|
||||
據統計,今年北京寫字樓市場供應量達到創紀錄的300萬平方米,再加上未被消化的一部分存量,導致北京寫字樓市場連續幾個季度走低。寫字樓市場的持續低迷,預示著其正在進行結構性變化,2003年將是北京寫字樓凸現重大變化的一年。
Who——中資機構是主力,外資需求增長緩慢
今後幾年,奧運工程的建設將帶動一批產業的發展,同時也帶來更大的商機。近兩年來一些外地的房地產發展商紛紛打入北京,搶佔市場,有的還計劃把總部遷到北京。
另一方面,北京的經濟發展和城市建設具有持續發展的較強的後勁。根據北京的城市特點和優勢條件,高新技術產業鏈、現代制造業和現代服務業都具有很大的發展潛力。中國城市規劃協會副會長柯煥章在『2002年中國寫字樓開發策略與市場走勢論壇』上如是說。
北京協成公司市場研究中心負責人告訴記者,明年北京寫字樓市場國外資本的需求增長會相對緩慢。這主要是由於許多跨國企業早已進入中國,他們在中國已經從辦事處階段成功過渡到合資或獨資公司階段,因此,即使在明年有更換寫字樓的需要,也只是從A搬到B。
不可否認中國加入世貿組織會使銀行、保險等外資服務業首先受益,但由於中國對外資銀行和保險業的開放是一個循序漸進的過程,對地域和客戶方面的限制會逐步取消,這就使外資銀行和保險公司在2003年不大可能在北京全面地開展業務,對寫字樓等高檔物業的需求相應就不會很強烈。而且,即使外資金融業進入中國,他們會更多地把其重點放在上海而不是北京,因為上海目前已經成為中國金融業的中心。
Where——『三老將』雄風猶在,『兩新兵』虎視眈眈
據北京協成公司市場研究中心預計,明年北京寫字樓市場的總體供應量將進一步增加,傳統的三大板塊——CBD、中關村、金融街將呈現出不同走勢。同時,奧運村和傳媒大道兩大生力軍的前景看好,實力也不容忽視。
CBD規劃出臺,供應量不昇反降。CBD一直都是各方看好的寫字樓市場,但今年,CBD及其周邊地區寫字樓的供應量卻呈下降趨勢,這主要是因為CBD的正式規劃姍姍來遲,在規劃明確前,該區域供應處於一個相對的斷檔期。但在未來三年內會有至少70萬平方米的寫字樓項目相繼投入使用。2003年將有兩個項目投入使用,分別是萬邦科貿和新亞大廈,供應量為9萬平方米左右。
中關村熱度不減,供應激增。未來中關村的寫字樓供應將大幅增加,潛在供應量大約在200萬至300萬平方米。明年就有90萬平方米左右的寫字樓將投入使用,潛在供應主要來自中關村西區、中關村科學城、北大科學園、清華科技園。
金融街供應理性增加,發展態勢平穩。今年上半年,由於金融街原有寫字樓基本被消化一空,無房可賣導致了市場供應開始斷檔。但在下半年,隨著富凱大廈、中證大廈的開盤,宣告了金融街二期建設的正式開始,也使金融街寫字樓市場的斷檔現象逐步得到緩解。受申奧成功利好影響,金融街將提前到2006年基本建成。因此,在未來幾年裡這裡的寫字樓供應量將穩定增加,預計明年寫字樓推案量約為26萬左右。
奧運村前景看好,啟動尚需時日。目前該地塊已凍結項目審批,需等到奧運村規劃方案整體通過後方會解凍,因此,算上開發需要的時間,正式進入市場最快也要到2003年下半年。目前該地區僅有一個近50萬平方米的大型寫字樓項目進入審批階段,其拆遷和市政建設已經基本完成。
傳媒大道投資百億,值得關注。『國際傳媒大道』與新加坡宏興國際發展有限公司等6家海內外投資集團成功簽約,項目總投資近百億元。傳媒未來城、國際傳媒城等大型綜合項目在今後幾年會相繼落成,如此濃重的『傳媒風』將帶動此地的寫字樓市場。
另外,北京中原公司的總經理李文傑指出,北京的四環或者四環以外的一些地區陸續開始建成或者已經在規劃的一些獨立式、花園式、商務式的辦公樓,這種類似於美國硅谷辦公的形式:環境比較好;臨近交通的快速路;同時面積不是很大,單體的面積可能是在5000平方米或者更小一些。從目前整體的北京經濟和對寫字樓的需求來講,這種形式的建築在市場上的生存空間是有一定限制的。
What——租金小幅下調,出售形勢不容樂觀
在世界經濟大環境的影響下,明年仍存在著某些不確定的因素。比如世界的一些格局特別是重大事件,對世界的經濟,特別是對寫字樓的租金方面的影響。但是中國在世界經濟中整體發展是比較好的地方,短期之內應該不存在降幅比較大的可能性。
因此,『中原』和『協成』兩家公司都認為,對於寫字樓出租市場而言,預計明年的租金走勢會保持微幅下降趨勢,市場存量越來越大,而市場吸納能力有限,需求增長的速度緩於供給增長的速度,其所造成的結果只能是空置量的加大和租金水平的降低。
李文傑總經理在『2002年中國寫字樓開發策略與市場走勢論壇』發言中提醒:未來的兩到三年裡面,有超過90%的客戶還是希望以租為主,根據市場情況,適當地購買一些寫字樓佔客戶的比例不到10%。他們認為在市場方面,寫字樓的價格仍然過高。
由於寫字樓的大量供給以及開發商自身實力等因素,今後的寫字樓在推向市場時一般多采取以售為主的銷售策略,這樣就可以盡快回收資金、降低風險。這種銷售方式的改變,是寫字樓市場激烈競爭的結果,也是利潤重新分配組合的結果。對於開發商而言,以售為主可以在保證合理利潤的基礎上,盡快完成銷售工作;對於購買者而言,則可以較低的成本獲得不動產。
但國際上最好的寫字樓基本是只租不售,因為統一的產權纔能保障高品質的物業管理質量和良好的客戶質量,使項目得以保值增值。開發商出售寫字樓,追求的是短期利益,買家多是以投資為目的,不利於市場穩定。同時,產權分割後不便統一管理,為項目的長遠平穩發展埋下『路障』。
協成公司市場研究中心的觀點是,激烈的競爭和大量的供給所造成的結果只能是寫字樓銷售壓力加大,售價難以上揚。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||