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經濟的持續高速發展不斷地為廣州房地產市場注入新的活力。在即將過去的2002年,廣州房地產市場繼續保持『高位運行』:房地產投資一直保持高速增長,新開工面積和竣工面積也保持較高的增長率,成交也不斷創出新高,據悉,截止今年11月底,廣州市僅住宅成交面積已達970萬平方米之巨,保守估計今年廣州市住宅成交面積將會首次超過1000萬平方米!
但與此同時,商品房空置率上昇,部分地區及某些產品開發投資過熱,產品供給與市場需求難以有效對接,結構性矛盾凸顯,產品質量差強人意,物業管理問題層出不窮,消費投訴不斷上昇等等也不時地困擾著廣州房地產市場的發展。
在即將到來的2003年,一直領跑著中國房地產業的廣州房地產市場仍將以發展為主題、結構調整與規范為主線,繼續保持高位運行。同時還將以自己獨特的發展特點與模式,向中國房地產市場發出莊重的宣言。
開發模式面臨挑戰
近年來,產品同質化問題一直極大地困擾著廣州房地產市場。2001年,以星河灣的產品創新所帶來的一系列創新性市場行為,給整個廣州房地產市場帶來了極大的衝擊與啟迪,此後,以南國奧園和廣州雅居樂為代表的華南板塊各新推樓盤以及老盤新推物業都相繼在產品上尋求創新與突破,甚至連遠在廣園東路的碧桂園鳳凰城也大膽謀求在產品與配套上實現創新突破並取得了巨大的成功。如今,產品創新突破業已成為不少樓盤開發商最難以割捨的行為,而事實上我們也可以看到,目前廣州房地產市場尤其是番禺華南板塊各樓盤產品正在不斷『異化』。
然而,我們在發現各樓盤產品在不斷異化的同時,又很無奈地發現,目前廣州房地產市場開發尤其是郊區物業開發模式正趨向高度的同質化!例如A盤建有會所興辦了學校,B盤也跟著配備;C盤開通交通車開設便利店,則D盤也會跟緊籌備。『學校(幼兒園或小學甚至中學)+會所+運動場+交通車+便利店』這一開發模式業已緊緊地囿限著甚至扼殺了諸發展商房地產開發思想的創新與突破,甚至連『生活的領跑者』的南國奧園也只不過強調了運動與健康加教育的主題,而物業開發基本模式並沒有根本性變化。
在即將到來的2003年,這一問題將會凸顯,廣州房地產開發模式將會面臨挑戰。
品牌房企壟斷市場
品牌資產是一種超越生產、商品等所在地,有有形資產的外在價值。早期廣州房地產市場處於低層面競爭業態,市場、消費者甚至開發商都沒有意識到房地產企業品牌的重要性。如今隨著市場競爭的日益劇烈,產品同質化問題的日趨嚴重,富有個性化的產品開始受到追捧。而品牌是最能彰顯樓盤的個性,也最能迎合市場發展的新需求。
今年來,以品牌為核心來重組企業和資源配置的重要機制在房地產市場開發中初露端倪,像合生創展、碧桂園、奧園集團、城建集團、中海、保利等等一大批營造品牌個性較為成功的企業受到市場的追捧。據悉,僅4年多來合生創展集團業主已高達12萬戶,佔廣州房地產市場分額已高達10%以上,城建集團至今共已銷出商品房達600多萬平方米,佔廣州房地產市場總體銷量的比例也近10%,尤其重要的是,今年城建集團銷售量與去年同比大幅增長了30%。
相信明年,廣州房地產市場這些有影響的品牌將可以征服更多的消費者,佔據更多的的市場份額,形成壟斷性優勢,並出現品牌企業佔有並爪分廣州房地產市場的趨勢。
職業經理快速成長
今年來廣州房地產業界職業經理人隊伍出現了極為頻繁的『跳槽』行為,並且很多『跳槽』的職業經理人都曾任職知名品牌的大型房地產公司,正因為如此,其對整個廣州房地產市場職業經理人心態的打擊也較大。
這麼多著名職業經理人放著知名品牌的大公司高職不做,卻不惜『跳槽』,遠走他鄉甚至自立門戶為自己打工,這說明很多廣州房地產企業主帥合作、溝通出現了問題。其實早就有業界人士在質疑國內房地產企業職業經理人的地位與影響力,很多業界人士都認為廣州房地產企業對待職業經理人應該更多地引用歐美模式——讓職業經理人持股分享企業股東權力,讓其與企業更好地『融合在一起』,而不要過多地沿襲香港模式——給職業經理人許以高官厚祿。
不過不管目前廣州房地產市場職業經理人隊伍出現了多大的『波動』,都不會阻礙到明年廣州房地產職業經理人隊伍的快速成長。廣州房地產市場經過10多年的高速發展,職業經理人隊伍開始進入了一個快速成長期。
明年廣州職業經理人隊伍將會隨著房地產企業與房地產市場的擴張而快速成長,將會湧現出更多知名的房地產職業經理人。
泡沫問題不會凸顯
今年,全國各地房地產市場都掀起了一股查泡沫打泡沫的熱潮。不過,暫且不管其它城市房地產泡沫情況如何,僅就廣州房地產市場而言,泡沫問題並不足為懼。
