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目前,房地產從單純的居住功能走向居住與投資並舉,尤其在北京等房地產業發達的大城市,人們在買房居住的同時,越來越將投資意圖摻揉進去。如果是單純的居住,只要結合自己的生活習慣、興趣愛好及消費水平就可以了。但從投資考慮,就相對復雜了。
目前,房產投資主要有以下幾種形式:
新建商品房。其優點是戶型好、房產品質較好、房產新。缺點是物業管理費相對較高、價位偏高,如是期房還有一定的風險。
目前,全國各城市的房地產中價格都呈現上漲之勢,北京房地產更是『寸土寸金』。北京市政協曾在一份報告指出,北京房價已達家庭年收入的11倍以上,遠超出國際上相應的3至4倍的水平。因此投資商品房要考慮到,房產的後期出租是否會像開發商說的那樣有利可圖,再扣除物業管理費、取暖費、各種設施的折舊費、房產的月供、各種稅費等等,真正能收入到自己腰包的錢到底有多少,是不是真的收入大於投入。
如果投資的商品房是期房,還要考慮開發商的信譽,所選擇的房產是否真正與其承諾的一致;還有房產的品質、戶型、環境、配套設施以及後期的發展等等因素。只有真正規避了以上風險,投資商品房纔能真正獲利。
小戶型。小戶型的熱賣成為今年房地產一個新的亮點,優點是總價低、首付低、月供較少,滿足了一大批初成事業的白領人士的需求。如果購房前做好了充分的市場分析的話,一個好位置、好戶型、環境不錯的小戶型,它的租金價格要比大戶型的租金價格更高,可以用相對低的投入獲得相對高的投資回報率。同時,對於大多數自住型客戶來說,小戶型也是一個過渡性產品,在若乾年後,有了更大、更舒適的房子後,小戶型可租可售,『滾動置業』也就成了大部分都市白領的美好設想。小戶型的缺點是單價高、戶型設計相對不合理、一層多戶居住不便、配套少、物業管理跟不上。另外,由於小戶型項目剛剛推出,還不是很成熟,有些完全是商家在炒概念,實際房產遠遠達不到預期的效果。賣得好不一定住得好。
二手房。優點是一般位置好、交通便利、價格合適、配套設施成熟、承租人群穩定。缺點是戶型設計較落後、樓齡時間較長。
據統計數據顯示,二手房的成交量近年來呈明顯上昇勢頭,由於道路交通的改善和環境建設的治理,加上政府部門對二手房市場在政策上的放開,使二手房逐漸成為百姓們青睞的對象。二手房相對來說年代比較長,大都在10年以上,小區的環境和配套設施都已經成熟,位置也比較優越,交通方便。面積基本在50-70平米之間,這也是承租人群樂於接受的戶型,另外二手房的價格適中,一般有一定經濟基礎的人群都可以接受。而且二手房租賃市場看好,是投資的一個方向。
據有關人士分析,隨著日後中直機關公房的上市,二手房的供應量將會不斷的加大,有可能會造成二手房買賣價格下跌,但是租金價格只會穩中有昇,不會下降。所以,如果利用二手房進行租金回報的話,會是一個不錯的選擇。但要是想通過二手房出售來獲得收益的話,一定要選擇好位置、戶型以及小區配套設施,否則會有一定的風險。
二手公寓。優點是配套設施較完善,承租人群穩定且層次高。缺點是資金投入較大,後期回報較慢。
由於早幾年的市場租金價格較高,前期購買的公寓基本上已經收回了投資還有盈餘,現階段這部分二手公寓的出售價格相對來講會比較低,而且小區相關設施比較完善。特別是一些公寓項目在租賃市場已經享有一定的聲譽,例如:九龍花園就是一個比較成熟的社區,只要在『我愛我家』登記出租或是承租的客戶在很短的時間內都可以得到滿意的答復。另外,承租公寓的人群素質相對比較高,收入也會比較穩定,租金價格較二手房要高出許多。
但是二手公寓的前期投入會比較大,而且租金價格會隨著市場的行情有所波動,會受到租金下滑的影響。如投資二手公寓一定要選擇好位置和公寓項目在市場的知名度。
物業底商。近期興起的樓宇底層商鋪是一種比較新穎的投資方式,優點是投資適中、商業消費人群穩定、社區環境好、回報高。缺點是退出損失大、具有房產風險和商業風險雙重風險。
如果購買的成本適中,且所選擇經營的商業服務,例如餐飲、洗衣、便利零售、美容美發、音像銷售等,符合本物業及周邊物業住戶的需求,穩定的客源和較高的收入是不成問題的。但投資人要承擔房產風險和商業風險雙重風險。一旦經營不善,出手轉賣,原有的裝修、櫃臺等投入就很難收回了。
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