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廣州樓市漂起『泡沫說』 業界辯稱『結構失衡』
近期,廣東房地產一些數字引起了人們的不安:如廣州市今年上半年新增商品房空置面積596.67萬平方米,較去年同比增長了6.97%。於是就有人驚呼『廣州房地產大廈將傾』,『樓市泡沫將破』。對此,廣州房地產界人士基本持否定態度,而一些經濟學家則認為房地產業主要還是『結構失衡』。
建樓熱:預售房增加成交量下降
開發商以30%的投資增長率在攻城略地,而消費者的購買量卻比去年下降了18%,今年廣州的樓市就在『難賣』與『迅猛開發』中走過了前三個季度。
記者從市國土房管局了解到,今年1?9月,廣州市共批准預售商品房面積為651萬平方米,房屋成交面積為634萬平方米,較去年同期分別上漲了38.51%和6.02%;原8區的商品房成交面積僅為394萬平方米,較去年同比下降了2.96%,而這8區批准預售房面積卻比去年增加了42.05%,達到了402萬平方米。
今年以來,廣州樓市就沒有大熱過,即使是在『五一』、『十一』這樣的黃金周,除了個別樓盤外,絕大多數樓盤的銷售不太理想。即使是這樣,據市國土房管局的數據顯示,前三季度,廣州市共批准預售商品房項目331個;考慮到『十一』黃金周的可能出現的購房熱潮,市房管局僅9月份就批准的預售商品房項目達63個,可銷售面積132萬平方米。
因此有業內人士指出,廣州房地產投資額與實際銷售之間的差距進一步拉大,將迫使市場作出相應的調整。
空置多:單憑數量不能說明有泡沫
據廣州市建委的有關統計數據顯示,去年廣州市商品房空置率就已達40%,今年1?6月份又新增空置面積596.67萬平方米,較去年同比增長了6.97%。其中空置住宅351.27萬平方米,同比增長1.07%;空置商業用房124.56萬平方米,比上年同期增長5.56%。
廣州樓市的空置率的確在逐年昇高,已遠高於國際公認10%的警戒線。但廣州樓市的價格在下降中還基本保持了平穩。由於供大於求,今年上半年廣州房價比去年同期下降了2.5%。到第三季度,房價同比下降1.1%,房地產租賃價格同比下降0.6%,但多層住宅、高層住宅和商鋪的房價較上半年還有所回昇。因此目前談房地產泡沫還『名不副實』,因為廣州並未出現房價飛漲,地價哄高的現象,房價還能反映市場的真實需求。
有專家認為,商品房空置時間在一年以內,可視為合理空置,空置超過一年纔有積淀為不良資產的隱患。按照廣州樓市的銷售規律,年底將是售樓和交樓的高峰期。有數據表明,從『十一』黃金周到明年春節前,廣州市將有70多個樓盤,2萬多套的新樓交付使用,加上現樓銷售和二手房,廣州年底將接近有3萬房屋收樓入住。
一位從事房屋中介工作的業內人士指出,房屋的空置量並不能說明房地產有『泡沫』。該人士表示,房屋的空置要從一段時間去看,去年空置的也許今年就賣出去了,今年空置的如果能在未來一段時間內被市場吸收,就不能說這是『泡沫』。廣州目前雖然有不少空置房,但廣州發展房地產這麼多年,難免會積累下一些空置房,這也是正常的,現在這個問題突出來了,就要開發商在銷售上作出合理的調整。
解決方案:讓中等收入家庭買得起
其實,房地產開發的持續高溫和空置房的增多,並不表示廣州的房屋需求已經達到了飽和,或者已經孕育了『泡沫』。廣州房地產商目前要做的就是開拓和擴大買方市場。調整產品的供應,從滿足消費者的需求入手。有專家認為,如今的房地產市場不再是開發商建什麼樓,市民就買什麼樓,而是要由消費者需求來決定生產,由銷售來拉動生產。空置房的增加,售房壓力的加大,使得買方市場突出。
面對目前廣州房地產開發商普遍采取的低價策略,以及『一口價送裝修』等各種優惠和讓利,一位從外地來廣州打工的李先生說,他准備買樓已經兩年了,但他直覺得『只要稍微好一點的地段,房價就高,如果能降一點早就買了』。
在市統計局最近公布的一項調查結果中,廣州1萬戶被調查的家庭中有692戶計劃買房,而這692戶家庭中有80%以上考慮購買4500元每平方米的中低檔房屋。這也就表明中低價位的房屋將是未來需求的主流。廣州房地產行業如果要保持現在的發展熱度,就要調整產品供應結構,讓中等收入家庭買得起房子。
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