廣州市場現有房地產投資高峰主要拉動力並不是來自政策面,而是主要來自於消費市場。同時廣州房地產市場消費者的消費心態消費行為相對外地很多城市來說也更為成熟更為理性。房地產開發商市場化程度也越來越高,對市場的掌控能力也更趨專業化。
雖然目前廣州確實有商品房嚴重供過於求,但也有產品出現搶購,『過剩』與『短缺』問題都存在,雖然商品房空置量也確實很大,但廣州消費潛力更大,問題只在於如何開發順應時代潮流切合市場需要量的產品。有人說,廣州房地產市場有『沫』但沒有『泡』,這話很值得玩味。
郊區物業均衡發展
2001年廣州郊區物業是廣州南部的華南板塊雄霸天下,因為正是華南板塊掀起了中國房地產郊區物業開發的嶄新時代;2002年是東部板塊領盡風騷,鳳凰城的雄起,吸引了人們極大的關注。然而2003年,廣州西部與北部板塊將會迅速崛起,並成為2003年廣州郊區物業乃至廣州房地產市場新熱點。
據悉,目前西部已有多家實力雄厚的房地產品牌企業進駐,例如萬科便在黃岐拿下了657畝地並將會在明年全面開發;廣州五元集團在『中山九路』開發的規模達3000多畝的『綠琴花城』也會在明年推出,佔地500畝的富力集團富力碧濤灣也將會在明年全面推出。
由於金碧御水莊、南航碧花園與南航花園『試水』花都獲得了相當的成功,將會吸引更多的開發商前往花都進行房地產開發。同時,國際機場搬遷以及風神汽車基地發展,人財物的大量投入,也將為北部房地產的發展帶來機遇。尤其重要的是,作為廣州市政府發展規劃的『北優』區域,花都房地產開發將會獲得很多利好政策支持。
因此,廣州房地產市場明年仍將是郊區物業引領風流,而西部與北部區域板塊將迅速崛起,並打破原有的南部華南板塊雄霸天下,東部板塊盡領風騷的市場格局,促使廣州市郊區物業東西南北均衡發展。
資本運作擺上前臺
國外投資基金最看重的就是企業的資本運作能力,因此他們選拔的投資目標,就是看這些企業有否成功有效的資本運作能力與企業運營模式。
而來自規模化與連鎖化拓展的需要,也促使廣州房地產開發商從重視產品開發小區配套建設轉向資本經營,在未來房地產市場資本運作將更為普及。
與家電IT業不同,房地產業並沒有壟斷性核心競爭力,房地產企業無法憑據自身的技術優勢來贏取產品的優勢,因此,今後一個房地產企業有否成功的運作方式,有否有效的贏利模式,將決定房地產企業的開發能否取得成功。
價格觸底反彈
自1998年以來,廣州房地產市場總體價格中樞一直在不斷『下移』,時至今日,總體樓價業已跌去了近20%。今年年底,又有不少樓盤使用了靈活的價格策略,或低價促銷或低價入市,致使『價格戰』戰雲籠罩住了整個樓市上空。
然而,明年廣州樓價將會『扭頭向上』。這是因為,開發商開發成本控制存在很大一部分的不可預見性。由於土地全部實行拍賣或掛牌交易,致使開發商控制開發成本的能力正在不斷減弱;同時,建材市場近期也發生微妙的變化,各樓盤為追逐產品的差異性而不惜選用各種新型建材,無形中增加了開發成本;而隨著專業分工更趨細化,在早期開發運作成本不僅不會降低反而還會因而增加;而一次性裝修要求不斷提高,也會導致成本因而增加。更為重要的是,人纔資源成本正在提高,並開始在整體經營成本中體現。
開發成本加大自然地會削減開發商的運營利潤,一定程度抑制了樓價的下跌空間,並因此觸發樓價的反彈。
經營能力經受考驗
多年來國內房地產開發與市場競爭最重要的一點就是比拼開發商的資金實力,但現在房地產企業經營能力的重要性正日漸凸顯。開發商經營能力將與經濟實力並重,有實力能力建好一個優質樓盤並不意味著就能賣得好,這就要考驗開發商的經營能力。
明年廣州房地產市場已不會去比拼哪一個開發商的錢多實力強,而是要比拼開發商的經營能力:誰能有效控制成本,誰最能整合並優化各方資源,誰能搶先把握市場先機,誰能供應順應潮流切合市場需要而價廉物美的產品。因此,明年廣州房地產企業的操作方式經營能力將備受考驗。
別墅市場不再風光
今年來廣州別墅市場可謂勢頭最強風光無限。有關統計數據顯示,今年1—9月,廣州共成交別墅877套,成交面積達19.91萬平方米,成交金額11.247億元,而截止今年7月底,廣州別墅成交量便已超越去年13.77萬平方米的成交水平……有業內人士估計,今年廣州別墅的銷量(面積)會達到去年的2倍以上。
不過別墅市明年將風光不再。這是因為,今年別墅市場的『走紅』,致使消費市場巨能釋放,明年將會出現高位盤整。另一方面,新的開發商會采取『蓄勢行為』不定期進行減緩成交速度,為自己產品上市做准備。因此,明年別墅市場會進入『高位盤整』,不再會成為引領市場的明星產品。
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