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之一:開發商賠付交通噪聲費
1994年5月,經北京市綜合投資公司拆遷,某小區52戶居民搬到位於京石高速公路旁的豐臺六裡橋10號院9號樓居住。入住後,居民就開始被京石高速公路上來往車輛的噪聲所困擾:9號樓距離高速公路僅30餘米,日夜來往的車輛產生的噪聲使樓內居民寢食難安。在請有關部門檢測後,居民們得知該樓所受的噪聲污染超過國家標准。
法院認為,在已有道路一側建設噪聲敏感建築物,開發商有責任采取減輕交通噪聲影響的措施。作為高速公路的經營管理者,北京首發公司也應有義務對居民所受噪聲污染承擔責任。法院判決開發商為住戶安裝隔聲窗,將該住房的室內噪聲降到白天60分貝以下,夜間45分貝以下。開發商一次性支付3000元賠償金。同時,居民從1994年入住起至安裝隔聲窗日的期間,每月獲得60元的噪聲污染損失費,由開發商支付50元,首發公司支付10元。
之二:使用面積縮水業主退掉房屋
北京阿奇公司於1997年9月30日,與開發商北京友誼輝志公司簽訂《商品房預售契約》及其補充協議,購買國際友誼花園建築面積162.87平方米的房屋,房屋交付時實際面積與暫測面積的誤差不超過6%,超過6%時,買方有權解除本契約。簽約後,阿奇公司支付了全部房款,友誼輝志公司於1998年2月交付房屋。2000年10月,友誼輝志公司稱,房屋的實測面積為172.47平方米,要求阿奇公司補交房款近1.2萬美元。而阿奇公司認為使用面積過小,經海淀測繪隊測量,使用面積為100.71平方米。根據合同約定的使用面積與建築面積之比計算,房屋使用面積比應提供的使用面積少32.95平方米。阿奇公司認為,開發商已違反了合同,要求終止合同,並返還房款、支付房款利息,雙倍返還定金,同時賠償經濟損失20萬元。
法院認為:根據約定,房屋的使用面積與建築面積之比為75.5%,而實際交付的房屋的二者之比為61.83%,開發商明顯違約,應將房款返還,並支付房款利息。由於阿奇公司已經使用了房屋,根據公平原則,應支付房屋使用費。法院判決,解除雙方簽訂的《商品房預售契約》及其補充協議。友誼輝志公司返還阿奇公司房款並支付利息。阿奇公司將房屋交給開發商。北京阿奇公司向開發商支付房屋使用費每月1萬元。
之三:騙人的建材商雙倍賠償
今年,法院連續在兩起建材糾紛案件中,判決建材商雙倍返還建材款。其中一起為馮先生與東方家園麗澤裝飾建材公司的糾紛。2000年2月18日,馮先生到東方家園公司,購買櫸木實木門兩扇,價格為4476元;門鎖兩把,價格為59.2元。另外馮先生支付50元運費,由東方家園公司送貨。馮先生在2001年3月8日,請國家人造板質量監督檢驗中心到家中進行檢驗,結論為:該木門不是櫸木實木門,而是山毛櫸貼面門。馮為此支出檢驗費200元。馮先生找建材公司要求退貨,遭拒絕。在馮訴至法院後,建材公司提出管轄異議,要求到其所在地豐臺法院審理,在法院駁回後提起上訴,案件被商家在管轄上拖了一年,直到今年5月纔再次在海淀法院開庭。海淀法院作出一審判決:東方家園麗澤裝飾建材公司退購門款4476元,賠償4476元,並賠償運費、檢驗費。
之四:鄰居代理裝修牛哥輸了官司
演員牛振華因房屋裝修代理問題與鄰居產生糾紛並對簿公堂。昌平區法院作出判決,牛振華要求鄰居返還收取的不合理款項並賠償裝修質量差所造成損失的請求被駁回。牛振華、賈先生與其他四戶業主在昌平區四合小區分別出資購買連排別墅各一套。因並排居住,且關系良好,6住戶決定對住宅進行裝修、庭院改造。為了工作順利進行,大道惠倉公司也做了部分財務管理和後勤保障工作。賈先生與大道惠倉公司自1997年8月至1998年6月共收取牛振華以還款方式及交來的裝修款共計46萬餘元。訴訟中,昌平法院請原昌平建設工程質量監督站進行了質量檢測。檢測結果為部分裝修質量不合格。昌平法院認為,因牛振華與賈先生沒有書面代理協議,作為一般無償代理,只需履行一般注意義務。最後,昌平法院作出的判決結果是:駁回牛振華的訴訟請求。此案曾經在昌平法院審判,當時的結果是牛振華敗訴。在接到判決後,牛振華不服,向一中院提起上訴。一中院作出裁定,撤消了昌平法院判決,並發回重審。此次的判決結果,牛振華依然沒有能告倒鄰居。
之五:陽臺觀景成泡影業主無奈退掉房
2000年12月5日,王先生與北京浩鴻房地產開發公司簽約,約定王先生購買『浩鴻園』怡園3層B單元房屋一套。雙方在《北京市內銷商品房預售契約》戶型圖中,明確約定了王先生購買的房屋陽臺為全落地觀景陽臺。合同簽訂後,王先生向開發商北京浩鴻房地產公司支付了購房首付款。2001年7月,王先生發現房屋陽臺變成了混凝土封閉陽臺,只有正北面有一面窗戶,與雙方約定的全落地觀景陽臺不符。王先生向開發商提出退房要求,在多次交涉沒有結果的情況下,起訴到法院,要求解約退房。法院認為,開發商沒有征得買房人同意,單方面將雙方約定的落地觀景陽臺改為混凝土半封閉陽臺,違反了合同約定,已經構成違約。法院判決解除雙方購房合同,開發商返還購房款並賠償房屋保險費等其他合理費用。
