆遷補償的群體,就可能面臨住在杭州、創業在杭州門檻過高的問題。城市的發展今後與人纔的競爭關系十分密切,如果這批人進不了杭州,他們就有可能去寧波,去上海。此現象應引起有關部門的注意。
土地成本高房價入怪圈
有幾位專家同時提到,目前杭州樓市客觀上存在著一個房價怪圈。新的房屋拆遷補償條例出臺後,大大提高了房屋拆遷安置補償標准。非常明顯的一點是,舊的拆遷補償辦法是按照重置價進行補償的,而新的拆遷補償辦法按地段、區位來補償。哪怕是舊房,只要地段好,同樣能獲得一個較高的拆遷補償,這樣,總體上導致拆遷成本上昇。於是,政府土地出讓成本提高,開發商的開發成本水漲船高,房價隨之爬昇。由於新的拆遷補償辦法中貨幣補償基准價按照當地上一年度同類地段、同類用途新建房屋的平均價格確定,這樣又造成新一輪的價格互動。
要破解這一房價怪圈,專家們建議,面對不同屬性土地和房屋,應劃定不同的合理補償價格范圍。
房產評估不按標的按面積
同時,專家們還注意到,拆遷補償涉及到評估,對於評估公司來說,標的價值越高,收費越高,所以,現在杭州的評估公司事先都要到市民那裡『拉票』,拼命拉業務,有時候評估盡量向高處靠,評估的價格與新房房價很近。如此一來,一些真正實力強的評估公司反倒拿不到業務。與會專家認為,要及時糾正評估公司與被拆遷人聯手應付拆遷人的現象,評估收費標准可以考慮按照房屋的面積來定,而不一定像現在這樣按照標的的價值來定。
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