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北京別墅市場經過10年的起伏發展,目前已進入了新的發展階段,創新迫在眉睫。別墅是一種對頂級生活追求的居住方式,隨著國際文化交流和新時代觀念的衝擊,別墅的開發理念和市場選擇都發生了很大改變。從目前別墅市場的走勢來看,供需增加的趨勢更加劇了行業間的競爭。剛剛結束的首屆中國別墅論壇則圍繞著別墅市場的現狀和發展趨勢向諸多關注別墅的人士揭開了其神秘的面紗。
從92年北京第一個外銷別墅——麗京花園應運而生至今,北京的別墅市場整整走過了10個年頭。市場從高到低再攀昇,歷經了幾次換代,其產品理念和市場選擇都發生了很大的變化,而目前受入世與奧運兩大利好支橕,一些敏感的開發企業似乎嗅到了商機,北京的別墅市場重新走熱,市場供給量也開始放大,到目前為止,北京市的別墅項目已經超過了150個,4萬多套別墅單位,總建築面積不下千萬平方米。所以有機構更大膽放言,北京的別墅市場將會迎來『第三次浪潮』。作為引導高檔消費、追求頂級生活方式的標志,別墅市場受到越來越多的人關注,它傲立於大眾之上的神秘面紗漸漸被打開。
別墅區域格局形成
北京的東北和西北部是別墅的主要聚集地,別墅數量佔到京城別墅總量的三分之二。
東北別墅區由於開發時間較長,市場氛圍較濃,遂高檔別墅項目較多。在地理位置上,由於東北別墅區北通首都機場,南靠涉外商務使館區,商務及購物都非常方便,同時由於東北部區域綠化面積較大,是京城綠化環境最好的地區之一,又有溫榆河、潮白河兩大河流貫穿全境,構成了區域內獨特的水上景觀,且具有高爾夫球場、鄉村高爾夫球場等高檔配套設施,這都為高檔別墅開發提供了有利條件,為高節奏的燕莎商圈、國貿商圈及CBD商務人士提供了一個較為寬松與舒適的居住環境。99年前,東北部8個主要外銷別墅項目共有2800套左右的供應量;2000年區域內又新增萊蒙湖別墅二期、麗斯花園二期、玫瑰園一期和二期、碧水莊園一期二期,翠湖別墅、靜之湖和龍城花園幾個項目,近1000多套別墅。2001年,又有楓橋別墅,國際使館村、橘郡二期水印長灘約400套別墅入市供應。而目前以朝陽公園為核心,又推出棕櫚泉國際公寓、東潤楓景這樣的『城市別墅』。此外機場路至順義區的幾十個別墅項目更是擴充了『東北軍』的陣營。東北區別墅以更勝一籌的生活舒適度佔領京城別墅市場的一席之地。
與東北部別墅的熱度相比,西北部別墅發展則相對緩慢,曾一度出現了僅有翠湖。碧水莊園、玫瑰園等幾個高檔項目的局面。但近幾年隨著政府對IT產業和新經濟的傾力支持,西北部地區經濟迅速發展,造就了一批財富精英,這部分人群給西北區域內的別墅市場提供了巨大的市場需求。此外西北區域大面積綠地和林帶正在建設,良好的綠化環境正在形成。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水庫、上莊水庫、十三陵水庫等湖泊,西北區別墅市場的『小氣候』絲毫不亞於東北區別墅。繼香山別墅之後,位於西山的門頭溝區又將有九家地產開發商征用千畝左右的土地興建1500套左右的別墅,它們將與翠湖別墅、水印長灘、香山別墅、碧水莊園、玫瑰園等幾十個別墅項目將近2000套的供應量一起矗立在『西北軍』陣營。
除上述描述外,東北、西北陣營中更細分的格局也己形成,即『一山』、『二河』、『三線』、『四高』概念。『一山』指西山,從門頭溝、八大處、香山直至溫泉永豐鄉;『二河』指潮白河、溫榆河兩河流域別墅帶;『三線』指立湯、京順、京通三條線;『四高』則指京昌、京沈、京開、京密四條高速路。其中『三線』和『四高』是傳統概念的別墅區域,而『一山』和『二河』則後來居上,成為目前北京新興別墅的最佳分布方位。
價格跨度較大
目前,別墅市場仍由外銷和內銷兩個市場組成。外銷別墅作為高檔的房產商品之一,其目標市場具有很大的局限性。內銷別墅價格跨度則很大,最低的在2000元/平方米以下,最高的則達到10000元/平方米以上。據相關數據統計,2001年北京市別墅的平均售價約為人民幣8400元/平方米左右。市區內別墅少而價格較高,平均售價在2000美元/平方米左右,約合人民幣16600元/平方米,其中最高價為東南二環旁的怡龍別墅開價為3000美元/平方米。除市區外,位於機場路順義地區的別墅售價也較高,均價在1300美元/平方米,約為人民幣10790元/平方米。別墅售價超過人民幣1萬元/平方米的還有亞北—昌平,大興。豐臺地區。而售價在人民幣3000-4500元/平方米的則分布在海淀上地、通州地區。價位在人民幣2000-3000元/平方米的低檔別墅則分布在頤和園地區。