之六:拒交物業供暖費業主敗訴
水清木華園的物管公司面臨著諸多住戶拖欠供暖費、物業費、生活垃圾清運費的問題,在幾經協商不成的情況下,物管公司匯澤物業公司起訴到法院,業主劉女士成為被告。2000年3月8日,劉女士與匯澤房地產公司簽約,雙方約定,劉女士購買水清木華園4號樓103室住宅一套。同年3月20日劉女士與匯澤物業公司簽訂物管委托合同、供暖協議書。在物業管理委托合同中約定:劉女士同意將自有房產委托給匯澤物業公司進行物業管理。供暖協議書中約定收費標准為:每平方米建築面積28元;每年5月1日
至9月30日為交費期限。如超過期限,則按超限之日起按日累計加收1%的滯納金。劉女士於2000年3月20日向物業公司交納了自這天起到2000年12月31日的物業管理費,但沒有交納2001年全年的物業管理費及2000年至2001年度的供暖費。
法院查明,劉女士提出房屋面積未經實測,所以無法交物業費、供暖費,但在劉女士與匯澤房地產公司簽訂的《北京市內銷商品房預售契約》中已明確約定了水清木華園4號樓103室房屋的建築面積,在劉不能提供建築面積測量有誤的證據的情況下,應當按約定的建築面積交納相關費用。法院一審判決:劉女士支付給匯澤物業管理公司供暖費、滯納金,同時支付物業管理費與生活垃圾清運費。
之七:開發商判付『超量暖氣』款
2001年4月10日,暖氣制造商森得公司與開發商金宸公司簽約,由森得公司向金宸公司提供散熱器,合同總金額78萬餘元。今年8月,森得公司向法院起訴稱,按約定,金宸公司最遲應在2002年3月30日前付清全部貨款,但仍有15萬餘元沒付清,要求金宸公司付清尾款。金宸公司認為,在接受為開發商改造樓盤暖氣設施的委托後,森得公司為開發商設計和換算的暖器片數量遠大於實際需求量,並出現退貨和換貨情況,使開發商無端增加成本23萬餘元。在庭審過程中,金宸公司出示了北京鋼鐵設計研究總院廣安設計科技開發公司的報告,報告顯示,經現場核查計算,結論為『實際安裝的散熱器片數與該棟樓達到供暖效果應安裝的散熱器片數相比多出較多』。法院對金宸公司提出的因森得公司多計算散熱器片數造成損失的說法,沒有予以采納。在一審判決中,判決金宸公司向森得公司支付剩餘款項。金宸公司不服一審判決,已經向一中院提起上訴。
之八:退掉『旅游房』難討購房款
多女士於2000年7月26日與秦皇島國源房地產公司簽署《商品房購銷合同》,購買秦皇島維多利亞海灣項目中楓丹白露苑18套房屋。雙方約定,國源公司應於2001年6月30日交房。如逾期交付超過5個月,多女士有權終止合同,國源公司按多女士累計已付款的10%向多女士支付違約金。合同簽署後,多女士向國源公司支付了房款172萬餘元。但國源公司沒有按期交房。經過漫長等待後,多女士向秦皇島經濟技術開發區法院遞交了訴狀,要求解除《商品房購銷合同》,國源公司返還房款172萬餘元和利息及交通費10萬元。經審理,法院支持了多女士的訴訟請求。同時,北京萬盛煤炭公司因為國源公司做擔保,被判決承擔責任,當國源公司無法退款時,萬盛公司將還款。在判決生效後,國源公司沒有按判決向多女士退款。眼看自己的房款即將『打水漂』,多女士只好向法院提出執行申請。然而,一次次往返於北京、秦皇島間的多女士至今得到的依然是『開發商無錢可付,判決無法執行』的結果。
之九:開發商遲交房業主獲賠28萬元
王先生於2000年12月27日與北京鴻安房地產公司簽訂了《商品房買賣合同》及《補充協議書》,雙方約定:若出賣人逾期交房時,出賣人從2001年1月16日開始,按總購房款的日萬分之四即每天700元付給購房人違約金。
王先生在起訴書中稱:開發商於2002年3月4日纔辦完全部交房手續,延期付房達412天,開發商應承擔違約金28萬餘元。庭審中開發商認為違約期限應從2001年1月16日至2002年1月28日計算。
東城法院認為,由於房屋是不動產,依照有關法律法規規定,不動產房屋的買賣雙方應辦理相應的單證交接手續,不能以交付房屋鑰匙為生效條件,因此,開發商以『原告領取房屋鑰匙就視為已完成房屋交付』的辯解,法院不予支持。關於房屋的實際交付日期,雙方已明確約定了交付時應具備的條件,應以開發商交付《建築工程竣工驗收備案表》的日期為准。最後,法院依據《中華人民共和國合同法》判決開發商給付王先生違約金28萬餘元。
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