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關於泡沫的爭論成為今年樓市的最後一個熱點,爭論的雙方都有意無意把中低端市場的熱銷排除在了視野之外,仿佛這樣的樓盤賣得再好也說明不了問題,只有那些讓人高山仰止的項目纔能代表樓市一樣。其實,這種『價格霸權』的盲目角逐促成了高端市場目前的尷尬處境。
2002年第3季度偉業指數顯示,北京樓市的價格走勢在繼上季度全面上揚之後,本季度又出現了一定程度的回落,綜合價格指數顯示,本季度綜合價格(未包括遠郊區縣內銷住宅)為7884元/平方米,下跌1.0%;城八區內銷住宅綜合價格(即原內銷住宅綜合價格)為5672元/平方米,下跌了2.3%;遠郊區縣內銷住宅綜合價格為2865元/平方米,上漲2.0%;外銷公寓綜合價格為10967元/平方米,下跌了1.8%,已經是連續5個季度下跌;城近郊區別墅綜合價格為11763元/平方米,上漲了1.4%;遠郊區別墅綜合價格為7286元/平方米,下跌3.9%;寫字樓綜合售價為14016元/平方米,下跌1.7%;而寫字樓綜合租金為每月143元/平方米,下跌了0.5%。
可以看出,低端樓盤仍舊處於供不應求的狀態,在大市低迷的情況下表現出十分強勁的市場活力。尤其是眾多低端項目在提高性價比基礎上的大量供應促成了郊區居住觀念的改變,交通主乾道的建設、地鐵規劃以及郊區消費配套的迅速發展,造成了很多郊區樓盤的熱銷,通州區的新華聯家園、回龍觀地區的龍澤苑以及上地和亞北地區的一些性價比優勢突出的樓盤就是這一事實的顯著代表。新華聯家園雖說是在郊區,但京通快速路將其與CBD緊緊聯系在一起,交通成本甚至低於很多市區住宅,但單價和總價卻都要低得多,同時由於容積率要求沒有那麼苛刻,綠化率高達40%,會所面積達7400平方米。因此,在總價一定的情況下,很多人開始願意選擇郊區居住。
再看看每平方米萬元左右的高端市場,開發商的熱情炒作帶來的投資期望,隨著今年大規模高端項目竣工入住,一些沒有根據的猜測接連破滅。揣著投資夢的小業主開始面對現實調整置業計劃,一部分業主轉而選擇更穩妥的消費方式。這些也是促成低端市場昇溫很重要的一部分因素。
萬通東方策略董事長武曉焯認為,北京的高端市場遠遠沒有成熟,盡管我們前一段時間蓋了很多高端的房子,但從產品本身來講,很多類似於時裝,只能滿足客戶一時的需求,但過三五年,這個房子就未必有那麼高價值了。
目前,WTO和奧運會都距離遙遠,除了帶動CBD與奧運村等地區的物業開發,形成了大量新增供應量以外,並未真正吸引大量的有效需求。但是開發速度過快、投資力度過大,造成了在售房面積的失控,開發商大乾快上的激情勝過了消化庫存的速度,發展商的周旋餘地開始變小。
從以上的數據和分析不難發現,北京樓市正處於頭重腳輕的狀態,這種局面早期無疑有利於整體市場的擴大,但愈演愈烈之後不但造成了項目之間盲目攀比和投資的非理性化,同時也使高端市場在面臨調整時失去了應有的靈活。
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