目前西北區域別墅價格也直追東北區別墅,如翠湖別墅2000年8月重新開盤後,銷售均價由8500元每平方米上漲到9600元/平方米;玫瑰園一期現房1200美元/平方米;二期環湖別墅就成倍漲至2750美元/平方米,而環湖別墅一期也在2000美元/平方米;碧水莊園一期均價1400美元/平方米;最近入市的姜莊湖出現了3000美元/平方米的高價,基本上與東北區別墅不相上下。
從整體市場來看,售價在人民幣5000元/平方米以下及高於10000元/平方米的別墅數量相等,共佔70%的份額,其餘為中間價位。別墅售價偏低的地區為遠郊約每平方米1800元左右。可見,別墅市場的平均價格有從市區為中心向外遞減的趨勢。
客戶群帶動市場細分
依據相關資料統計,以97年作為分水嶺,北京別墅的銷售對象出現了較大變化。97年之前,70%的別墅購買者持國外護照,而其中的港澳臺客戶佔很大比例,約佔整體購買者的50%以上;而近幾年別墅購買者以中國境內人士居多,這一需求群體除了海外歸國人士外,主要是在第一輪商品房購買潮中消費高端商品房的買家。此外都市新貴族范圍也在逐漸擴展,尤其是中關村高科技企業區域內,依靠IT起家的企業家、高級技術工程師及其他高級從業人士,他們完全有能力而且很迫切需要京城周邊區域內,可以作為他們的第一住所或二次置業的別墅項目,這部分人既不願意再住傳統的公寓,又無法承受獨立別墅的高價位,強烈的改善居住條件的願望,使經濟型別墅填補了這一市場空缺,別墅市場的潛在購買力在不斷增強。
相對於客戶群的變化,別墅產品的類型也趨於不斷演變。北京早期的別墅屬於超大規模歐式化的House,其設計單純借鑒歐洲建築模式,采用歐式的外立面加放大面積的戶型,所強調的別墅概念更多地表現在面積大小上,而概念則相對模糊,混亂的審美觀與中國本土的自然景觀、人文背景相去很遠,更缺少親和性。
自大House之後,出現了市區交通型別墅,其實際意義是聯排住宅,有天有地,有獨立的院子和車庫,位置介於市區與郊區之間,處於城市邊緣地帶,從交通上來講非常方便,滿足了家庭在工作、就醫、上學及參加各類活動上的方便,但這類別墅價格通常很高。由於開發的土地狹小,整個社區過於規整且擁擠,同時其設計上進深過大。開間窄,入住後舒適性的差異就明顯地體現出來了。
再後來聯排式Townhouse別墅應運而生,此類型別墅大多處於近郊區,在外觀、建築設計和園林景觀等方面都有了突破性的改進,特別是其在建材、裝修、車庫上投入較大,由於建築形式上采取聯排方式,既保持了各戶之間的相對獨立性。又拉近了鄰裡之間的距離,便於形成一個小的社區,使居住者產生家的認同感,而價位又在中檔單體別墅之下,所以恰好滿足了二次置業者對交通和價格的雙重要求,具有較高的性價比。
都市生活節奏日益加快,健康休閑顯得尤為重要,回歸自然成為又一熱門話題,在分時度假概念產生後,崇尚風景秀美景區中的獨棟式精品別墅便產生了,這類別墅在產品外觀、建築設計、精致裝修、車庫上都比其他類型別墅更勝一籌,除為少量特定身份人士打造外,更是擁有良好的自然和人文氛圍,是兼備游玩與居住的高品質別墅,讓居住在其中的人們充分享受大自然的優美風光,體會返朴歸真的真實感受,作為第二住所是時下不錯的選擇。新開盤的湖光山捨別墅,以北京首座私人碼頭濱湖別墅的身份登陸市場,既沒有所謂豪宅的不菲天價,也沒有較高土地佔有率的浮華與張狂,良好的區位環境、新穎別致的建築設計、優良的配套設施,獨具品位的裝修風格,真正成為一種個性與品位的生活方式的體現。
可以說,北京的別墅市場經歷了七八年的沈寂,隨著二次置業者的增加。WTO後境外機構的進入以及政府對別墅用地的松動,別墅已再次啟動並迅速昇溫。作為一種高檔商品,別墅如今越來越成為人們身份、地位、財富的象征。高檔精品別墅在房產市場引領時尚是必然之勢,其自然環境,建築規劃、品質內涵的純粹性無可替代,其間滲透的生活理念、居住品位、建築精神、文化內涵,將不僅僅代表著建築的發展、社會與經濟的發展,更體現著人類文化的進步。別墅產品所包容的經濟、文化特質更加遠遠超越了其他產品的內涵。對別墅的關注與追求體現了人們對居住理念的深刻變化,對一種全新的生活方式的美好向往。
與人們熟悉的普通住宅相比,別墅的開發則有自身的獨特之處。良好的景觀是別墅建造的基礎,自然景觀同生活設施的恰當融合是人們所推崇的理想居住模式。此外,別墅在開發過程中對位置選定、建築風格、設計理念、材料選擇都非常考究。因此,注定了別墅市場的獨立性與特定性,它的這種獨具一格的特性,使其遠遠游離在其他住宅市場之外。
北京,作為中國經濟發展的領先地區,也是別墅開發的熱點區域,可以說基本上代表了整個中國別墅建造的最高水平,並日益顯示出與世界建築水平接軌的趨勢。眾多別墅項目的重新啟動,意味著北京別墅市場的繁榮,同時也預示著未來別墅市場競爭的加劇。2002年——北京別墅年的預期似乎已成為可能。
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